נמצאים לפני ביצוע עסקת נדל"ן? עו"ד שמעון האן עונה על השאלות שלכם

כשיש כל כך הרבה תהליכים בירוקרטיים שצריך לטפל בהם, חשוב לפנות לעורך דין מקצועי שעסקאות נדל"ן הן תחום ההתמחות שלו. כשיש ליווי של איש מקצוע, ניתן להבין לעומק את המשמשעות של מכירה או רכישת נכס ולחסוך בהפסדים כלכליים. כדי לדעת קצת יותר על עסקאות נדל"ן, פנינו לעו"ד שמעון האן ושאלנו אותו מה צריך להביא בחשבון כאשר נכנסים לתוך עסקת נדל"ן.

עו"ד שמעון האן – עו"ד דין לענייני נדל"ן ומקרקעין שיש לו ניסיון רב בתחום

עו"ד שמעון האן עומד בראשו של צוות משרד עורכי דין התמתחים בעסקאות שונות בתחום הנדל"ן והמסחר התעשייתי. הוא עוסק בתחומו כבר מעל שנה ופועל רבות במטרה לסייע ללקוחות פרטיים לצד גופים מסחריים גדולים.

"יש לקוחות שפונים אליי וישר רוצים לדעת את המחיר המדויק של עסקת נדל"ן, כאילו מדובר בקילו עגבניות שקונים בשוק", אומר האן. "אני מסביר להם שמדובר בעסקה מורכבת ויש להתאים אותה לאדם, שכן היא מתחלקת לרבדים רבים. אם עורך דין נדל"ן לא ידע את כל חוקי הנדל"ן על בוריים, עסקת נדל"ן ממוצעת יכולה לעלות ללקוח כסף רב. לדוגמה, אם מכרנו דירה לפני שעברו 18 חודשים ממועד הרכישה, נצטרך לשלם מס שבח לפי החוק. אם גילו של המוכר מעל 60 וסך ההכנסות שלו נמוכות מ-75 אלף שקלים בשנה, יש באפשרותו לפרוס את מס השבח לתשלומים ובמקרים מסוימים גם לקבל פטור מהתשלום. למרבה הצער, עורכי דין רבים אינם מודעים לכך. בימינו, לפי חוק כחלון משנת 2014, חוקי המכירה והרכישה בתחום הנדל"ן הפכו למורכבים, ואם עורך הדין אינו טורח להתעדכן וללמוד את כל מה שאפשר בתחום זה, הוא עלול לגרום ללקוחות שלו לשלם אלפי שקלים לחינם".

עו"ד שמעון האן נחשב לאחד מעורכי הדין המובילים ביותר בתחום הנדל"ן. הוא בעל ניסיון רב בביצוע אלפי עסקאות נדל"ן הכוללות עבודה שוטפת מול הקבלנים, קומבינציה, ביצוע קנייה ומכירה של דירות יד שנייה והענקת ליווי משפטי ללקוחות בכל הליכי הנדל"ן.

מהם תפקידיו של עורך הדין במהלך ייצוג הקונה?

"ייצוג קונה הנכס נמשל להעברת הלקוח דרך גשר מתנדנד שאין לו מעקה", עונה האן. "אני בתור עורך דין צריך לשמור עליו היטב מאותו הרגע שבו אנחנו חותמים על עסקה ועד הסוף, עד הרגע שבו רושמים את הנכס על שם הקונה. עד שזה לא נגמר, אני צריך להשגיח על הליך העסקה בכל עת".

עו"ד נדל"ן מבצע פעולות שונות בעת ליווי הקונה בתהליך רכישת הנכס:

• ביצוע בדיקות שונות במהלך רכישת הדירה מהקבלן:

בדיקות הנספחים השונים של חוזה המכירה. אם רוכשים את הדירה מהקבל"ן, במקרים רבים מדובר בחוזים בעלי ניסוח זהה והם אינם כוללים סעיפים המבטאים דרישות מיוחדות. על עורך הדין להתאים את תוכן החוזה לקונה בצורה הטובה ביותר. כמו כן, לפי החוק על עורך הדין לוודא שמתקיימת חובת הגילוי במסגרתה צריך הקבלן לתת פירוט מלא על התמורה אשר נכללת ברכישה.

דבר נוסף שמבצע עורך הדין הוא הבטחת בטוחות. בהתאם לחוק מכר הדירות, הקבלן צריך לבחור באחת הבטוחות כדי שניתן יהיה להבטיח את כספי הרוגש. מבין הבטוחות ניתן להזכיר ביטוח, ערבות בנקאית, שיעבוד, הערת אזהרה, בעלות וכדומה. עו"ד האן בודק את הבטוחה שנברה על ידי הקבלן, ובמידת הצורך גם ממליץ על הבטוחה המתאימה ביותר לרוכש. כמו כן, עורך הדין מבצע בדיקות ביורוקרטיות מגוונות כמו בדיקה של אישורי בנייה או עסקאות נלוות מול הבנק המלווה או בעל הקרקע.

• ביצוע רכישת דירות יד שנייה:

עו"ד נדל"ן בודק את הבעלות בטאבו על הדירה, ובוחן אם לא קיימת הערת אזהרה ואם אין בנמצא אדם הטוען את זכויותיו על הדירה. בנוסף, עליו לבדוק אם לבני הזוג של מוכר הדירה לא קיימת בעלות על הדירה, גם במקרה שבו הדבר אינו מצוין במפורש בלשכת מקרקעין.

מעבר לכך, עורך הדין בודק את ההיבטים התכנוניים של הדירה ומוודא שהיא נבנתה לפי ההיתר, שלא קיימים צווי הריסה או חריגות בנייה. הוא גם מטפל במיסוי ומבצע פעולות כמו עריכת מגעים עם רשויות המס, מיסוי עירייה, היטל השבחה וכדומה. נוסף על כך, עורך דין מקצועי מבטיח את זכויותיו של הקונה ומונע מקרים שונים של הונעה, היעלמות המוכר או עיקולים.

מהם התפקידים של עו"ד מקרקעין בעת ייצוג מוכר הנכס?

"כאשר מתבצעת מכירה של נכס אני בודק את זהותו של המוכר, את הרישומים הקיימים על הנכס וכמובן חבויות נוספות החלות עליו עמו מס שבח או היטל השבחה, תשלומים שהמוכר חייב לשלם בסופו של דבר", מציין עו"ד האן.

מבחינת מושגים, היטל השבחה הוא למעשה תשלום לעירייה עבור תוכניות שמוציאה לפועל הוועדה המקומית, תוכניות המסייעות להשבחת הנכס. מס שבח הוא מס מיוחד שמטילים על רווח הון במהלך מכירת הנכס. זהו ההפרש בין מחיר מכירת הנכס למחיר הקנייה אשר שולם על ידי המוכר כאשר הוא קנה את הנכס. עו"ד האן בודק במצב זה אם חלה חובה לשלם מיסים ובאיזו דרך ניתן להפחית את גובה תשלומי היטל השבחה או מס שבח, ואך לבטל אותם.

אם נסכם, לעורך דין בתחום המרקעין יש תפקיד חשוב בביצוע עסקאות נדל"ן, מבחינת המוכר והקונה כאחד. עורך דין מקצועי מוודא שהעסקה מתנהלת על מי מנוחות, עם כמה שפחות סיכונים, תוך כדי הפחתה של תשלומי היטלים ומיסים.