מהו פירוק שיתוף במקרקעין? הכתבה שתעשה לכם סדר!

בעלות משותפת על נכס מקרקעין, יכולה לעיתים להיות רווחית, אבל במקרים רבים היא מייצרת מחלוקות ואפילו סכסוכים קשים בין השותפים.

ריבוי השותפים, מכתיב ריבוי דעות. אחד מעוניין לשפץ את הנכס כדי להשכירו, השני מעדיף למכור ולהתחלק בתמורה וכן הלאה ולכן מגיעים בכל שנה לבתי המשפט בישראל, תיקים רבים הנוגעים בסכסוכי שותפים במקרקעין.

מה תפקידו של חוזה שותפות ברכישת מקרקעין?
לדברי עו"ד רייפר: "כדי להימנע ממצבים סבוכים בשותפות, כשמדובר ברכישה משותפת של נדל"ן, חשוב לערוך חוזה מפורט, הכולל גם תנאים לפירוק השותפות".

"עריכת חוזה מקרקעין בין שותפים, צריכה לקחת בחשבון משתנים בהמשך הדרך, כדי למנוע מחלוקות. החוזה יכיל את הזכויות והחובות של כל שותף ויתייחס לתרחישים אפשריים, כמו למשל, שינוי ייעוד של הקרקע וכדומה".

מהי שותפות במקרקעין בין יורשים בני משפחה?
"המצב מאתגר יותר, כשנכס המקרקעין התקבל בירושה והתחלק בין כמה בני משפחה והשיתוף בבעלות לא נעשה מתוך בחירה", מסביר עו"ד רייפר, "בנוסף, כשהשותפים הם בני משפחה, מתעוררים במצב הזה, משקעים ורגשות לא פתורים".

"המחלוקת הנפוצה היא רצונם של חלק מהיורשים לשמור על הנכס המשפחתי ושל אחרים, למכור אותו ולזכות בתמורה, פעמים רבות, כשיורשים בני הדור השלישי והרביעי, מעדיפים את הרווח הכספי, על פני הערך הרגשי של הנכס".

"מחלוקות בין שותפים במקרקעין, עלולות לגרום להפסדים כספיים. ערכו של נכס שלא נעשה בו שימוש ואינו מתוחזק בעקבות מחלוקת, עלול לרדת, מה גם שאינו מספק רווח אפשרי מהשכרה".

הליך פירוק שיתוף במקרקעין
"הפתרון הטוב ביותר, במקרה ששותפות במקרקעין מגיעה למבוי סתום", לדברי עו"ד רייפר, "הוא פירוק השיתוף. ניתן לנסות למנוע אותו תחילה, באמצעות הליך גישור וניהול משא ומתן, אך לעיתים אין ברירה ונדרש לפרק".

"הזכות של שותף במקרקעין לפרק את השותפות בכל עת, מעוגנת בחוק המקרקעין בישראל ומטרתה למנוע עיכובים בפיתוח נכסי מקרקעין, בשל מחלוקות".

"כאשר קיימת הסכמה בין השותפים לפירוק ולאופן ביצועו, ההליך יהיה מהיר. כשאחד השותפים מתנגד לפירוק, העניין עלול להסתבך".

"כשיש לפחות שותף אחד המתנגד לפירוק, מבקש הפירוק יכול להגיש תביעה לבית המשפט. כשהזכויות במקרקעין רשומות בטאבו, תוגש התביעה לבית משפט השלום באזור בו מצוי הנכס, כשהזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או בחברה קבלנית, ידון בה בית משפט השלום או המחוזי, בהתאם לשווי הנכס".

"כשהשותפים במקרקעין הם בני משפחה אחת, התביעה תתברר בבית המשפט לענייני משפחה, ללא קשר לשווי הנכס והיכן הוא רשום".

מהן הדרכים לפירוק שותפות במקרקעין?
"פירוק שיתוף במקרקעין יכול להתבצע בשתי דרכים עיקריות", מסביר עו"ד רייפר, האחת היא "חלוקה בעין", כלומר חלוקה פיזית של השטח או הנכס, במידה שהדבר אפשרי מבחינת חוקי התכנון והבנייה ואופי הנכס ומבלי לפגוע בערכו"

"הדרך השנייה, היא מכירת הנכס לצד שלישי תוך העמדתו למכירה, על ידי כונס נכסים וחלוקת התמורה מהמכירה (בניכוי מיסים) בין השותפים".

מתי בעצם נדחית בקשה לפירוק שיתוף?
"בית המשפט אינו מחויב לדון בבקשת פירוק שותפות, אם הוגשה בחוסר תום לב, למשל, כדי להפעיל לחץ על השותפים האחרים, או להפקת רווח בלתי הוגן. אם הוכיחו מתנגדי הפירוק בבית המשפט שהמבקש משתמש לרעה בזכות הפירוק, בית המשפט ידחה את בקשתו".

"אם מדובר בשותפים במקרקעין, שחתמו ביניהם הסכם שיתוף המגביל אפשרות לפירוק, רשאי בית המשפט להורות על פירוק, אך רק בחלוף שלוש שנים מחתימת ההסכם ובתנאי שהסיבה לפירוק מוצדקת".

"מאידך, אם אחד השותפים ביצע פעולה ברכוש המשותף ללא הסכמת האחרים, רשאי כל אחד מהשותפים לדרוש פירוק מיידי של השיתוף, גם אם ההסכם אוסר זאת".

סיוע משפטי בפירוק שיתוף במקרקעין
"בעלות משותפת על מקרקעין יכולה להיות מאתגרת, מציין עו"ד רייפר, בעיקר כשלא נעשתה מבחירה וכאשר השותפים האחרים לנכס, הם בני משפחה".

"במקרים כאלה ובמקרים רבים אחרים, שבהם הבעלות המשותפת על נכס מובילה לחיכוכים ואי הסכמות, מומלץ לבצע הליך של פירוק שיתוף במקרקעין".

"לביצוע הליך פירוק שיתוף במקרקעין בצורה היעילה והנכונה ביותר, נדרש סיוע משפטי של עורך דין מקרקעין, מומחה ומנוסה המכיר את התחום על בוריו, ויש ברשותו את הידע הנחוץ בכדי לפרק את השותפות, לשמור על האינטרסים של כל הצדדים ועדיין לשמר את היחסים בין בני המשפחה, או החברים הטובים, שרכשו ביחד נדל"ן".

דרעי רייפר ושות' עורכי דין
כתובת: הארבעה 28, תל אביב
טלפונים: 050-7118585 | 03-7957444
למעבר לאתר >>