כל מה שצריך לדעת על "שכירות הוגנת"

מליאת הכנסת אישרה אתמול (שני) בקריאה שנייה ושלישית את הצעת החוק "שכירות הוגנת" שהובילו חברי כנסת מהאופוזיציה והקואליציה יחדיו. חוק השכירות הוא חוק שלא תוקן מאז נחקק ב-1971, וכעת מבקש התיקון לעשות סדר בשוק השכירות בישראל. אז מה אומר תיקון החוק ולמה חשוב לשים לב?

רוצים לקבל עדכונים נוספים? הצטרפו לפייסבוק רשת

כ־600 אלף משקי בית בישראל חיים בשכירות, כשהיקף שוק השכירות נאמד ב־20 מיליארד שקלים בשנה. חוק השכירות נולד מתוך המחאה החברתית של 2011, שהתחילה ממצוקת השוכרים שנאלצים להתמודד עם חוסר יציבות מתמיד, לחיות לעיתים בתנאים לא נאותים ולחוות העלאות מחירים ומעברי דירה תכופים, זאת משום שישראל היא המדינה היחידה בעולם המערבי שאין בה שום רגולציה על שוק השכירות.

התיקון המרכזי בהצעת החוק הוא הוספת פרק מיוחד העוסק בחוזה שכירות למגורים שנועד להבטיח יחסים הוגנים יותר בין שני הצדדים לעסקה, לתת פתרונות הולמים המותאמים לשוק המתפתח של שכירות למגורים, ולהבטיח רמת איכות מינימלית לדירות המושכרות למגורים.

הצעת החוק מסדירה היבטים חוזיים שונים בין משכיר לשוכר בשכירות של דירה למגורים ומגדירה בין השאר מהו חוזה שכירות למגורים ומהי דירה שאינה מתאימה למגורים. הצעת החוק קובעת כי דירה אינה ראויה למגורים אם אין בה מערכת ביוב, מערכת חשמל או תאורה, אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית ומערכת לאספקת מי שתייה.

כמו כן מתייחס התיקון לנושא תיקוני הנזק בדירה המושכרת. "השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת", מבהיר החוק. "השוכר יתקן על חשבונו ליקוי כאמור, אלא אם כן הסכימו הצדדים אחרת".

למרות זאת מבהיר התיקון כי אם לא מדובר בנזק שנגרם משימוש לא סביר, המשכיר יהיה זה שייתקן את הליקוי או הפגם, בתןך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 יום מיום שקיבל את הדרישה לכך מהשוכר. "היה פגם שתיקונו דחוף - יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה", נכתב. מהו "פגם דחוף"? "פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר".

השוכר לא יאלץ לשלם את דמי התיווך

עוד מבהיר החוק אילו תשלומים מוטלים על השוכר, וכמובן אילו לא. השוכר יישא בהוצאות דמי השכירות לפי חוזה השכירות, מסים החלים על המחזיק בדירה לרבות ארנונה, תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום ותשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף.

השוכר לא יאלץ לשלם עבור תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות קבועות המשרתות את הדירה המושכרת, דמי ביטוח של הדירה, והחשוב ביותר - תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, ובכלל זה דמי תיווך למתווך, אם המתווך פעל מטעם המשכיר.

בנוסף, תיקון החוק מגביל את דמי הערבות שיכול המשכיר לדרוש מהשוכר, כך שלא יעלה גובהן המצטבר של הערובות על הנמוך מבין הסכומים: סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות בעד שליש מתקופת השכירות, או סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם.

ומתי רשאי המשכיר לממש את דמי הערבות? אם השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה השכירות, אם השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם, אם השוכר לא שילם את התשלומים השוטפים שהוא חב בהם או אם השוכר לא פינה את הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות.

מה צריך לדעת - שאלות ותשובות

בין מקדמי החוק היה ח"כ רועי פולקמן, שצוותו הכין מספר שאלות נפוצות ותשובות על תיקון החוק:

מה גובה הערבות המקסימלי אותו ניתן לדרוש משוכרים?
החוק מגביל את גובה הערבות שבעל דירה יוכל לבקש משוכריו לעד פי 3 מדמי השכירות החודשיים או עד לשליש מגובה השכירות השנתית. הנמוך מביניהם.

האם ניתן להשכיר כל חלל למגורים?
החוק מגדיר מהי דירה שאינה ראויה למגורים, כמו למשל דירה שיש בה סיכון לבטיחות או לבריאות השוכר, דירה בלי מערכת חשמל, תאורה וביוב תקינים, וכן את החובה לפתחי אוורור.

מי אחראי לתיקון נזקים בדירה?
אם יש צורך בתיקון פגם בדירה - על המשכיר יהיה לתקן את הנזק תוך 30 יום. במידה והזנק לא יתוקן השוכר יוכל להודיע למשכיר ולתקן בעצמו את הנזק ולהוריד אוטומטית את עלות הנזק משכר הדירה של אותו חודש.

מה אם הפגם דחוף ואין זמן להודיע למשכיר?
במקרה של פגם שתיקונו דחוף אין חובה להודיע למשכיר והשוכר יכול לתקן בעצמו.

איך החוק יעזור לבעלי הדירות?
אם השוכר לא שילם שכר דירה, גרם נזק לבית וכו' - בעל הדירה יהיה רשאי להשתמש בערובות ובביטחונות שקיבל מהשוכר, אך יהיה עליו להתריע על כך בפרק זמן קבוע מראש. החוק גם יגדיר אילו תשלומים מוטלים על השוכר, לרבות נזקים שגרם להם. בנוסף, על השוכר יהיה להודיע לבעל הדירה זמן מוגדר מראש על עזיבת הדירה או אם ברצונו להאריך את החוזה.

על מי מוטלים דמי התיווך?
במקרה ששירותי התיווך נלקחו מצד המשכיר בלבד, הוא יישא באופן בלעדי בדמי התיווך.