האוצר: 8,500 דירות נמכרו ביוני; רכישות משקיעים צנחו ב-33%

לאחר עלייה במכירות הדירות החדשות בחודש מאי לראשונה מזה כשנתיים, נתונים עדכניים לחודש יוני שמפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראים שוב ירידה בסך העסקאות לעומת החודש הקודם וכן לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

 

בחודש יוני נמכרו בישראל 8,500 דירות (חדשות ויד שנייה), ירידה של 10% בסך העסקאות לעומת חודש יוני 2017, וירידה של כ-8% לעומת חודש מאי 2018 שבו נמכרו כ-9,200 דירות. לדברי האוצר, הנתון של חודש יוני הוא אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו במספר העסקאות לחודשי יוני בעשור האחרון. בחודש שעבר, נזכיר מכירות הדירות עלו ב-10% ביחס לתקופה המקבילה ב-2017 וזינקו כ-50% לעומת אפריל 2018.

 

סך הדירות החדשות שנמכרו ביוני עמד על 2,300 דירות, ירידה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ושל 5% בהשוואה לחודש הקודם. גם במכירות דירות יד שנייה נרשמה ירידה ביוני - של 10%. מבין סך הדירות החדשות שנמכרו ביוני, 530 דירות נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". בניכוי מכירות מחיר למשתכן מתמתן שיעור הירידה בהשוואה ליוני אשתקד ל-4%, ונותר ללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם.

 

עם זאת, לדברי האוצר, במצטבר מתחילת השנה נרשמה ירידה של 9% במכירת דירות חדשות במחירי שוק בהשוואה למחצית הראשונה אשתקד. העובדה לפיה במחצית הראשונה של השנה הוכפל מספר הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן בהשוואה למחצית הראשונה אשתקד, הביאה לעלייה של 8% בסך הדירות החדשות שנמכרו בהשוואה בין שתי תקופות אלו.

 

שפל ברכישות משקיעים בתל אביב

 

עוד לפי סקירת הכלכלן הראשי, השפל ברכישות המשקיעים העמיק ביוני. המשקיעים רכשו בחודש זה 1,100 דירות בלבד, צניחה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם. משקל המשקיעים מסך העסקאות עמד על 13.5%, בדומה לרמתו בחמשת החודשים האחרונים ונמוך ב-0.5% בהשוואה ליוני אשתקד.

 

הירידה החדה ברכישות המשקיעים מקיפה את כל האזורים ובולטת במיוחד באזור ת"א, בה רכשו המשקיעים 136 דירות בלבד - ירידה של 57% בהשוואה ליוני אשתקד ושל 22% בהשוואה לחודש הקודם. מנגד, המחיר הממוצע והחציוני של דירה באזור זה דווקא עלה.

 

האוצר מציין כי "השפל ברכישות המשקיעים בת"א הינו בעל משמעות גבוהה עבור הקבלנים המשווקים פרויקטים בעיר זו, שבאופן מסורתי התאפיינה בשיעור גבוה מאד של רכישות משקיעים מסך הדירות החדשות שנמכרו בה. ביטוי לכך ניתן למצוא בין היתר בירידה החדה במכירת דירות חדשות באזור, כאשר בהשוואה בין המחצית הראשונה של 2018 למחצית הראשונה של 2016 מגיע שיעור ירידה זה ל-34% (וירידה חדה עוד יותר של 62% בהשוואה למחצית הראשונה של 2015).

 

"מעבר לכך, ניתוח התפלגות המכירות של הקבלנים באזור ת"א מרמז על מלאי גבוה לא מכור של דירות חדשות באזור זה. בהיעדר נתונים מנהליים על מלאי הדירות הלא מכורות באזור ת"א, ניתן בכל זאת לקבל אינדיקציות על התפתחות מלאי זה באמצעות ניתוח התפלגות המכירות של הקבלנים באזור לפי מספר הדירות שמכרו, בהנחה שלא חל שינוי מהותי במספר הדירות הממוצע להיתר בנייה באזור בשנים האחרונות.

 

"בניתוח זה בולטת עלייה משמעותית בשכיחות היחסית של קבלנים שמכרו דירות ספורות בלבד במחצית השנה הראשונה של 2018. במקביל, חלה ירידה דרמטית במספר הקבלנים שמכרו 20 דירות ומעלה. כך למשל, בעוד שבמחצית השנה הראשונה של 2016 היו 11 קבלנים שעברו סף מכירות זה, במחצית הראשונה של 2018 רק חברה אחת בת"א הצליחה למכור יותר מ-20 דירות. גם כאשר מורידים את סף המכירות ל-10 דירות ומעלה, מתקבלת ירידה עקבית וחדה במספר חברות הבנייה היזמיות שעוברות סף זה באזור ת"א", נכתב בסקירה.

 

ירידה במלאי הדירות שבידי משקיעים

 

מכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1,800 דירות, בדומה לרמה שנרשמה בחודש הקודם, וירידה של 17% בהשוואה ליוני אשתקד.

 

לדברי האוצר, המשך הירידה ברכישות המשקיעים וההתייצבות במכירות המשקיעים בחודש יוני (בהשוואה לחודש הקודם) הביאו להעמקת הירידה ב"מלאי" הדירות שבידי משקיעים. סה"כ נגרעו ממלאי זה בחודש יוני כ-700 דירות, בהמשך לירידה של 600 דירות בחודש הקודם. מאז החל לרדת מלאי הדירות שבידי משקיעים בינואר 2016 נגרעו ממנו קרוב ל-12 אלף דירות.

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יוני ב-4,100 דירות, מזה כ-3,600 במחירי שוק - ללא שינוי משמעותי הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה ליוני אשתקד.

 

רכישות משפרי הדיור ביוני עמדו על 3,200 דירות - ירידה של 9% לעומת יוני אשתקד ושל 5% בהשוואה לחודש הקודם. בחודש מאי, נזכיר, רכישות משפרי הדיור עלו ב-9% לעומת אשתקד וקטעו רצף ארוך של ירידות שהחל במרץ 2017.

 

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת מחיר למשתכן) עמד בחודש יוני על 4.1 מיליארד שקל, ירידה ריאלית של 8% בהשוואה ליוני אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר אשתקד. האוצר טוען כי הירידה מושפעת בין היתר מהצניחה ברכישות המשקיעים באזור ת"א, על רקע התלות הגבוהה של הקבלנים באזור זה ברמת הפעילות של המשקיעים בשוק והמחירים הגבוהים המאפיינים את פלח השוק של הדירות החדשות בת"א.