למי עוזרת דירה מוזלת ב־3.7 מיליון שקל?

לפני כשבועיים נערכה ההגרלה באחד הפרויקטים המבוקשים ביותר של מחיר למשתכן: 81 דירות ראשונות ברעננה. במקביל, פורסמה רשימת הדירות שניתן לרכוש בפרויקט. 81 הזכאים הראשונים הופתעו מאוד: בין הדירות המתינו להם שמונה דופלקסים במחיר של 2.8 מיליון שקל עד 3.7 מיליון שקל ו־46 דירות שמחירן בין 2.1 מיליון שקל ל־2.6 מיליון שקל. שש הדירות הזולות ביותר — ארבעה חדרים בשטח 90 מ”ר — הוצעו במחיר גבוה יחסית של 1.61 מיליון שקל.
בשבוע שעבר נחשף ב”כלכליסט” כי בפרויקט אחיסמך בלוד שבנייתו החלה, נמכרו כ־370 דירות אולם נותרו שש דירות גן במחיר 1.2–1.7 מיליון שקל — פי שניים מהדירות הגדולות האחרות בפרויקט — שאיש לא רוצה לקנות. 1,100 זכאים ויתרו על רכישת דירה בפרויקט ומשרד הבינוי והשיכון כבר פנה לזכאים שהגיעו למקום ה־1,500 בהגרלה.
כששר האוצר משה כחלון הציג לראשונה את פרויקט הדגל שלו להתמודדות עם משבר הדיור, הוא הכריז כי “באתי לחולל מהפכה ביכולת של זוגות צעירים לקנות דירה ראשונה לחיים”. אולם מבדיקת “כלכליסט” עולה ש־20% מהדירות ברעננה הן דירות חריגות — דופלקסים או דירות גן — שמחירן הממוצע 2.9 מיליון שקל. בלוד 11% מהדירות הן חריגות, במחיר ממוצע של 1.7 מיליון שקל.
. צילום: ג'ארלד בנישו קשה לומר שאלו המחירים שיסייעו לזוג הצעיר לרכוש את הדירה הראשונה שלהם. במשרד הבינוי והשיכון מודים בשיחות סגורות כי הפרויקטים כוללים דירות במחירים גבוהים יותר מכפי שציפו — ושעליהם למצוא בהקדם פתרון לכך.
אישור מקומי
פרויקט מחיר למשתכן הפך את שיטת המכרזים על ראשה, כשקבע שהקבלן הזוכה הוא מי שמציע את המחיר הנמוך ביותר למ”ר שישלם הלקוח — כלומר מי שמוכן להרוויח הכי מעט. המדינה מצדה הפחיתה את מחיר הקרקע, במטרה שדירה תימכר בהנחה ממוצעת של 20%. ברעננה, נקבע מחיר סופי של 16.5 אלף שקל למ”ר — 15% פחות ממחיר השוק בעיר בסוף 2015. בלוד ההנחה גבוהה פי שניים, 32%.
מרגע שנקבע מחירו של מ”ר אחד, עלות הדירה נקבעת על פי שטחה. לכן, הקבלנים מוכנים לעתים להפסיד על דירה סטנדרטית, בעוד הם מוצאים סעיפים בתנאי התוכנית שמאפשרים להם להגדיל דירות אחרות בעלות נמוכה יחסית: בחלק מהפרויקטים יש מרפסת גדולה בכל דירה, באחרים דירת הגן מגיעה עד גבולות המגרש ולעתים שטח המבנה משתלט על שטחי הציבור, כמובן בכפוף לתוכנית בניין עיר (תב”ע).
את המכרז על הקרקע מנהלת רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי, אולם את היתרי הבנייה נותנת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הקבלן מגיש לה את התוכניות, והוועדה בודקת שהן מתאימות למכרז. כך שלמעשה הוועדה המקומית היא שמאשרת את גודל הדירות ואת מחירן, בעוד משרד הבינוי אינו מפקח על המחיר אלא על עמידה בתנאי המכרז.
התוצאה היא שבמסגרת מחיר למשתכן מוצעות דירות שעולות כמו דירה בשוק החופשי. על פי השמאי הממשלתי, בסוף 2015 דירת ארבעה חדרים ממוצעת בכפר סבא, מודיעין וראשון לציון עלתה 1.7 מיליון שקל. כאשר דירה במחיר למשתכן ברעננה עולה במחיר זהה ואף למעלה מכך, היא לא מסייעת למי שלא הצליח להשיג הון עצמי כדי לקנות דירה במודיעין, אך כן מעניקה הנחה של 15% למי שממילא חשב לקנות ברעננה או באזור יוקרתי אחר. נכון שגם לבני העשירונים השמיני עד העשירי מגיע לרכוש דירה במחיר סביר, אך מטרת התוכנית לסייע בעיקר לאלו שאין להם.
“כשהמדינה מעניקה הטבות לאוכלוסייה שאינה בהכרח זקוקה לכך ולא מעניקה סיוע לנזקקים ביותר, נפגעים עקרונות של שוויון וצדק, והמטרה המוצהרת של המדיניות מתרוקנת מתוכן”, אומרת עו”ד נורה אשקר־זהר מהאגודה לצדק חלוקתי ופורום הקרקעות.
שר הבינוי, יואב גלנט. בעיה בפיקוח . צילום: עומר מסינגר מפחדים לזכות
למעשה, לעתים הפרויקט כולו יקר מדי. “נרשמנו להגרלה ברעננה אבל אנחנו מפחדים לזכות, כי המחירים גבוהים מדי ואנחנו לא בטוחים שנצליח גם לגייס את ההון העצמי הדרוש וגם לעמוד בהחזרי המשכנתא”, מספרת נטע לי, שהיא ובן זוגה צחי גרים בשכירות במרכז ומתמודדים בהגרלות. “אנחנו מאוד רוצים לזכות בהגרלה באזור המרכז כי זה רלבנטי לצרכינו. אבל יש פרויקטים שגם אם נזכה בהם, אנחנו עלולים להגיע לסוף התור ויישארו רק הדירות היקרות ביותר, ואז ניאלץ לוותר עליהן".
22 אלף זכאים נרשמו להגרלות ברעננה ובראשון לציון נרשמו בממוצע 32 אלף זכאים לכל אחת מההגרלות. סיכויהם לזכות נמוכים, אולם ייתכן שלקבלנים יש אינטרס שהם גם לא ירכשו את הדירות היקרות: אם דירה לא נמכרת בשנה שלאחר ההגרלה, הקבלן יכול למכור אותה בשוק החופשי.
לכאורה, זכאי מחיר למשתכן יכולים לקחת משכנתא בגובה 90% משווי הדירה, אולם כאן נכנסת לתמונה מצוקת האשראי של הבנקים שלא ששים להעמיד משכנתאות לרוכשי הדירות ומעמידים משוכת ריבית גבוהה בפני זכאי מחיר למשתכן ובעיקר אלה שזקוקים למימון גבוה. בבנקים מעדיפים שהרוכש יביא הון עצמי של לפחות כ־40% ממחיר הדירה, ומי שמתקשה מקבל תנאי משכנתא קשים יותר. במלים אחרות, כדי לרכוש דירה של 1.6 מיליון שקל, הזוג צריך להביא 400 אלף שקל — סכום שיתאים להם ממילא בשוק החופשי.
פתרון בראשון
אולם נראה שאפשר גם אחרת. בפרויקט מחיר למשתכן בראשון לציון שבו מוצעות למכירה 1,000 דירות מבוקשות מאוד, המחירים יהיו נמוכים ב־30% מאשר ברעננה. זאת לאחר שראש העיר דב צור, שהתנגד למחיר למשתכן, יזם מנגנון שבו העירייה מאשרת ליזמים להגדיל את מספר הדירות בפרויקט ב־20% (“תוספת שבס”), בתנאי שהדירות היקרות יימכרו בשוק החופשי, ולא לזכאי התוכנית.
צור ביקש להפוך כך את הפרויקט לכדאי יותר מבחינה כלכלית, כדי שהקבלנים יבנו בסטנדרט בנייה גבוה יותר מכפי שקבע משרד הבינוי. הרווח הטמון בדירות החופשיות תמרץ את הקבלנים להציע מחיר נמוך לדירות שייבנו במסגרת מחיר למשתכן. המחיר הממוצע בפרויקט הוא 11 אלף שקל, הנחה של כ־20% ממחיר השוק. הדירות היקרות ביותר בפרויקט, של 4 חדרים, יימכרו לזכאים ב־1.2 מיליון שקל.
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: “קבלנים הזוכים במכרזי מחיר למשתכן מחויבים לבנות מספר יחידות דיור כפי שנקבע מראש בתנאי המכרז ובשטחי הבנייה, בהתאם לתב"ע המאושרת ולהוראות ועדות התכנון. המשרד מקפיד על תמהיל דירות מגוון, המאפשר היצע דירות קטנות כגדולות”.