חברה בת של גזית גלוב קנתה קניון ב-115 מיליון דולר בקליפורניה

רבים נוטים להקל ראש בעסקת שכירות במחשבה מוטעית כאילו מדובר בעסקה בהיקף קטן יותר, עם סיכונים מוגבלים והרבה פחות סיבוכים. הנחות אלה אינן תואמות את המציאות במרבית המקרים, בעיקר מכיוון שמעצם טיבם, יחסי שכירות טומנים בחובם פוטנציאל גדול יותר לסכסוכים מאשר יחסי מוכר-קונה.

בניגוד לעסקת מכר בה יש שלב קצר יחסית של משא ומתן, ביצוע תשלומים ומסירה, ואז בעצם מסתיימים היחסים העסקיים בין הצדדים, הרי שבעסקת שכירות היחסים בין הצדדים נמשכים לאורך כל תקופת השכירות, ולכל צד יש התחייבויות שונות אותן הוא צריך למלא עד לסיומה. לזאת יש להוסיף גם את הקושי שנובע מכך שלשני הצדדים אין בהכרח אינטרסים זהים ביחס לשמירה על הנכס, הפיכתו לאטרקטיווי יותר, ניהול יחסי שכנות טובים עם הדיירים בנכסים סמוכים וכו'.

לפיכך, יש להתייחס במלוא כובד הראש גם לעסקה של שכירות, אפילו אם מדובר בהשכרת דירה בכמה מאות דולרים לחודש בלבד.

ההסכם הסטנדרטי

משכירים רבים של דירות מגורים נוהגים להשתמש בהסכם שכירות סטנדרטי וארכאי המודפס על טופס שניתן לרכוש בסניפי דואר, מבלי לבחון אם התנאים הנקובים בו רלוונטיים או משרתים את האינטרסים המיוחדים שלהם בנכס שבבעלותם. לכל עסקה מאפיינים שונים, והם צריכים למצוא ביטוי בחוזה מתאים התפור לפי המידות של הצדדים.

על השוכר לבדוק היטב את זהות המשכיר, והאם מי שמציג עצמו כמשכיר הוא באמת בעל הזכויות להשכיר את הדירה. נקודה זו נראית אולי שולית ולא תמיד טורחים לבדוק אותה כמו בעסקות מכר, אך קיימים מקרים רבים בהם בני משפחה משכירים נכסים של בני משפחה אחרים, מבלי שהזכויות הועברו כראוי או מבלי שהם מחזיקים בייפוי כוח מתאים, ואז במקרה בו יתגלע סכסוך משפחתי, יכול השוכר למצוא עצמו נדרש לפנות את הדירה. דרישה כזו עשויה להגיע מהבעלים האמיתיים של הנכס, שכלל לא היה מוכר לשוכר.

אמנם ייתכן שהשוכר יוכל לתבוע פיצוי ממי שחתם עמו על הסכם השכירות והציג עצמו כמשכיר, ואולי אף לנסות להתגונן מפני פינוי בטענה שבעל הנכס מנוע מלהתכחש לעסקה כי איפשר את קיומה באופן עקיף, אך מי רוצה למצוא עצמו בסכסוך משפטי במקום להתגורר בשקט בדירה ששכר?

בדיקה דומה רצוי לערוך גם בקשר לזהות הנכס המצוין בהסכם השכירות. לדוגמה, אם שוכר חותם על הסכם שכירות לפיו הוא שוכר דירת גג, שכאשר מבקרים בה רואים שמסביבה יש גג רחב ידיים, חשוב לבדוק אם למשכיר יש זכויות גם בגג, זכויות שהוא רשאי להשכיר, או שמדובר בגג שהוא רכוש משותף של כל דיירי הבניין. במקרה האחרון עלול השוכר להיתקל בשכנים זועמים שידרשו לפנות את הגג המשותף כבר במסיבה הראשונה שיערוך שם. מומלץ לסמן באופן ברור את המושכר, בין אם על ידי תיאורו בכתב בחוזה השכירות ובין אם על ידי סימון על גבי תשריט או תוכנית שיצורפו לחוזה.

גם למשכיר יש אינטרס להקפיד על סימון נכון של השטח שהושכר. לדוגמה, אם משכירים דירת קרקע בעלת יציאה אחורית לחצר הבניין, והחצר הינה רכוש משותף של הבניין, חשוב להבהיר זאת לשוכר, שכן אם השוכר "ישתלט" על שטח החצר, יכול המשכיר להיות חשוף לתביעות וטענות מצד בעלי הדירות האחרים בבניין, על כך שהוא מאפשר לשוכר לפגוע ברכוש המשותף.