מחקר חדש: דמי השכירות למשרדים בתל אביב יעלו

>> השוואה שערכה חברת המחקר B-BRE שבבעלות רו"ח נירית ברגמן ודניאל באראז בין מחירי שכירות בתל אביב ובמנהטן, מעלה כי למרות הסיכון הגדול יותר בהשקעה בנכסים בתל אביב, התשואה עליהם דומה לתשואה המתקבלת מהשקעה בנכסים בניו יורק. מכאן מסיקים החוקרים כי עוד יש מקום לעליות במחירי השכירות של משרדים בתל אביב.

הדו"ח סוקר את התנהגות הנדל"ן של החברות הציבוריות בישראל ב-2009 וב-2010 על פי מאגר הנדל"ן המניב של החברות הציבוריות. לדברי הסוקרים, ניתן היה לצפות כי התשואה מנכסים מניבים במנהטן תהיה נמוכה מהתשואה על נכסים דומים בתל אביב, מאחר שמנהטן נחשבת בטוחה יותר. באותה מידה אפשר היה לצפות לתשואה גבוהה יותר באזורי התעסוקה בפריפריה של ישראל לעומת תל אביב.

התשואה על משרדים בתל אביב היא 8%, ובמנהטן - 7.5%. עם זאת, בהתחשב בפער הסיכון בין השווקים, ניתן היה לצפות לפער גדול בהרבה. "היינו מצפים שהתשואות בנדל"ן יתאימו לסיכון במדינה, אך מסיבה לא מובנת זה לא קורה", אומר באראז. "אמנם התשואה במנהטן נמוכה מזו שבתל אביב, אך מדובר בפער של 0.5% בלבד".

"על פניו מדובר באנומליה שניתן להסבירה בשתי דרכים. האחת - שיעורי התשואה בארה"ב גבוהים וצפויים לרדת. הסבר זה אינו סביר, מאחר שהתשואה אינה חורגת מהטווח שבו היא נעה בעשור האחרון", מוסיפה ברגמן. "ההסבר השני הוא ששיעורי התשואה בישראל נמוכים וצפויים לעלות - וזה ההסבר שנראה סביר יותר".

גם בתוך השוק הישראלי, הנוסחה "מרבה סיכון מרבה תשואה" אינה עובדת, והבדיקה מעלה כי התשואה בפריפריה נמוכה מזו שבתל אביב. ההסבר ההגיוני ביותר הוא ששיעור התפוסה של נכסים בתל אביב גבוה בהרבה מהמקובל בעולם - יותר מ-95%. בשאר הארץ התפוסה ירדה מ-95% ב-2009-2010 לכ-64%. מאחר שהתשואה מחושבת כהכנסה מדמי שכירות שנתיים ביחס לשווי הנכס, ירידה בשיעורי התפוסה פוגעת באופן משמעותי בתשואה.

הדו"ח מחלק את תל אביב לחמישה אזורים - ציר יגאל אלון, רמת החי"ל, שדרות רוטשילד, מתחם בתי המשפט (הרחובות שאול המלך ווייצמן) והקריה. ניתן לאבחן בתל אביב שתי קבוצות שווי: האזורים היקרים - שדרות רוטשילד, מתחם הקריה (שכולל בעיקר את מגדלי עזריאלי) ומתחם בתי המשפט - שבהם שווי הנכסים הוא 15-20 אלף שקל למ"ר, והזולים יותר - ציר יגאל אלון ורמת החי"ל - שבהם המחיר למ"ר הוא 10-12 אלף שקל (נכון ל-2010). הממוצע בתל אביב הוא כ-15 אלף שקל למ"ר והממוצע הארצי - כ-9,000 שקל למ"ר.

עוד נמצא כי בהשוואה בין השנים 2009 ו-2010, שווי הנכסים במתחמים בקבוצת האזורים היקרים עלו בשיעור גבוה יותר. שווי המשרדים בשדרות רוטשילד עלה ב-10% בשנה, במתחם בתי המשפט - ב-8.2% ובמתחם הקריה - ב-8.5%. ברמת החי"ל עלה שווי המשרדים בשיעור נמוך יותר - כ-2%. בממוצע עלה שווי הנכסים בתל אביב ב-6%, ובשאר הארץ בכ-6.5%.

"בהתאם לציפיות, שווי המשרדים בתל אביב גבוה יותר מממוצע הארצי. בין 2009 ל-2010 נרשמה עלייה של 6% בשווי למ"ר בתל אביב, והעלייה הארצית היתה דומה - 6.6% - מה שמעלה שאלות לגבי תמחור הסיכונים בתל אביב ובשאר הארץ".

בדיקת מחירי הנדל"ן המניב בתל אביב לעומת לונדון וניו יורק בשקלול כוח הקנייה מגלה כי מחיר המשרדים בלונדון הוא כ-35 אלף שקל למ"ר - גבוה בהרבה מתל אביב, שבה המחיר למ"ר הוא כ-14 אלף שקל, ומניו יורק, שבה המחיר למ"ר הוא כ-11 אלף שקל.

השינוי בתשואות במדינות השונות מוכיח שוב עד כמה ישראל היתה חסינה יחסית בפני המשבר הפיננסי. בארה"ב ובאנגליה אפשר לראות עלייה חדה בתשואות, שהתחילה כבר ב-2007 - מה שמעיד על ירידת שווי הנכסים. "בשנים 2007-2009 רואים עלייה של 2% בתשואה על נכסים בארה"ב, וזה נחשב גבוה מאוד. העלייה הזאת משקפת ירידה של 22% בשווי הנכסים". אחרי 2009 נרשמה ירידה חדה בתשואות, מה שמעיד על התחלת התאוששות השווקים באנגליה ובארה"ב ועלייה בשווי הנכסים.

התנהגות השוק הישראלי שונה לגמרי. החל ב-2007 אמנם נרשמה עלייה בתשואות, אך מדובר בעלייה מתונה שלא מעידה על משבר, והירידה בתשואות שהחלה ב-2009 מתונה באותה מידה.