ההאטה בקצב מכירת הדירות בשוק לא פסחה על אפריקה מגורים

עיריית ת"א מקדמת כיום שש תוכניות פינוי-בינוי, הכוללות 2,180 דירות ועוד מאות אלפי מ"ר לשימושים אחרים. המדובר בתוכניות במתחמים הר ציון שבשכונת שפירא; לוינסקי; הקונגרס; חסן ערפה; בית אל שבנוה שרת; והחרש והאומן שבשכונת פלורנטין.

שש התוכניות אושרו על ידי משרד השיכון במסגרת ועדה לשיקום עירוני בראשות האדריכלית סופיה אלדור, שתפקידה לסייע בקידום תוכניות כאלה במרכזי הערים.

בנוסף מנסה מינהל מקרקעי ישראל לקדם כבר כמה שנים תוכנית לפינוי-בינוי של 1,500 דירות בשכונת הארגזים בעיר. אף שמדובר בתוכניות שברובן אושרו בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מהנדס העיר תל אביב, דני קייזר, סקפטי לגבי הצלחתן.

חמש מהתוכניות מאופיינות בעיקר בבנייה למגורים. לדברי קייזר, "רוב התוכניות כבר אושרו בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אנחנו נקדם את התוכניות בזהירות תוך הקפדה על המשמעות שיש להן למרקמים העירוניים".

תוכניות פינוי-בינוי נחשבות לקשות למימוש בגלל המרכיב האנושי הכרוך בהן. לא רק משא ומתן עם כל הדיירים, אלא גם הצורך להשיג הסכמה בינם לבין עצמם ועם רשויות התכנון. תהליך זה הופך את הכנת התוכנית למורכב ביותר, אך יש בו כמה יתרונות: התושבים מקבלים דירה חדשה תחת הישנה ומגורים בשכונה עם פיתוח וחזות חדשים.

לעיריית תל אביב יש הרבה בעיות בתוכנית פינוי-בינוי לשכונת שפירא. "אם לא נצליח לפתור אותן ייתכן שנבטל את התוכנית", אומר קייזר. "במתחם התגלו בעיות קשות הנובעות הן מהתנגדות תושבים הגרים באזורים שגובלים במתחם והן מהתוכנית עצמה. התוכנית יוצרת גבהים ובנייה צפופה השונה באופיה ממתחמים גובלים שאינם כלולים בתוכנית - ומכאן התנגדות התושבים. בעיה אחרת נובעת מכך שהתוכנית כוללת מקבץ של קרקעות שאינן מספקות נגישות טובה לחניות. גם היחס בין הבניינים מבחינת קרבה, צפיפות וניצול קרקע אינו אופטימלי".

התוכנית בשכונת שפירא נבחנת כיום מבחינה אדריכלית, אורבנית וחברתית, וייתכן שיהיה צורך להפחית את צפיפות יחידות הדיור או לשנות את תוכנית הבינוי.

קייזר מעריך כי קידומן של שאר התוכניות (פרט לשפירא) יימשך, בכפוף לתיאום שיהיה בין החברה המנהלת את הפרויקט והרשות המקומית לבין רשויות התכנון ומשרדי הממשלה. להערכתו, התוכניות יקבלו תוקף בתוך שנתיים.

לדבריו, יש חוסר התאמה בין אופי הבנייה הנדרש בפרויקטים כאלה לבין אופי השכונות: "מצד אחד, מדובר במקומות בהם ערך הקרקע נמוך, ויש לצופף בנייה כדי ליצור בסיס כלכלי לתוכנית. אלא שמדובר דווקא באזורים בהם האוכלוסייה אינה יכולה להתמודד עם הוצאות אחזקה של בניינים גבוהים וקיים חשש להיווצרות של אזורי סלאמס".

בשכונת הארגזים בתל אביב מדובר בתוכנית שמקדם המינהל עם היזם ישעיהו חכשורי. למרות הליך ארוך, כולל דיונים בבתי המשפט וסיכום על הפיצויים שיקבלו הדיירים, לא הצליחו עד היום להשלים את הפינוי ולהכשיר את השטח לבניית 1,500 יחידות דיור.

הסיבה לכישלון שם, כמו במקומות אחרים, וכפי שעלול לקרות גם בתוכניות החדשות, היא המורכבות הרבה: הצורך להגיע לסיכום כספי עם כל דייר בנפרד (בדרך כלל מדובר על מתן דירה חדשה גדולה יותר בפרויקט החדש); חוסר הוודאות בנוגע למועד תחילת הבנייה, וצורך במתן זכויות בנייה גבוהות כדי שהפרויקט יהיה כדאי כלכלית.