בעלי האג"ח: לתשובה יש כסף לרכוש את פרויקט בבלי אבל לא להחזיר חובות

עו"ד גיא גיסין, המייצג יחד עם עו"ד זאב שרף את בעלי סדרת אג"ח כ"ה הקצרות של דלק נדל"ן, שיגר בסוף השבוע מכתב לחברי דירקטוריון החברה.  גיסין מתאר חוסר שיתוף פעולה מצד הנהלת דלק נדל"ן בראשות המנכ"ל ערן מיטל ודורש מחברי הדירקטוריון לכנס ישיבה דחופה בכדי לדון בסוגיות בוערות הקשורות להתנהלות החברה.

הסוגייה העיקרית היא מימוש התחייבות של יצחק תשובה, בעל השליטה בחברה, שרכש 25% מהון המניות של החברה הבת אלעד ישראל מגורים תמורת 100 מיליון שקל בפרויקט בבלי בתל אביב. דלק נדל"ן חייבת לבעלי האג"ח כ-600 מיליון שקל ולא עמדה בספטמבר האחרון בתשלום הקרן והריבית של כ-300 מיליון שקל

גיסין אף מבקש כי יאפשרו לנציגי סדרה כ"ה להופיע בישיבת הדירקטוריון כדי
להסביר את עמדתם. חברי הדירקטוריון של דלק נדל"ן הם: היו"ר רוני אלרואי (חתנו
של תשובה), עידן ולס, יעקב אלינב, משה קראדי, ברקת צירין והדח"צים מנשה עמית
ומרק רוטבליט.

לפי טענותיו של גיסין, "דומה כי לא בכדי בחרו החברה ונציגיה לסרב, לעכב ולדחות את
הדרישות המינימליות של נציגויות מחזיקי האג"ח החוב בעניין זה. הדחייה מנוצלת ככל הנראה היטב לשינוי לרעה במצב הנושים הבלתי מובטחים תוך העדפת האינטרסים של בעל השליטה".

לפני כשלושה שבועות דיווחה דלק נדל"ן כי תשובה, באמצעות חברות פרטיות, סיכם
על רכישת 50% מפרויקט המגורים בבלי בתל אביב מידי שותפיה של אלעד מגורים
בפרויקט תמורת סכום מוערך (שלא דווח) של כ-120 מיליון שקל.

הדבר עורר תהייה אצל מחזיקי אג"ח כ"ה הטוענים כי "על פי הדו"ח המיידי,
דירקטוריון אלעד מגורים הגיע למסקנה כי אין לאלעד מגורים את היכולת הכלכלית לממש את זכות הסירוב, כולה או חלקה לרכישת החלק של השותפים, וזאת בין
השאר לאור מצבה הכלכלי של החברה".

גיסין הסביר במכתבו: "חברה פרטית בבעלות בעל השליטה היא אשר עומדת לרכוש
את הזכויות בפרויקט, ומן הסתם מעריכה כי השווי על פיו היא התקשרה לרכישתן,
הינו שווי ראוי כלכלית. וכך יוצא שעל פי הדיווח, אתם או מי מכם, המשמשים
כדירקטורים ונושאי משרה הן בחברה והן באלעד מגורים (אשר בשליטתה מלאה של
החברה), מודיעים כי אין לאלעד מגורים 'יכולת כלכלית' לממש את זכות הסירוב,
כולה או חלקה, באופן שמאפשר לחברה פרטית בשליטת בעל השליטה בחברה,
לרכוש את אותן מניות ממש, בתמורה (נעלמה) שנקבעה בהסכם בינו לבין המוכרים".

בנוסף, תוהה גיסין "אם בעל השליטה רוכש זכויות השותף בפרויקט (בתמורה עלומה ולפי שווי שלא ניתן לו גילוי), מדוע שלא תבחן אלעד מגורים אפשרות למכור לו גם את חלקה בפרויקט? אולי מצבה הכלכלי הקשה (כמפורט בדו"ח) ישתפר אם תעשה כן? האם העובדה שממילא זכויות אלעד מגורים בפרויקט מונחות בכיסו (המטאפורי) של בעל השליטה, הופכות את רכישת הזכויות ממנה למיותרות".

גיסין טוען כי עד כה סירבו הנציגים לענות לגופן של השאלות ואף נמנעו מלהציג בפני הנציגות את הפרוטוקולים וחוות הדעת על פיהן פעלה אלעד מגורים ודלק נדל"ן בעניין זה.

בידי דלק נדל"ן יש אופציה למכירת 25% באלעד מגורים. אופציה זו פוקעת ב- 14
בנובמבר. החברה הסבירה כי מכירת המניות בתקופה זו אינה כדאית כיוון שהיא תאלץ לקזז ערבויות שניתנו למממנים שונים ואז התמורה הכספית תהיה קטנה בהרבה.

גיסין מסביר כי "הנציגות בדעה כי קיימת סבירות רבה לטענה כי בעל השליטה אינו
רשאי לקזז בטחונות וזכויות אחרות שהעמיד לחברה כנגד תמורת האופציה ולפיכך
מימוש האופציה גם צפוי להזרים תזרים חיובי משמעותי וישיר לחברה, אשר מתקשה
כעת לעמוד בהתחייבויותיה לתשלום חובותיה למחזיקי האג"ח".

לסיכום מסביר גיסין: "בהתבסס על המידע הציבורי הגלוי ועל ניתוח המצב המשפטי
והוראות הדין, הנציגות בדעה כי העמדות המוצגות לעיל אינן נכונות. זאת הן ביחס
לטענה כי בעל השליטה יכול לקזז חלק מהתמורה כנגד פקדונות או זכויות שהעמיד
לחברה בעבר והן ביחס לחוסר ההיגיון הכלכלי שבפירעון התחייבויות להפניקס מתוך
תמורת מימוש האופציה. מובן מאליו כי מסקנות אלו מסויגות לאור העובדה שלמרות
דרישות הנציגות, עד כה לא הוצגו בפניה חוות הדעת והנימוקים לעמדת החברה, כמו
גם טרם נמסרה על ידי נציגי החברה עמדתה הפורמלית בכתב בעניין זה".