גולן אפרתי יועץ משכנתאות - עובדות שחשוב להכיר לגבי המשכנתא

אם בכל זאת אתם מבקשים לדעת מדוע, הסיבה הראשונה היא פשוטה ביותר:
ברגע שאתם פונים באופן עצמאי לכל בנק שתבחרו, ההצעה שתקבלו תהיה כזו שרווחית בעיקר לבנק, שהמטרה שלו ככל גוף מסחרי היא להרוויח כמה שיותר על כל תיק משכנתא.
לעומת זאת, מי שיפנה לליווי של יועץ משכנתאות מוסמך, יקבל בסופו של דבר משכנתא שתהיה חסכונית בתשלום ריביות והצמדה לאורך השנים, מותאמת לצרכים בהווה ובעתיד, להעדפות הסיכון תוך תכנון כלכלי אופטימלי בראיה קדימה.
ההבדל הקטן הזה יכול להיות שווה לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים לאורך השנים, ויש כמובן עוד הרבה יתרונות נלווים כמו החסכון בזמן, מניעת הפסד ימי עבודה וההימנעות מהתרוצצות המתישה והאין סופית בין הבנקים שבימים אלו עמוסים עד כדי כך שלעתים לא ניתן לקבל מענה מהם גם במשך שבועיים. ליועצים יש גישה ישירה ומהירה גם לסניפים ומנהליהם וגם לגורמים בכירים במערך המשכנתאות כאשר יש צורך בכך.
על מנת לשמוע מעט יותר, פנינו אל גולן אפרתי, יועץ משכנתאות ומומחה בכלכלת המשפחה, הוא פירט עבורנו מספר נקודות חשובות בדרך למשכנתא המשתלמת ביותר.

הדבר החשוב ביותר בלקיחת משכנתא

"הדבר הכי חשוב כאשר מתכננים משכנתא, הוא לבנות תמהיל שיהיה מותאם באופן מושלם לצרכים שלכם וליכולת ההחזר החודשית, כאשר צריך וכדאי לקחת בחשבון, משתנים שיכולים לבוא לידי ביטוי לאורך השנים.
רצוי לחלק את המשכנתא למספר מסלולים שיכולים להיות לתקופות שונות ובסכומים שונים כאשר בנוסף לרגולציה שמכתיב בנק ישראל יש לכל מסלול יתרונות וחסרונות כאשר ניתן לשלב בין גמישות לבין יציבות בהתאם למצב
ולתחזיות הכלכליות, להעדפות וצרכי הלווים.
לדוגמא: במסלול הפריים נקבל כיום את הריבית הנמוכה ביותר אבל זהו גם המסלול המסוכן ביותר כי הריבית בו משתנה בכל פעם שריבית בנק ישראל משתנה וההחזר יכול לעלות באופן משמעותי, מצד שני אם היינו לוקחים את כל המשכנתא בריבית קבועה, ההחזר החודשי שלנו היה מאד גבוה וגם לא היינו נהנים מגמישות מסוימת ביחס לעמלת פירעון מוקדם כפי שקיים במסלול הפריים.ישנם עוד מסלולים שונים אותם נוכל לשלב כמו מסלולים בריבית משתנה, צמודי מט"ח ועוד.
בין יתר השיקולים, נוכל ליצור איזון בין מסלולים שצמודים למדד וכאלו שאינם צמודים בהתאם לתחזיות האינפלציה והעדפות הסיכון.
בתכנון המשכנתא ניקח בחשבון שלאורך השנים ייתכן ושיהיו ארועים ושינויים כמו קבלת ירושה, משכורת גבוהה יותר, הצטרפות של ילדים נוספים למשפחה, נזילות של כספים כמו קופות חסכון וקרנות השתלמות, אפשרות לשיפור דיור ומעבר לדירה מרווחת יותר".

מה ההחזר החודשי הרצוי?

"זאת שאלה טובה מאד, הרבה אנשים יענו באופן אינטואיטיבי: "כמה שפחות".
בנק ישראל מגביל את פריסת המשכנתא ל-30 שנה (רוב הבנקים יאשרו פריסה כזו עד גיל 45). האמת היא שככל שנקצר את תקופת המשכנתא ובהתאם לכך יעלה גם ההחזר החודשי, נחסוך הרבה מאד כסף לאורך חיי המשכנתא בתשלום ריביות ומדדים וגם נקבל ריבית טובה יותר בחלק מהמסלולים. בנוסף גם נהנה מירידה מהירה יותר של קרן ההלוואה.
הבנקים אוהבים לאשר בד"כ יחס החזר מההכנסה הפנויה (הכנסות פחות התחיבויות) של 30% אבל אין כלל שמתאים לכולם כי לכל אחד צרכים שונים בהווה ובעתיד וזו תהיה טעות לתכנן החזר גבוה מדי שיכביד על המשפחה רק בשביל לקבל משכנתא חסכונית ולכן נבחר בהחזר לא נמוך מדי אבל כזה שנרגיש איתו בנוח".

מדוע כדאי לפנות אל יועץ משכנתאות ולא לסמוך על הבנק?

"אני כאיש מקצוע ממש לא רואה את הבנקים כאוייב, אבל יחד עם זה, אני יודע שלבנק יש אינטרס מאוד פשוט, מדובר בגוף מסחרי שרוצה להרוויח כסף.
מעבר לזה, כאשר הבנק נותן לכם הצעה למשכנתא, אין לו את הזמן או הרצון להבין את הצרכים האמיתיים שלכם ולתכנן את העסקה, כך שזו תהיה הוגנת וטובה גם עבורכם, פשוט בגלל שהאינטרסים שלכם ושל הבנק שונים.
אני מצוי ביחסי עבודה מקצועיים עם כל הבנקים, אך מייצג נאמנה בראש ובראשונה את הלקוחות שלי בצורה אובייקטיבית ודואג לאינטרסים שלהם בלבד".

עד כמה זה משתלם ללקוחות?

"בדיוק כפי שלא הייתי רוצה להגיע לבית משפט ללא ליווי של עורך דין, כך אני לא חושב כי כדאי להגיע לבנק בנושא כל כך קריטי כמו לקיחת משכנתא.
בכל זאת, מדובר בעסקה הפיננסית המשמעותית ביותר בסכומי כסף משמעותיים ולאורך שנים רבות, לכן החשיבות של לקבל ליווי של איש מקצוע שמתמחה בתחום, היא קריטית בעיניי ושווה את שכר הטרחה.
מעבר לחסכון הכספי, תהליך של קבלת משכנתא כולל בתוכו המון התלבטויות, ומתחים. הצורך להתעסק בהמון טפסים ,בירוקרטיה מעצבנת יכולים להוביל ללא מעט טעויות ולכאבי ראש מיותרים ולעתים גם להוביל לאי עמידה בלוחות הזמנים שעליכם לנהל כחלק מפרוייקט המשכנתא. יש הרבה אנשים שבגלל חוסר הזמינות של הבנקים, תכנון לקוי וחוסר מיקוד במה שרוצים להשיג, לא מצליחים לנהל מו"מ אפקטיבי מול הבנקים. גם מי שהשיג ריביות נמוכות עם תמהיל לא מתאים, יקבל משכנתא גרועה.
עבור איש מקצוע שחי ונושם את השטח בכל יום, כל אלו לא מהווים כמובן בעיה".

גולן אפרתי - טיפים נוספים:

"הוצאות נלוות - תמיד לקחת בחשבון בתכנון המשכנתא כי ההוצאות הנלוות לא מסתיימות במחיר הדירה בלבד, צריך לקחת בחשבון הוצאות נלוות נוספות, כמו עמלת תיווך, תשלום לעורכי דין, מס רכישה וכו שיכולות להגיע לסכומים של 100-200 אלף שקלים.
פירעון מוקדם - ברוב המקרים, אלא אם יש תכנית ודאית לסילוק המשכנתא, נתייחס לעסקה כתכנית לטווח ארוך. הסיבה לכך היא שאפילו אם ללקוח יש כספים במהלך הדרך כדי לפרוע את המשכנתא או את חלקה, לא בטוח שהדבר כדאי בסביבת הריביות שאנו מצויים בה היום. הכל תלוי בהשקעה האלטרנטיבית של הכסף פנוי".

גולן אפרתי – יועץ משכנאות ומומחה בכלכלת המשפחה

גולן אפרתי, בן 50, בעל נסיון עשיר של שנים רבות בתחום ההייטק שם צמח, נמשך תמיד לתחום הפיננסי וכיום הוא משמש כיועץ משכנתאות, בעל רישיון של סוכן ביטוח ומומחה בכלכלת המשפחה.
אפרתי חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות, ובשנים האחרונות הספיק לייצג מאות לקוחות שקיבלו בזכותו תנאי משכנתא שהיו תפורים למידות שלהם בצורה מושלמת.
"את תחילת דרכי בתחום הכלכלי עשיתי כיועץ לכלכלת המשפחה תוך ליווי של משפחות רבות, מתן כלים להתנהלות כלכלית נכונה והשגת יעדים כלכליים ואישיים.
לניסיון שלי בהבנה של צורכי המשפחה בהווה ובראייה עתידית, יש חשיבות מכרעת בתכנון המשכנתא, יש הרבה מעבר למספרים היבשים, בין היתר הצורך להבין כראוי את התמונה הכלכלית של המשפחה, קשיים, תכנון עתידי ועוד".
ומשפט של גולן לסיום: "משכנתא לא לוקחים, משכנתא מתכננים".

 

ליצירת קשר אישי עם גולן אפרתי

טלפון 054-662-0352

פייסבוק