מדריך ליישום פרויקט תמ"א 38 לוועדי בניינים
פרויקטים של תמ"א 38 אינם קלים לביצוע, ובמהלכם קיימות מהמורות רבות שכדאי להתכונן אליהן. כיצד תדאגו לכך שפרויקט תמ"א 38 יעבוד בצורה חלקה – על כך בשורות הבאות.
בפני דיירים בבניינים המיועדים לתמ"א 38 עומדות שתי אפשרויות: תמ"א 38 במסגרת פינוי בינוי, בה הבניין נהרס ונבנה במקומו בניין חדש ובמהלך תקופת הבנייה הדיירים מקבלים דיור חלופי. האפשרות השנייה היא תמ"א 38 במתכונתו המקורית, בה הדיירים נשארים בדירותיהם במהלך שיפוץ הבניין.
שיתוף פעולה
אחת המהמורות המרכזיות לפרויקטים של תמ"א 38 היא הקושי להגיע להסכמה בין בעלי הדירות. בכדי למנוע מאבקי כוחות והתלהטות יצרים מומלץ להיעזר בעורך דין מגשר לאורך התהליך כולו. חשוב להגיע ראשית להבנה והסכמה בין הדיירים לבין עצמם, ולאחר מכן להגיע להסכמות עם היזמים והקבלנים. היתרון של עורך דין שהוא גם מגשר הוא שאתם מקבלים ייצוג ושירות מול הרשויות בנוגע לחוזים, היתרים והתחייבויות, בנוסף לשירותי גישור בין הדיירים לבין עצמם ובין הדיירים לגורמים אחרים המעורבים בפרויקט.
לתשומת לב ועדי הבתים – לביצוע פרויקט תמ"א 38 ללא פינוי בינוי, דרושה הסכמה של שני שליש מהדיירים, בעוד שלביצוע פרויקט של תמ"א פינוי בינוי דרושה הסכמה של 80% מבעלי הדירות.
בעד ונגד פינוי בינוי
פרויקטים של תמ"א 38 פינוי בינוי הם יקרים יותר, ולכן ריאליים רק במקומות בהם מחירי הדירות גבוהים. לפני החלטה ליציאה לפרויקט פינוי בינוי יש לוודא היתכנות כלכלית של הפרויקט, ואם אין כזו, כדאי להסתפק בפרויקט תמ"א 38 ללא פינוי.
- בפרויקטים של תמ"א 38 ללא פינוי עלולה להיווצר בעיה של חנייה, בעוד שבפרויקטים של פינוי בינוי תקבלו חניות משודרגות.
- קבלת היתרי בנייה בפרויקטים של תמ"א 38 פינוי בינוי אורכת זמן רב יותר
- פרויקטים של תמ"א 38 ללא פינוי לא מאפשרים ביצוע שינויים בתשתיות ובדירות עצמן, ועלולים להימשך זמן רב יותר בשל אילוצים הנובעים מכך שמדובר בבניין קיים.
יזם מוכר, קבלן אמין, ומפקח בנייה חיצוני
ישנם לא מעט חששות בקרב בעלי הדירות לפני שיוצאים לפרויקט זה. חלק מהחששות הגדולים ביותר של דיירים שיוצאים לפרויקט תמ"א 38, הם שהקבלן לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו, החשש שהפרויקט יתקע והם יוותרו עם בניין הרוס, או חלילה שמצבו יהיה גרוע משהיה בתחילת הפרויקט. הפיתרון לכך הוא פנייה ליזם מוכר שביצע פרויקטים של תמ"א 38 בהצלחה, ולקבלן אמין, בעל איתנות פיננסית.
בנוסף לכך, על מנת שניתן יהיה לוודא ולהבטיח כי כל העבודות מתבצעות כראוי ובהתאם לתנאים וללוחות הזמנים, מומלץ לשכור שירותיו של מפקח בנייה עצמאי מטעמכם, שידאג לאינטרסים שלכם.
לסיכום
- בכדי שפרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם יצא לפועל ויתבצע בהצלחה נחוץ שיתוף פעולה פורה וחיובי בין הדיירים.
- מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מגשר כבר בתחילת התהליך.
- ככל שאתם, הדיירים, תהיו מאוחדים יותר כך ההתנהלות תהיה טובה יותר, לכן כדאי להשקיע מאמץ בהגעה להבנות בתחילת הדרך.
- יש לבצע בדיקת היתכנות של הפרויקט ולבחור באופציה בעלת היתכנות כלכלית.
- הקפידו לפנות ליזם וקבלן אמינים.