מנפצים את המיתוסים: למי ואיפה כדאי לקנות דירה בישראל?

אז האם כדאי לקנות דירה עכשיו? למי כדאי לעשות את זה? איפה בארץ יותר מומלץ להתעניין? מה יקרה אם נחכה קצת? בואו ננסה לעשות קצת סדר.

לקנות דירה עכשיו - האם בכלל כדאי?

שאלת השאלות היא האם כדאי להשקיע את הכסף, לרוב שילוב של הון עצמי בגובה מסוים ולקיחת משכנתא, ברכישת נכס למגורים. על פניו, לא נראית ירידה במחירי הנדל"ן באופק, לפחות לא בטווח הזמן הקרוב. נהפוך הוא, בחלק מהערים בארץ המחירים ממשיכים ועולים ביותר מעשרה אחוזים בכל שנה בשנים האחרונות, וזאת למרות מספר לא מבוטל של תוכניות שיצאו לפועל וחוקים שחוקקו במטרה לטפל בשוק הבוער הזה.

עם זאת, מבט על שוק המשכנתאות מראה שהישראלים עדיין רודפים באמוק אחרי ארבע קירות משלהם. סך המשכנתאות שנלקחו בישראל בשנת 2021 עבר לראשונה את רף ה-100 מיליארד ועמד על כ-117 מיליארד שקלים, נתון המהווה עלייה של קרוב ל-50% בהשוואה לשנת 2020, ומשלים שלוש שנים רצופות של שבירת שיא בהיקפי המשכנתאות הנלקחות בישראל.

לאור נתונים אלו חשוב לזכור כי 2021 הייתה השנה בה החליט בנק ישראל לבטל את הרכיב המגביל את אחוז המשכנתא שניתן בצמוד לריבית הפריים. עם זאת, ריבית הפריים נמצאת כרגע בשפל ולכן לבנקים אין אינטרס מלכתחילה להצמיד אליה חלק ניכר מהחזר המשכנתא.

בשורה התחתונה, המחירים לא ירדו ו בהתחשב בשיאי המשכנתאות בכל שנה מחדש , אין סיבה שהתנאים יהפכו משמעותית יותר אטרקטיביים בזמן הקרוב. "החלום של דירה רק מתרחק מהישראלי הממוצע, גם אלה שעובדים בהייטק ומרוויחים משכורות מכובדות," מסביר רונן מניפז, יזם ומשקיע ישראלי עם לא מעט ניסיון בשוק הנדל"ן למגורים, "אנחנו צריכים להכיר בכך שכאשר לוקחים היום משכנתא היא הרבה יותר גדולה, ההחזר שלה נפרס על פני זמן ארוך יותר ובהתאם גם הריביות גדלות. מצד שני, הפתרון הוא לא לחכות, כי המצב רק יהיה יותר גרוע במובן הזה. לכן, מי שיכול ורוצה לקנות גם ככה, בין אם למגורים או להשקעה, אז באמת כדאי שיעשה את זה עכשיו."

 

מצפון ועד דרום

לדברים האלה של רונן מניפז צריך להוסיף את האווירה הפסימית הכללית בנוגעת לשוק הזה, שמתחילה בראש הפירמידה. כאשר שרי האוצר והשיכון מראש מתחייבים, בתקציב של שנת 2022, רק לחתוך את העלייה במחירי הנדל"ן בחצי, מבלי להזכיר אפילו ברמז בלימה או ירידה במחירים, כמובן שהמשקיעים לא רואים סיבה לשבת ולחכות לתוכניות מפוצצות.

עם זאת, עדיין חשוב לציין כי שיעור העלייה במחירי הנדל"ן אינו אחיד באזורים השונים של הארץ. כשצוללים למספרים ניתן לראות כי העלייה הגבוהה ביותר במחירים נרשמה דווקא בירושלים, וכן עליית המחירים גבוהה יותר במחוזות המבוססים סביב הערים הגדולות בישראל (ירושלים, תל אביב וחיפה). במחוזות האחרים (צפון, מרכז ודרום) העלייה מתונה יותר, בשיעורים של 9.9% במחוז דרום ו-7.1% במחוז צפון 'בלבד'. הנתונים מתייחסים לחודשים  אוקטובר ונובמבר 2021.

והרי בסוף, הכל עניין של היצע וביקוש. בעוד רבים עדיין לוטשים את עיניהם כלפי הערים הגדולות, מסיבות הקשורות לפרנסה, פנאי ועוד, מספר התחלות הבנייה בהן הוא נמוך יחסית - בעיקר בגלל מחסור בקרקעות. במשרד האוצר נראה שלא מודאגים מההבדלים האלו – סגן הממונה על התקציבים בתחומי הנדל"ן צחי דוד אמר לאחרונה כי "לא דין מחוז תל אביב כדין מחוז צפון ודרום", בהתייחסותו למגמה של העלאת הביקוש באזורי הפריפריה אל מול הערים הגדולות.

 

אז מה ניתן לעשות?

היות ועל בלימה של עליית המחירים אף אחד אפילו כבר לא מדבר, הדיון צריך להתמקד בביקוש והיצע. הממשלה מצידה עושה צעדים אפקטיביים לטיפול בבעיית ההיצע, כמו ביטול חסמים בירוקרטיים וזירוז הליכים של ועדות מסרבלות ומעכבות. ואולם, בלי הנעה אמיתית של רוכשים מהערים הצפופות והמבוקשות אל האזורים הפחות מבוקשים, השוק לא יירגע.

"צריך לגרום לאנשים לרצות לגור בעוד מקומות חוץ ממרכז תל אביב," מוסיף מניפז, "צריך לדאוג גם למקורות פרנסה אטרקטיביים בבאר שבע, בירוחם ובעפולה, ובמקביל גם לשפר את תשתיות התחבורה הציבורית עבור אלו שעדיין מעדיפים לעבוד ולבלות בתל אביב. רבים כמוני מחפשים הזדמנויות השקעה שיתרמו לצמיחה של ערי הפריפריה בישראל, אבל נדמה שבתחום הזה, ממשלות ישראל קצת ישנות בעמידה ומשאירות את העניינים בידיהם של ראשי הערים, שהיכולת שלהם להשפיע ברמה הארצית מוגבלת מאוד."

ומה הלאה? בשנת 2022 לא מסתמן שינוי מגמה משמעותי בכל הקשור למחירי הנדל"ן, כמו גם בשנים אחריה. עם זאת, צעדים שנוקטת הממשלה עשויים דווקא להשפיע על שוק המשכנתאות, ולהפוך את לקיחת המשכנתא לכדאית יותר בטווח הארוך (בהשוואה למגורים בשכירות).

בשורה התחתונה, היום משתלם יותר לקנות דירה מאשר להמתין מחר, בדיוק כפי שאתמול השתלם יותר לקנות דירה מהיום. לכן, אם אתם יכולים להרשות לעצמכם לקנות נכס , אין טעם לחכות לירידת מחירים. מנגד, אם אתם בעלי אמצעים כלכליים מוגבלים, אולי כדאי למצוא בינתיים אפיקי השקעה אחרים, לצבור הון ולממש את חלום הנכס בעתיד- גם כשזה יהיה יקר יותר.