זינוק במחירי דירות בשכונות ותיקות בגלל פוטנציאל להתחדשות
שמאית המקרקעין נחמה בוגין: בהרצליה המחירים בשכונה ותיקה זינקו ב-26% • בתל אביב המחירים קפצו ב-25% • איפה לא היה שינוי משמעותי?
עליית מחירים של עשרות אחוזים בדירות יד שנייה ותיקות בשכונות ברחבי ישראל שבהן מקודמת התחדשות עירונית, או אפילו שלהן רק פוטנציאל להתחדשות עירונית, כך עולה מבדיקה של שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין שבחנה את שווי הפוטנציאל להתחדשות על רמות מחירי הנכסים בשכונות השונות בארץ.
הבדיקה העלתה כי בעלי דירות למדו להשתמש בפוטנציאל להתחדשות עירונית לשם העלאת מחירי הנכסים שלהם, עוד בטרם אפילו הוגשה בקשה לעירייה, או אפילו נמצא יזם שמעוניין לקדם את ההתחדשות באותה שכונה.
במסגרת הבדיקה, בחנה בוגין 6 שכונות ברחבי הארץ שבהן מקודמות תוכניות רחבות היקף לפינוי-בינוי, אך עדיין לא החל בהן תהליך הבנייה. מדובר בפרויקטים שכבר נמצאים בשלבים שונים - נכללים בתוכנית אב ובמסמך מדיניות, או שהופקדו בוועדות מקומיות או מחוזיות. בוגין בדקה את הפער בשיעור העלייה במחירי הנכסים באותן שכונות, מול השינוי במחירי הנכסים הממוצעים בעיר, בהפרש של שנתיים (2015 מול 2017).
על פי תוצאות הבדיקה, הפער הגדול ביותר נמצא בשכונת יד התשעה בהרצליה עם עליות מחירים של 25.7% בשכונה, לעומת עלייה של 0.58% בעיר כולה. עיריית הרצליה מקדמת תוכנית ענק של פינוי-בינוי בשכונה הכוללת פינוי 1,500 דירות קיימות ובניית כ-6,000 יחידות דיור חדשות, לצד כ-100 אלף מ"ר של אזורי תעסוקה ומסחר בשטח כולל של כ-250 דונם.
אחרי הרצליה ממוקמת שכונת "נאות שזר" ביבנה, עם עליות מחירים של 28.2% בשנתיים, לעומת עליית מחיר ממוצעת של 8.5% בעיר באותה תקופה. לדברי בוגין, "הסיבה לכך "היא שמדובר בשכונה שבחלקה כבר אושרו תוכניות בוועדה המחוזית, והבנייה מתחילה שם בקרוב״.
הבאה בתור היא שכונת תל גיבורים בחולון, עם עליית מחירים של 26.46% בשנתיים האחרונות לעומת 11.43% בלבד בעיר. שכונת תל גיבורים הוכרזה כמתחם להתחדשות עירונית במסגרת תוכנית המתאר העירונית. לדברי בוגין, הכרזה על "מתחם התחדשות עירונית" מעוררת די במהירות בהלה נדל"נית, וזאת הסיבה שתל גיבורים תופסת מקום בצמרת הרשימה.
בשכונת שז"ר באור עקיבא מקודם פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף של כ-1,750 דירות. התוכנית נמצאת כעת בוועדה המחוזית, ועל פי הבדיקה, בשכונה זו המחיר עלה ב-24% בשנתיים לעומת כ-10.3% ברחבי העיר.
ברחובות בשכונת קרית משה, שם הצפי הוא לבניית 8000 יח"ד, עלו המחירים בשנתיים האחרונות ב-25.6% לעומת עלייה ממוצעת של 15.7% בעיר.
בשכונת נווה עופר בתל אביב, שבה מועצת העיר אישרה לאחרונה מסמך מדיניות חדש ובו פוטנציאל לבניית 8900 דירות חדשות בהתחדשות עירונית, עלו מחירי הדירות ב-25% בשנתיים, לעומת עלייה של 17.7% בעיר כולה.
בשכונת קרית יובל בירושלים, שגם בה ניתן למצוא תוכניות למאות דירות שכבר אושרו למתן תוקף, עליית המחיר שנרשמה בשנתיים עמדה על 9% וזאת לעומת עליית מחיר בשיעור 5.2% בעיר כולה באותה התקופה.
בחיפה אין שינוי
הבדיקה גם העלתה כי בחלק מהמקומות לא נצפה שינוי משמעותי במחירים בגלל הפוטנציאל להתחדשות העירונית. כך למשל, בחיפה לא נמצא פער משמעותי ביחס לעליית המחירים הממוצעת בעיר לעומת העלייה שנרשמה בשכונת נווה דוד, שבה מקודמות תוכניות פינוי-בינוי למאות דירות שכבר קיבלו אישור. בעוד המחיר הממוצע ברחבי העיר עלה בשנתיים האמורות בכ-16.3%, בשכונת נוה דוד האמיר המחיר הממוצע בכ-16.7% בלבד.
לדברי בוגין, "בחיפה אמנם לא נמצאו פערים בין מחירי הנכסים בשכונות לאלו בשאר העיר, אך בכל מקרה מדובר בעליות מחירים גבוהות מהממוצע הארצי בשיעור של 10% בשנה".
יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, סבור כי ״בטווח הקצר ההתחדשות העירונית גורמת לעליית המחיר בגלל שזה תיקון של המחירים בשכונה לעומת מקומות אחרים. אדם שחתם הסכם פינוי-בינוי והתוכנית מתקדמת, אז בכל פעם שיש קפיצת מדרגה הוא מנסה לממש את הפוטנציאל עוד יותר".
עמית פוני, ראש מנהלת התחדשות עירונית בחברת מוריה לפיתוח ירושלים, מוסיף: "פרויקט פינוי בינוי מביא לכל השכונה התחדשות ולא רק לאותו מבנה ישן. חלק מתהליך הפינוי בינוי הוא כאמור התחדשות עירונית במסגרתה משדרגים את תשתיות השכונה, מייצרים עוד מקומות חניה ולעתים קרובות גם מבני חינוך חדשים כגני ילדים. כל אלה משפיעים על ערך הנכסים בכל האזור ומשפיעים בסוף גם על הבניינים הסמוכים ברצון לקדם התחדשות עירונית אצלם".
