רק 6% מהדירות בישראל בעשור האחרון - במגדלים של 21+ קומות
הערים המובילות בבנייה לגובה בעשור האחרון: תל אביב, נתניה, פתח תקוה, רמת גן ובת-ים
כשעתודות הקרקע בישראל מוגבלות, הביקוש לדירות עולה על ההיצע, והאוכלוסייה צומחת במהירות, נדרשת חשיבה מחדש על תכנון המגורים בישראל ובנייה לגובה היא פתרון אפשרי למצוקת הדיור. ואולם, מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי בעשור האחרון מרבית יחידות הדיור שנבנו בישראל לא נבנו במגדלים אלא דווקא בצמודי קרקע.
האדריכל גיא מילוסלבסקי המתכנן מגדלים רבים ביניהם המגדל הגבוה ביותר שמתוכנן היום במזרח התיכון, ניתח את נתוני הלמ"ס בעשור האחרון וגילה כי בין השנים 2007-2017 כ-35% מהתחלות הבנייה הינן בבנייה צמודת קרקע, 29% מהתחלות הבנייה בבניינים בני 3 עד 8 קומות, 24% בבניינים בני 9 עד 16 קומות ורק 6% מהדירות נבנו בבניינים בני 16-20 קומות ועוד 6% בבניינים מעל 21 קומות.
מבחינת החלוקה לערים הגדולות, ניתן לראות כי העיר שבה נבנו הכי הרבה דירות במגדלים בני 21 קומות ומעלה היא תל אביב עם 5281 דירות המהוות 22% מהבנייה בעיר. בפתח תקווה נבנו בעשור האחרון 3666 דירות במגדלים מעל 21 קומות שהיוו 21% מהבנייה בעיר, ובנתניה 3599 דירות שהיוו 24% התחלות הבנייה בעיר. ברמת גן נבנו בעשור האחרון 2517 דירות בבניינים בני יותר מ-21 קומות שהיוו 29% מהבנייה בעיר, בראשון לציון 1601 דירות שהיוו 15% מהבנייה בעיר ואילו בבת ים נבנו 1572 דירות במגדלים אך הן היוו לא פחות מ-68% מהתחלות הבנייה בעיר שעתודות הקרקע שלה מצומצמות.
כאשר בוחנים את המגדלים בני 16 עד 20 קומות, ערים נוספות נכנסות למשוואה. כך לדוגמא גבעת שמואל ש-48% מהדירות שנבנו בה בעשור האחרון נבנו בבניינים בני 16 עד 20 קומות ועוד 115 מעל 21 קומות.
לעומתה בעיר כמו מודיעין, קיימת מגבלת גובה ובעשור האחרון לא נבנו בה בניינים מעל ל 16 קומות ו-87% מהבנייה בעיר הייתה בבניינים בני 3 עד 8 קומות.
גם בראש העין שבה נבנית שכונת פסגות אפק, אחת השכונות הגדולות בארץ, לא נבנו בניינים מעל 21 קומות. רק 13% מהדירות נבנו בבניינים בני 16-21 קומות ואילו 50% מהדירות נבנו בבניינים בני 9 עד 16 קומות.
האדריכל גיל שנהב, כנען-שנהב אדריכלים ויו"ר ISRAEL-CTBUH, התייחס לנתונים ואמר כי "במהלך השנים היקף הבנייה לגובה בישראל גדל בעקביות, אך עם זאת הנתונים מעידים על כך שאנחנו רחוקים מלהפנים את הצורך של המדינה בניצול מושכל של הקרקע. בנייה בזבזנית וצפיפות נמוכה של בתים צמודי קרקע יכולים להתאים ליישובים מרוחקים בנגב או בגליל, ביישובים שהם כפריים בהגדרתם. ביישובים עירוניים חייבים 'לחשב מסלול מחדש' ולבנות יותר לגובה.
"הבנייה לגובה צריכה להיות מושכלת, ואם פועלים בתבונה היא עוזרת ליצור קו רקיע המשמש מפה קוגניטיבית ועוזרת להתמצאות ברחובות העיר. ההתמצאות שנוצרת באמצעות מיקום הבניינים הגבוהים בעיר, בצומת רחובות, מעל כיכר מרכזית או סמוך לציר תנועה היא טבעית ואינטואיטיבית. בניין גבוה אינו 'מחסן דירות' אלא נקודת ציון עירונית".
לדברי מילוסלבסקי ,"עדיין אין בארץ מספיק בנייה לגובה, וזה נובע לעתים רבות מתכנון לקוי שלא עושה ניצול נכון של משאב הקרקע שכל כך יקר באזורי הביקוש. הבנייה לגובה הינה מחויבת המציאות בעיקר בשל מצוקת הקרקעות בערים הגדולות, ולהערכתי בעשורים הבאים נראה שינוי ונגיע לשיאים חדשים הן בהיקפי בניית המגדלים והן בגובה המגדלים עצמם".
דוד רפאל, בעלים של חברת רפאל נדל"ן: "ההתנהלות שהייתה עד כה, במסגרתה נבנו מעט יחידות דיור בשטחי בנייה תלך ותיעלם בשל עתודות הקרקע ההולכות ופוחתות. האוכלוסייה בישראל גדלה וצפויה כמעט להכפיל עצמה עד 2030, בעוד שעתודות הקרקע נשארות קבועות - ולכן הצפיפות תעלה. כתוצאה מכך להערכתי תגבר המגמה של עלייה במספר יחידות הדיור בכל פרויקט ובקומות בבניינים - בתחילה במרכז ובאזורי הביקוש, ובהמשך גם בערי הפריפריה. אם בעבר מגדלים בני 16-17 קומות נחשבו לרבי קומות, היום אנו רואים יותר ויותר בניינים המגיעים ל-35-40 קומות ובהמשך אני צופה כי נגיע גם לבניינים של מעל ל-50 קומות".
שירן אחוון, מנהלת השיווק של חברת דיזנגוף סחר, המשווקת את קומפלקס LAGOON בשכונת נת 600 מסבירה כי נתניה היא העיר השלישית בישראל המובילה את הבנייה לגובה. "רוב הבנייה הגבוהה בנתניה בעשור האחרון התרכזה באזור שכונת עיר ימים ושכונת נת 600 אשר ממוקמות לאורך חוף הים. למעשה, המגדלים בנתניה נותנים ׳פייט׳ למגדלי היוקרה של תל אביב. בתל אביב נמכרות דירות בקו החוף בעשרות מיליוני שקלים ונתניה המרוחקת כחצי שעה נסיעה מתל אביב מציעה אלטרנטיבה משתלמת עם פוטנציאל גבוה לעליית מחירים".
לדברי חיים פיגלין, יו"ר ארגון הקבלנים מחוז חיפה, "למרות שבשנים האחרונות ישנה בנייה גבוהה יותר בחיפה, עדיין 9% בלבד מהדירות הנבנות הן במגדלים בני 21 קומות ויותר. מדובר בנתון נמוך ביותר. ראוי שחיפה תתקדם גם בנושא הבנייה לגובה בעיקר במרכזים העירוניים הישנים הדורשים רענון ומתיחת פנים. תוספת זכויות בנייה משמעותית לכל הייעודים ובעיקר למגורים תסייע להחיות מרכזים עירוניים אלו".
הישראלים אוהבים צמודי קרקע
כאשר בוחנים את הבנייה הנמוכה בישראל ניתן לראות כי בעיר כמו ראשון לציון, 22% מהדירות שנבנו בעשור האחרון היו דירות צמודות קרקע, בהרצליה 20% מהדירות נבנו בצמודי קרקע, באילת 16% מהדירות וכך גם בקרית אתא.
בראש העין 9% מהתחלות הבנייה הם של צמודי קרקע. לדברי אבי צרפתי, סמנכ"ל חברת צרפתי שמעון הבונה פרויקט של צמודי קרקע בעיר, "מצוקת הקרקעות מגדירה עדיפות לבנייה לגובה באזורי ביקוש, מה שהופך את צמודי הקרקע למוצר נדיר בעיקר במרכז הארץ. באזור השרון כמעט ולא נבנים צמודי קרקע, ואנחנו רואים זליגה של תושבים מערי השרון שבמחיר של דירת 5 חדרים יכולים לרכוש צמוד קרקע בראש העין".