דירה אינה גבינת קוטג'

>> מחאת הקוטג' היתה הצלחה גדולה. תנובה הורידה את המחירים של מרבית המוצרים בכ-15%, פיטרה את יו"ר הדירקטוריון זהבית כהן ומשקיעה כסף רב בקמפיין פרסום ויחסי ציבור לשיקום תדמיתה הפגועה. כעת מבקש הציבור לשכפל את הצלחתו בתחום הנדל"ן. ואולם חרם צרכנים לא יביא לירידה משמעותית במחירי הדירות, משום ששוק החלב אינו דומה לשוק הנדל"ן, ואינו מגיב או מושפע באותה צורה מאותה מניפולציה.

בניגוד לשוק החלב, שוק הנדל"ן מורכב ממאות, ואף מאלפי שחקנים. השחקן הגדול ביותר בענף מחזיק ב-5% בלבד מכלל הפעילות בו. בתחום החלב הירידה בקנייה גרמה לירידה בצריכה, שהובילה להורדת המחירים. בנדל"ן, לעומת זאת, המוחים הפסיקו לקנות, אך לא הפסיקו לצרוך - הרי כל אחד צריך להתגורר איפשהו. למעשה, הצריכה הנדל"נית לא רק שלא ירדה, אלא אף עלתה.

ירידה בביקוש ללא ירידה בצריכה היא ירידה וירטואלית. רק אם אלפי משפחות ייצאו מהבתים ויפסיקו לשלם שכר דירה, נראה ירידת מחירים אמיתית. אלא שבניגוד למוצרי החלב, התחליף בתחום הנדל"ן לא יכול להיות קבוע - אוהל אינו תחליף לדירה.

אחד הגורמים לכך שהירידה בביקוש לא הורידה באופן ניכר את מחירי הדיור הוא העובדה שלחברות נדל"ן יש כסף זמין, עקב עליית המחירים בשנתיים האחרונות. הקיפאון וחוסר הוודאות בשוק מובילים לכך שחברות דוחות עסקות חדשות, וחברות שבבעלותן פרויקטים בשלבי תכנון מורידות פרופיל וממתינות לראות לאן תנשב הרוח. אלה המחזיקות בפרויקטים בשלב הבנייה שיווקו כ-30% מהדירות במכירה מוקדמת והכניסו בממוצע 50% מסך הכנסות הפרויקט.

כלומר, עוד לפני העלייה לקרקע, בידי החברות 50% מההכנסות ו-70% מהסחורה, ולכן אין הן לחוצות למכור. מאחר שהן הרוויחו יפה ב-2009-2010, אין הן מרגישות צורך להוריד מחירים כדי להפוך את הסחורה שברשותן לכסף. מדובר בשוק שמגלגל מיליארדי שקלים - אלמלא כן היה קיפאון של כמה חודשים גורם להן להתרסק.

בעקבות הרפורמות האחרונות נותר בידי המשקיעים בנדל"ן כסף פנוי ממכירת הנכסים, ללא חלופות להשקעה. מבדיקה של BDO זיו האפט עולה כי התשואה בנדל"ן ב-10 שנים האחרונות היתה גבוהה יותר מהתשואה במדדים המובילים בשוק ההון. משקיעי נדל"ן נוכחו לדעת כי זוהי גם השקעה סולידית יותר וגם רווחית יותר, משוואה ששוק ההון מעולם לא הצליח לייצר. משקיעי נדל"ן אינם בנויים להשקעה תנודתית בשוק ההון, ומחפשים לממן פרויקטים ומיזמי נדל"ן תמורת התחלקות ברווחים.

פעולות שהממשלה עושה בניסיון להוריד את הביקוש בשוק הדיור מורידות את ההיצע. הממשלה טועה ומטעה כשהיא אומרת שמחירי הנדל"ן נמצאים בשיא, ומכאן הם יכולים רק לרדת. הביקוש לדירות מעולם לא ירד, וכל המדדים מראים שהצריכה אמורה רק לעלות.

על האזרחים לדעת כי הסיכוי שהשוק יעלה לא נמוך יותר מהסיכוי שהוא יירד. מי שמסוגל לרכוש נכס, חייב לדעת שלצד ההזדמנות שעשויה לצוץ בהמתנה לירידת מחירים, הוא מסתכן בכך שהמחירים יעלו, ושבעוד חודשים ספורים הוא יצטרף לאלה שאינם מסוגלים לרכוש דירה. כדי להוריד את מחירי הנדל"ן, המדינה חייבת להפחית מסים ולא ליצור תמריצים וירטואליים ששאינם מועילים אלא רק מאחזים את עיני האזרחים.

הכותב הוא מנכ"ל ושותף בחברת אגם שביט יזמות בנדל"ן