בית המשפט העליון פיזר את קבוצות הרכישה

ברשות שדות התעופה (רש"ת) משתדלים להימנע מהשימוש במושג "קניון", אך שטחי המסחר הנרחבים שמתוכננים בפרויקט נתב"ג 2000 אינם רחוקים מהגדרת הקניונים המוכרת לצרכן הישראלי.

נתב"ג 2000 אמור לכלול שני מוקדים מסחריים עיקריים. מרכז מסחרי בתוך תחום הטרמינל שיהיה פתוח לקהל הרחב, אשר יכונה "שחקים Buy and Bye", בשטח של כ-10,000 מ"ר ברוטו, מתוכם כ-50% שטחי מסחר (כלומר, שטח החנויות כולל בתי קפה ומסעדות מסתכם בכ-5,000 מ"ר). המרכז הנוסף, שישמש את הנוסעים לחו"ל בלבד - "דיוטי פרי Buy and Bye" - יהיה בשטח כ-14 אלף מ"ר ברוטו. שטח המסחר הכולל בטרמינל יסתכם בכ-24 אלף מ"ר ויכלול כ-45 חנויות, מהן 25 במתחם הדיוטי פרי (חנויות פטורות ממכס).

לשם השוואה, שטח המסחר בקניון עזריאלי בתל אביב הוא 25 אלף מ"ר ברוטו, שטחו של קניון סביונים ביהוד (הסמוך לנתב"ג) הוא 9,000 מ"ר ושטחו של קניון רמת אביב הוא כ-20 אלף מ"ר.

הטרמינל המשמש כיום את הנוסעים בטיסות הבינלאומיות בנתב"ג מיועד, לאחר פתיחת נתב"ג 2000, לטיסות פנים-ארציות. חנויות הדיוטי פרי בטרמינל זה ייסגרו והפעילות בתחום תועתק לטרמינל החדש. עדיין לא הוחלט סופית למה ישמש השטח המסחרי בטרמינל הישן, אך הועלו כמה אפשרויות, בהן הקמת אולם כנסים ומרכז תצוגה של מכוניות.

"לנו יש מטוסים", אומר ראש אגף מסחר, נכסים ופיתוח עסקי ברש"ת, יורם שפירא, בהתייחסו לאחד היתרונות שיציע המרכז המסחרי החדש, העתיד להיפתח בטרמינל 3 (כך ייקרא פרויקט נתב"ג 2000). שפירא מצביע על שורת דלפקים הניצבת לאורך קיר זכוכית גדול, שדרכו ניתן לצפות במטוסים הממריאים ונוחתים. "המחזה הזה מרגש בכל פעם מחדש, מבוגרים וילדים כאחד", הוא מוסיף. לאחר עשר שנים, מאז החל תכנונו, עתיד הפרויקט להיפתח במארס 2004.

המטוסים אולי מרגשים את שפירא ואת הנוסעים, אבל מה שמרגש את בעלי העסקים והסוחרים הוא התנועה הגדולה של האנשים העוברים בשדה התעופה מדי שנה ומשאירים, כמעט ללא יוצא מן הכלל, עשרות דולרים כל אחד בדוכני הדיוטי פרי ובשטחי המסחר הפתוחים לכל.

הניסיון שנרכש בדיוטי פרי בשדה התעופה מלמד כי השטח המסחרי יהיה אחד ממקורות ההכנסה העיקריים של רש"ת. הכנסות הרשות מתחום הקמעונות הסתכמו בכ-100 מיליון דולר ב-2002 (כ-35% מהכנסות הרשות). מספר הנוסעים היוצאים היה כ-3.4 מיליון ב-2002, וממוצע המכירות לנוסע היה כ-80 דולר. יעד המכירות שהציב שפירא הוא גידול של 50%-25% בפדיון עד 2005 - כלומר, רש"ת מתכננת להגדיל את הכנסותיה בתחום הקמעונות לכ-150 מיליון דולר ב-2005.

החישובים הכלכליים בנוגע למדיניות התעריפים בנתב"ג 2000 הוכנו על ידי יוסי משיח, מנהל סניף תל אביב והמרכז ברשף נכסים, ואבי טנא, כלכלן נדל"ן ומנכ"ל קרן הנדל"ן Faire (בבעלות זלמן שובל ושלמה גרוסמן). לדברי משיח, ישנם כמה יתרונות ייחודיים למרכז המסחרי בנתב"ג 2000, שלא ניתן למצוא במרכזים מסחריים אחרים. הקהל בשדה התעופה נחשב "קהל שבוי", המחזיק כסף "פנוי" לקניות ולבזבוזים. יתרונות נוספים הם שעות הפתיחה של המקום - 24 שעות ביממה במשך 364 ימים בשנה (ביום כיפור השדה סגור) - ורמת האבטחה הגבוהה במקום.

משיח מוסיף כי ניתן לסווג את הקהל המגיע לנתב"ג לכמה סוגים: נוסעים, מלווים, מקבלי פנים, עובדים ומבקרים מזדמנים. ב-2002 עברו בנתב"ג כ-18 מיליון איש: כ-7 מיליון נוסעים (יציאות וכניסות), 7-5 מיליון מלווים ומקבלי פנים, כ-500 אלף נוסעים בטיסות פנים-ארציות (יציאות וכניסות) ו-4-3 מיליון כניסות של עובדים. להערכתו, יכולת התפוקה הממוצעת למ"ר היא 100 אלף דולר בשנה בדיוטי פרי, ו-8,000 עד 15 אלף דולר למ"ר בשנה בשטחי המסחר הנוספים.

ב-2002 היה פדיון הדיוטי פרי כ-75 אלף דולר למ"ר. לשם השוואה, הפדיון הממוצע בקניונים מצליחים הוא 700-600 דולר למ"ר לחודש (8,400-7,200 דולר בשנה). משיח סבור שקניונים אחרים באזור לא יסבלו מפגיעה בפדיון, מכיוון שהקהל שיגיע לנתב"ג 2000 שונה מזה המגיע לקניונים. "השוני בין סוגי הקהל ממחיש גם את נחיתות הקניונים, בהם הקהל אינו שבוי", מוסיף.

מנכ"ל קבוצת הקניונים של חברת אפריקה ישראל, בני כהן, אומר כי המרכז המסחרי שייפתח לקהל בנתב"ג 2000 לא יתחרה בקניון סביונים. לדבריו, הסיבה לכך היא שהקניון ביהוד הוא בעל אופי שכונתי, ויש בו מגוון רחב של חנויות קטנות (80-70 מ"ר) באותה קטגוריה - דבר המאפשר לצרכן לבחור. לעומת זאת, בנתב"ג 2000 תהיה חנות אחת גדולה מכל סוג בשטח של 400-350 מ"ר.

קניון סביונים משתרע על 9,000 מ"ר ברוטו, וכולל 54 חנויות בשטח של 5,500 מ"ר. לדברי כהן, בקניון מבקרים כ-10,000 קונים מדי יום, והרכישה הממוצעת לאדם היא 150 שקל. מרבית הקונים בקניון סביונים מתגוררים באור יהודה, יהוד, נוה מונוסון, קרית אונו ושוהם.

בנוסף, פועלים באזור המרכז המסחרי בקרית אונו, שבבעלות חברת גנדן, קניון סירקין בצומת סירקין ומרכז מסחרי בצומת קסם. גם מנהלי המרכזים הסמוכים סבורים כי קהל מזדמן (אלה שאינם מתכננים נסיעה לחו"ל, מלווים או מקבלי פנים) לא יטרח להגיע למרכז המסחרי שייפתח בנתב"ג 2000.

הטרמינל החדש ייפתח על פי התוכנית, אם לא יחולו עיכובים נוספים, במארס 2004. מסיבה זו, המכרזים של רשות שדות התעופה להשכרת שטחי המסחר - המחולקים לתחומים שונים כמו הסעדה, אלקטרוניקה ואופנה - עתידים להתפרסם בקרוב.

לדברי שפירא, לקראת פרסום מכרז בתחום מסוים יתקיים כנס שאליו יוזמנו הגופים הפועלים בענף, במטרה להסביר כיצד רש"ת רואה את הפונציאל המסחרי הגלום במיזם.

הכנס הראשון נערך ב-25 בדצמבר 2002 ויועד לענף ההסעדה. לדברי האחראית על שיווק המסחר בנתב"ג 2000, עינת אלירז, בכנס נכחו כ-150 משתתפים, בהם בעלי בתי קפה ומסעדות, מנהלי חברות הסעדה ורשתות מזון מהיר ושפים.

המספר הגדול של המתעניינים מלמד על הפוטנציאל שכלל הציבור ובעלי העסקים מייחסים לשדה התעופה, במיוחד על רקע המיתון שמורגש במיוחד בענפי המסחר וההסעדה. מכרזי ההסעדה (שישה במספר) יפורסמו בסוף פברואר 2003. המכרזים יתייחסו ל-15 נקודות הסעדה ובתי קפה שיפעלו בשני המוקדים המסחריים: בבניין קרקעי (שחקים), שבו יוקצו למתחמי ההסעדה כ-1,400 מ"ר; ובבניין אווירי (דיוטי פרי), שבו יוקצו לשטחי ההסעדה כ-2,500 מ"ר. תקופת החוזים היא לחמש שנים עם אופציה להארכה.

לדברי אלירז, המכרזים יהיו בנויים ממרכיב כספי ואיכותי - כלומר, נוסף על רצפת התשלום עבור הזיכיון והפרשה של שיעור מסוים מההכנסות, ייבחנו גם השירות ללקוח, איכות המוצרים ומספר המוכרים בחנות. תנאי המכרז חסויים ויוצגו בחוברת שתלווה את פרסום המכרז.

שפירא מוסיף כי 30%-20% מהניקוד במכרז יינתנו למרכיב האיכותי, ו-80%-70% להצעה הכספית. לדבריו, ברש"ת לא חוששים מטענות של חברות שלא יזכו במכרזים בנוגע למדד האיכותי, מכיוון שגם זה בנוי מפרמטרים מדידים, כמו מספר החנויות שמפעילה החברה.

מכרז חנויות התמרוקים, אלכוהול וטבק הפטורות ממכס עתיד להתפרסם באמצע מארס 2003. חנויות ה-Liqueur, Tobacco, Perfume) LTP) יפעלו בשטח של כ-2,700 מ"ר (הזכיינית הנוכחית, ג'יימס ריצ'רדסון, מפעילה חנויות על שטח של 1,300 מ"ר). תחום זה הוא אחד האטרקטיוויים בשל הפדיון הגבוה. לדברי שפירא, ב-2002 הסתכמו מכירות חנויות הדיוטי הפרי בכ-310 מיליון דולר, מהם כ-200 מיליון דולר בחנויות ה-LTP. חנויות אלה יוצעו בחוזה לעשר שנים עם אופציה להארכה. מכרזים נוספים העתידים להתפרסם לאחר מכן הם בתחומי האלקטרוניקה והספורט, אם כי עדיין לא נקבע תאריך לפרסומם.

מקור נוסף להכנסות מבוסס על תוכנית להקמת בית מלון ברמה של 5-4 כוכבים, שיהיה מחובר לטרמינל. המלון שיוקם על שטח של כ-12 דונם, יהיה במרחק של כ-250 מטר מהטרמינל. מתוכננים בו 350-300 חדרים ויוצעו בו שירותים עסקיים, דוגמת אולמות אירועים וכנסים, אודיטוריום ומרכז עסקים.

החשש העיקרי מכישלון הפרויקט המסחרי הוא ירידה תלולה בתנועת הנוסעים. בשנתיים החולפות נרשמה ירידה של 28% במספר הנוסעים (יוצאים ונכנסים): מ-9.4 מיליון ב-2000 ל-6.8 מיליון ב-2002. "הצלחת הפרויקט המסחרי תלויה בכך שמספר הנוסעים לא יירד מ-5 מיליון בשנה. במצב זה, פחות מ-5 מיליון נוסעים בשנה, ההשקעה נתונה בסיכון ורש"ת תיאלץ לבצע צעדי התייעלות, בהם פיטורי עובדים", אומר שפירא.

בכוונת הרשות לפקח על מחירי המוצרים שהזכיינים ימכרו בנתב"ג 2000. לדברי שפירא, המחירים במרכז המסחרי הפתוח לקהל לא יהיו גבוהים מאלה הנהוגים בחנויות אחרות שמפעילה החברה הזוכה במכרז. גם מחירי המוצרים בדוכני הרגע האחרון לא יהיו גבוהים מהדיוטי פרי.

שפירא מדגיש כי רש"ת מוודאת שמחירו של סל מוצרים (כ-100 מוצרים) בחנויות הדיוטי פרי יהיה נמוך מזה שניתן לרכוש בטרמינל הזול ביותר במדינה אחרת. נכון לעכשיו, נבחן הסל ביחס לשדה התעופה סכיפול באמסטרדם - שנחשב לזול ביותר ב-2002.

270 אלף מ"ר בנוי בהשקעה של מיליארד דולר

ההשקעה בהקמת פרויקט נתב"ג 2000 תסתכם בכמיליארד דולר. למימון הפרויקט נדרשה רש"ת להלוואות בסך 315 מיליון דולר, כשהיתרה מומנה באמצעות משאבים פנימיים. לדברי שפירא, בכוונת הרשות לבקש הלוואה נוספת בסך 85 מיליון דולר.

תכנון הפרויקט החל ב-94' והבנייה - ב-98'. הטרמינל מוקם על שטח של כ-1,700 דונם, כשהשטח הבנוי יהיה כ-270 אלף מ"ר (כולל שטחי חנייה). נתב"ג הנוכחי נבנה על ידי הבריטים ב-38' - כך שזו הפעם הראשונה שמדינת ישראל מקימה שדה תעופה לטיסות בינלאומיות.

הטרמינל תוכנן על ידי האדריכלים כרמי וספדי. האולם הגדול של הדיוטי פרי בנוי בצורת עיגול, שמרכזו נמוך מדפנותיו, ולכן הנכנסים אליו יכולים לראות כמעט את כל החנויות מהמקום בו הם עומדים.

נוסף על המרכז המסחרי שיהיה פתוח לקהל הרחב ואולם הדיוטי פרי, יפגשו הנוסעים לחו"ל בדוכנים לממכר דברי מתיקה, טבק ומוצרי קוסמטיקה (או כפי שנהוג לכנותם "דוכני הרגע האחרון"), שיוצבו בשלוש הזרועות שמהן תתבצע העלייה למטוס.

באולם מקבלי הפנים יסופקו שירותים מסחריים, כמו בנקאות, המרות מט"ח, השכרות רכב והזמנת בתי מלון. גם באולם זה יפגשו הנוחתים ומקבלי הפנים בכמה חנויות - פרחים, עיתונים, מתנות ודברי מתיקה - בשטח כולל של כ-500 מ"ר.