המוכרים שמעו על ההאטה בשוק הדיור - אבל לא חושבים שזה קשור אליהם

כתם העובש השחרחר על תקרת האמבטיה היה מאיים, ובו בזמן מרתק. אם בוהים בו די זמן אפשר לזהות בבירור את תווי הפנים של ישו. אבל זה סמל הקדושה היחיד במקום. מנורות הספוט הישנות נטולות הנורות, ארונות המטבח הצהבהבים והמתפרקים והקיר המחופה עץ לא הותירו מקום לספק: מדובר בדירה משנות ה-70 שלא תוחזקה מאז, ובשנים האחרונות לא התגוררו בה.

"היה כתוב במודעה שהדירה דורשת שיפוץ", מזכיר המארח בתגובה להבעת הפנים שלנו. הוא צודק. הכתובת היתה על הקיר, ממש כשם שהכתם היה על התקרה. אבל כשמדובר בדירת שלושה חדרים עם חנייה ומעלית במרכז תל אביב, קשה לעמוד בפיתוי ולא להציץ. את הדירה, בשטח 77 מ"ר, הוא פירסם, כך הוא טוען, לפני פחות משבועיים. המחיר המבוקש: 2.5 מיליון שקל.

בתוך ענני האבק הוא הסביר כיצד בשיפוץ יקר ותכנון נכון אפשר להפוך אותה לדירת ארבעה חדרים ועוד להוסיף חדר שירותים ("אתה מעביר את המטבח לפה ואז סוגר כאן עוד חדר, את האמבטיה והשירותים אתה הופך ליחידה אחת"). אנחנו מתקשים להתחבר לחזון שלו, במיוחד כשמדובר בהשקעה נוספת של 150 אלף שקל לכל הפחות.

אנחנו שואלים אם המחיר לא נראה לו קצת גבוה, האם לא שמע ששוק הדירות בירידה. "בירידה, אבל לא בתל אביב. זה המחיר של כל הדירות באזור - תבדקו באינטרנט. מאז שפרסמתי היו כמה מתעניינים, תושבי חוץ. גם בעלי דירות פה בבניין התעניינו".

ברגע של חולשה הוא אומר שיש מצב להתגמש קצת במחיר אם הקונה רציני, אבל שלא נצפה ליותר מדי - "היה לי פה מישהו שאמר לי: ‘אני שם לך 2.2 מיליון שקל על המקום - וסירבתי". "הו ג'יזס", אנחנו ממלמלים, אבל ישו נשאר דומם על התקרה באמבטיה.

סטטיסטיקה לחוד ומציאות לחוד

אחרי קיץ של מחאה על יוקר המחיה והמגורים, בישרו הכותרות בשבוע האחרון על שינוי מגמה: השמאי הממשלתי דיווח על ירידה של 6% במחירי דירות ארבעה חדרים בתל אביב ועל ירידה כללית של 1.2%. במדד המחירים לצרכן רשם סעיף הדיור ירידה ראשונה מזה שלוש שנים. גם תוכניות משרד השיכון וועדת טרכטנברג להציף את השוק בדירות ולייסד ענף של דיור מוזל בר-השגה, תרמו לאווירה של שינוי מגמה בשוק.

ובאמת, בין הרבעון הראשון לרבעון השלישי של השנה, על פי הלמ"ס, ירד מחיר הדירה הממוצע בישראל ב-4.1% ועמד על 1.081 מיליון שקל לעומת 1.117 מיליון שקל. לא פלא שהיו לנו ציפיות כשיצאנו השבוע לחפש דירה. אבל המעבר מהנתונים הסטטיסטיים והתחזיות אל הדבר עצמו היווה תזכורת לכך ששוק הנדל"ן הרבה פחות מובהק ממהדורות החדשות. בסופו של דבר, מאחורי כל דירה המוצעת למכירה מסתתר סיפור שונה, שמושפע מגורמים נוספים רבים, ולא רק מ"מצב השוק".

זה הסיפור של בניין הדירות ברחוב בלוך בגבעתיים, אליו הגענו בגשם זלעפות - בניין מטופח בן 15 שנה בשכונת בורכוב היוקרתית. "הם אנשים מאוד נחמדים וזה בית מיוחד - קוטג' בתוך בניין דירות", מעדכן אותנו במעלית המתווך נעם דרסה מתיווך "רימקס 100%".

"הקיץ האחרון היה אחד הקשים", ממשיך דרסה, "ואוגוסט היה הגרוע ביותר בחמש השנים האחרונות. זה בלט בעיקר בדירות של שני מיליון שקל ומעלה. בחודש-חודשיים האחרונים אנחנו רואים מוכרים שמתגמשים וחוזים שנחתמים".

המידע הזה מעודד אותנו, והמפגש עם משפחת בן-חיים מתחיל באופטימיות. הבית אינו אלא טריפלקס, שמורכב מאיחוד של דירת גג והדירה שמתחתיה. בכניסה סלון רחב ידיים, רצפת שיש, ריהוט מעוצב ועבודות פרזול שנעשו על ידי אומנים בהזמנה. הבית מתפרש על שטח של כ-200 מ"ר ועוד מרפסות.

עבור זמיר ותקווה בן-חיים, ששלושת ילדיהם גדלו, התחתנו ועזבו את הבית, זה מעט גדול מדי: "לפני שנה וחצי קנינו דירת ארבעה חדרים חדשה במגדל דירות מול הפארק בגבעתיים והפכנו אותה לדירת שלושה חדרים. ביולי הקרוב היא תהיה מוכנה", מספר זמיר. "כשפרסמתי את הבית למכירה זו היתה תקופת השיא - דרשנו 4.9 מיליון שקל על כל הקומפלקס, אבל המבנה לא התאים לקונים. עם הזמן ראינו יש בעיה, ולפני חודש וחצי החלטנו לחזור למקורות ולמכור את הקומפלקס כשני נכסים נפרדים, דירת ארבעה חדרים ודירת גג".

הרוכש של כל אחד מהנכסים יידרש לבצע שיפוץ יסודי בכל אחת מהדירות כדי להפוך אותה ליחידת דיור עצמאית. עבור דירת הגג דורשים בני הזוג 2.58 מיליון שקל, ועבור הדירה התחתונה 1.92 מיליון שקל. "במשא ומתן שניהלתי לאחרונה התפשרתי והורדתי למחיר שאני מבקש כעת, אבל המחירים הסטנדרטיים בשכונה לדירת גג הם 2.8-2.9 מיליון שקל", מסביר זמיר, "המחיר שאני דורש מגלם גם את עלות השיפוץ של הקונה".

לזמיר יש סבלנות, הוא טוען, והמעבר בקיץ הקרוב לדירה אחרת לא ידחוק בו - "יש לי מקורות" הוא מסביר. לנו אין, לפחות לא לדירת גג בגבעתיים, ולמרות שבן-חיים כבר הפחית 10% ממחיר הדירה - אנחנו ממשיכים הלאה.

פער בין התעניינות לביצוע

"זה זמן למצוא מציאות, מי שלחוץ למכור את הדירה, יתפשר". את הדברים האלה לא אמר לנו מתווך או איש נדל"ן. אומר אותם שי אסלן, ספר מחולון. בשלושת החודשים האחרונים הספיקו אסלן (32) ואישתו מורן לפרסם ולמכור את דירתם ולרכוש דירה גדולה יותר ברחוב סמוך בשכונת קריית העבודה. "מכרנו דירת שלושה חדרים של 70 מ"ר וקנינו דירה בקומה שלישית דירת גג בשטח 80 מ"ר עם שלושה חדרים למטה ויחידת הורים של 23 מ"ר למעלה", מספר אסלן.

אסלן הבין שרכישת דירה תכניס אותו למלכוד והוא יאלץ להתפשר, ולכן החליט להתפשר מראש. "את הדירה שקנינו ראינו לפני שמכרנו את שלנו, אבל לא חתמנו על חוזה. אם הייתי קונה ולא הייתי מוכר את שלי הייתי נלחץ. האמת, שבגלל שהשוק נעצר על רקע המחאה מכרנו בסוף את הדירה ב-865 אלף שקל, אחרי שפרסמנו אותה ב-950 אלף שקל. ניסינו לא לרדת כל כך במחיר, אבל זה לא הלך, בין היתר בגלל שפחדנו לפספס את הדירה שרצינו לקנות".

ההאטה בשוק, שהקשתה עליהם במכירה, עבדה לטובתם בקנייה. את הדירה החדשה הם רכשו ב-1.35 מיליון שקל, ממוכר שביקש עבורה 1.43 מיליון שקל בתחילה. יצאנו מסופרים ומעודדים מהמספרה של אסלן, בחיפוש אחר מוכר דירה שהפנים את תנאי השוק החדשים.

לדברי עידו בדוס, יועץ נדל"ן מ"רימקס אבניו" בחולון, "עד לפני חצי שנה דירה שהוצעה למכירה נמכרה בתוך פחות מחודש. היום המצב הוא שדירות ממתינות שלושה חודשים ויותר, ובעקבות זה מגיעה התפשרות של המוכרים וירידות המחירים. היום אנחנו לוקחים רק דירות שהבעלים שלהם מכירים את המצב בשוק, עם כוונות רציניות למכור ונכונות להתפשר במחיר".

ברחוב סוקולוב ברמת השרון יש בניין מגורים שחוגג בימים אלה 34 שנה להיווסדו, בו מוצעת למכירה דירת שלושה חדרים בשטח 90 מ"ר. הדירה, עם חניה וללא מעלית, מוצעת למכירה ב-1.54 מיליון שקל. "פרסמנו את הדירה ממש לא מזמן, והגיעו כבר שלושה אנשים לראות. האמת, הופתענו לטובה", מספר המוכר.

ניסינו לבדוק עם המוכר כמה הוא מוכן להתגמש במחיר. הוא היה אומנם מעודד מרמת ההיענות והסביר מיד: "החלפנו את כל החלונות בדירה ואת המטבח. חוץ מזה אני רואה את המחירים מסביב. שני בניינים מכאן, מוכרים דירות בבנייני רכבת ישנים ב-1.4-1.5 מיליון שקל. דירות חדשות נמכרות ב-1.7 מיליון שקל". אבל גם הוא כנראה קורא עיתונים, ולכן הוסיף: "אם תהיו רציניים אני מוכן להתגמש במחיר. בואו נראה איך נתקדם".

הפער בין רמת ההתעניינות של הקונים ובין ביצוע העסקות בפועל עלול להטעות. דווקא בתקופה הנוכחית מגלים הקונים סקרנות יתרה. הם פוקדים את ירידי הדירות ומבקרים בדירות יד שניה כדי לראות בעיניים במה מדובר. אבל כדי להפוך בימים אלה התעניינות לעסקה של ממש, המוכר חייב להעניק ערך מוסף לקונה - בהטבה, במבצע ובמחיר.

שוק הדירות יד שנייה מושפע מתערובת של שיקולים ומצב רוח, שמקשה לגבש תמונה ברורה. לא כך הדבר בשוק הדירות החדשות, הכפוף לתחרות ואילוצים של מימון וליווי בנקאי. שם החברות לא ממהרות להוריד את מחירי המחירונים. הם יעדיפו להכריז על מחיר גבוה ועל בסיסו לקיים מבצעים, להתגמש ולייצר תחושת כדאיות.

חיפשנו דירת ארבעה חדרים חדשה בגבעתיים. פנינו למשרד המכירות של מגדל מגורים בן 30 קומות במתחם "שטח 9" ליד הקניון. "דירות ארבעה חדרים נשארו לנו רק מקומה 17 ומעלה", אמרה אשת המכירות והוסיפה, "המחיר הוא 2.99 מיליון שקל".

הגמגום שלנו הסגיר את העובדה שאנחנו כנראה לא קהל היעד, והמשווקת לא הרפתה: "מה התקציב שלכם?" שאלה, ממש כמו זבנית בחנות מתנות. אבל סביר להניח שגם היא, כמו משווקי דירות בפרויקטים אחרים, היתה מציעה לנו הנחה - או לפחות תחושה של הנחה. כך פועלות היום כל חברות הנדל"ן, שהחלו במבצעי תמריץ והרגעה.

ברחובות, למשל, יצאה חברת נדל"ן במבצע בו היא מתחייבת בפני רוכשי הדירות כי במידה ומחירי הדירות ירדו הם ייהנו מהחזר כספי בגובה הפער. חברות רבות מציעות מבצעי הנחה לזמן מוגבל. הצהרה רשמית של חברה על הורדת מחירים גורפת בכל הפרויקטים שלה - עוד לא שמענו.

אחרי שהתרוצצנו, נרטבנו, לחצנו ידיים והתמקחנו, גילינו שהשוק עדיין מגמגם. הוא מבין שיש שינוי מגמה, אבל עדיין לא מפנים אותו או מאמין לו בלב שלם. המוכרים עדיין חיים בתחושה שבשוק יש אולי האטה, אבל "לי זה לא יקרה". אחרי ארבע שנים רצופות שבהן עלו מחירי הדירות בישראל ב-46%, אפשר להבין אותם.