כל מה שרצית לדעת על הדירה שברצונך לרכוש ולא תוכל לגלות
כשרוכשים דירה אי אפשר להשיג את רוב המידע הקריטי, שכה נחוץ כדי לקבל החלטה מושכלת - למרות שרוב המידע קיים ונמצא בידי המדינה. בארצות רבות אחרות המצב טוב בהרבה
שוקלים לקנות דירה בלוס אנג'לס או אולי דווקא בסידני, אבל חוששים מכיוון שאינכם יודעים דבר על שוקי הנדל"ן בארצות אלה? - ייתכן שנכונה לכם הפתעה. בעבור תשלום סביר לחברה המתמחה באיסוף, ניתוח והפצה של מידע נדל"ני תוכלו לקבל תמונה מפורטת ומעודכנת של שוק הדירות המקומי ושל הנכס הרלוונטי, הכוללת את כל הדרוש לכם כדי לקבל החלטה. בעת רכישת דירה בישראל, לעומת זאת, תיאלצו לסמוך על חלקיקי מידע ועל האינטואיציה שלכם - מרבית המידע הקריטי אינו ניתן להשגה.
אחד היתרונות המהותיים של שוקי הנדל"ן בארצות מערביות רבות, בעיקר בארה"ב, הוא חופש וזמינות המידע. מאפיין זה הביא את עמית ביאל, שותף בכיר בחברת הנדל"ן יורוטרייד קפיטל, לפתח את מערכת RsidX, המסייעת לאסוף נתונים ממאגרי מידע בארה"ב ומבצעת ניתוחים של שווי נכסים.
דוגמאות למידע שניתן לקבל במערכת RsidX: כמה דירות נמצאות בכינוס נכסים באזור המבוקש, מהי רמת האלימות במקום, מה רמת ההכנסה של האוכלוסייה המקומית? האם נרשמה באחרונה עלייה או ירידה ברמת המחירים? אילו עסקות בוצעו בנכס שברצונכם לרכוש, מי רכש, מי מכר - ובכמה?
תרבות של מידע - בארה"ב
במשרדו של ביאל בתל אביב אנו עוברים על כמה דירות בשכונת פניקס באריזונה. ביאל "מציע" לי בית ברחוב 1431 E-ARABIAN בשטח בנוי של 260 מ"ר על מגרש של כ-3 דונמים. הבית נבנה ב-1997. ב-2007 הוא נמכר במחיר של כ-402 אלף דולר. באמצעות המערכת שפיתח ביאל ניתן לראות את הבית - שטחו גדול ומרבית הבתים באזור נבנו בסגנון דומה, על מגרשים של 1-3 דונמים.
הקשות נוספות על המקלדת מלמדות כי באזור מתגוררים כ-33 אלף תושבים, וכי ההכנסה השנתית הממוצעת של משק בית היא כ-72 אלף דולר. שיעור האבטלה במקום מגיע ל-5.4%, פחות מהממוצע הארצי, ורמת הפשיעה והאלימות נמוכה, כשליש מהממוצע.
בהמשך אנו מגלים כי בטווח של רבע מייל מהבית נרשם רק מקרה אחד של בית שעוקל על ידי בנק. במרחק חצי מייל מספר הבתים שעוקלו מגיע כבר ל-17, ובמרחק של מייל - 103. במרחק רבע מייל שני בתים נמצאים בבעלות בנק, לאחר שעוקלו, והבנק מציע אותם למכירה בכ-250 אלף דולר. "המצב באזור זה טוב יותר בהשוואה למקומות אחרים בארה"ב, אבל גם לשם הגיע המשבר. אנו מעריכים כי הבית יימכר בזמן הקרוב במחיר של 180-200 אלף דולר", אומר ביאל.
מערכת ה-RsidX פותחה בישראל תוך 18 חודשים בלבד. כיום, בלחיצת כפתור בתל אביב ניתן לקבל מידע מפורט ביותר אודות נכסים בארה"ב.
"בנסח טאבו של דירה בארה"ב מופיעה כל ההיסטוריה של הנכס, כולל עסקות ומשכנתאות שנלקחו. רכשנו מידע רב על אזורים בארה"ב, ועיבדנו אותו למערכת ממוחשבת. מה שאני יכול לברר ממשרדי בת"א על נכסים בארה"ב, אני לא יכול לעשות לגבי נכסים בישראל", מדגיש ביאל.
השמאי הממשלתי: המצב בישראל - חלמאות
"קיים בישראל מחסור ממשי במידע בשוק הנדל"ן; רוכשים ומוכרים של דירות פועלים כעיוורים - על פי שיטת ניסוי ותהייה או לפי אמוציות", מודה השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים אייל יצחקי. "בכל הקשור לעסקות במקרקעין, בישראל לא נחשף לציבור מידע כזה. בעלי עניין המעוניינים לרכוש נכס מסתמכים על מידע לא מבוסס שהם מקבלים מעדות שמיעה, ממתווכים או משמאי מקרקעין".
שורש הרע נעוץ בסעיף 105 לחוק מיסוי מקרקעין בישראל, הקובע כי מידע על עסקות לא ייחשף לציבור. ביסוד ההוראה שיקולים רבים, אחד מהם הוא צנעת הפרט.
לדברי יצחקי, בכל הקשור למידע על נכסים, המצב בישראל אינו טוב. מדובר ברובד ענק שעדיין לא נחשף לציבור. "מבדיקות שעשינו בארבע מדינות - אוסטרליה, בריטניה, גרמניה וארה"ב - גילינו כי המידע שם נגיש יותר, וכי הרשויות מאפשרות לרכוש את המידע בצורה פשוטה יחסית.
"כדי לשמור על צנעת הפרט, למשל, אוסרים בכמה מהמדינות הללו לחשוף מידע על הצדדים בעסקה. בדרך כלל הרשויות עובדות מול זכיינים פרטיים ואלה מנהלים את הקשר עם האזרחים. במדינות אחרות ניתן לרכוש מנוי שנתי בעלות מינימלית", מפרט יצחקי.
המאגר קיים - פשוט צריך לפתוח אותו
ב-1998 נעשה ניסיון לפתוח את מאגרי המידע בישראל בעקבות עתירה שהגיש לבג"ץ משרד עוה"ד יגנס טויסטר בירן ושות' בשם ארגון השמאים. ב-2003, בעקבות העתירה, נפתחו ספרי מס שבח לשמאי המקרקעין - אבל בצורה חלקית בלבד.
לדברי יצחקי, קיים בישראל מאגר מידע על עסקות במקרקעין - כל שצריך זה ללחוץ על כפתור ולפתוח אותו לציבור. "אדם שרוצה לבצע עסקה נתון באי ודאות רבה. הוא נדרש לקבל החלטות על סמך מידע מהמתווך וממוכר הדירה, כשבין השניים קיים לעתים פער גדול.
"כיום, אף עסקה לא ניתנת לפרסום בשום דרך. זו פשוט חלמאות. כדי ששוק יהיה משוכלל, בכל ענף שהוא, עליו לעמוד בהמון תנאים הכרחיים - אחד החשובים שבהם זה שקיפות ונגישות למידע. ברגע שאין מידע, אנו נכנסים למצב של כשל שוק - מתכון בטוח לבלימה נדל"נית, מה שממתן צמיחה ועשייה כלכלית", מסכם יצחקי.
רוכשי דירות - בני ערובה של הקבלן
"על פי רישומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מתוך 1.8 מיליון דירות שנבנו בישראל, כ-50% אינן רשומות בטאבו", אומרת צביה אפרתי, מנהלת אגף פרוגרמות במשרד הבינוי והשיכון. "משמעות הדבר היא שעל כמחצית מהנכסים אין לנו מידע".
"לא נדע מי הבעלים האמיתי בנכס, מי בעל זכות משכנתא, למי יש זכות הנאה או זיקה במקרקעין. כמו כן אין ביכולתנו לדעת על שעבודים והערות אזהרה בדבר עיקולים שהטילו נושים כמו מע"מ, מס הכנסה, הפקעות, מינוי מנהלי עיזבון וכונס נכסים", מפרטת אפרתי.
כדי להתניע שינוי בתחום זה יצא משרד הבינוי והשיכון לפני כחודשיים בקמפיין פרסומי בכלי התקשורת, הקורא לכל אזרח לפעול כדי לרשום את זכויותיו בטאבו. בפועל, מסתבר, כי במקרים רבים גם אם בעל הנכס מעוניין לרשום את זכויותיו בפנקסי הרישום במקרקעין - הוא לא יכול, בשל תלותו בקבלן או בחברה המשכנת.
עו"ד צבי גלמן מטפל במקרים בהם קבלנים גובים תשלום מלקוחותיהם עבור טיפול בדירות שלא נרשמו בטאבו. "במקרה שקבלן מחזיק במאגרי מידע כאלה, רוכשי הדירות נהפכים למעין בני ערובה שלו", אומר עו"ד גלמן. "בשלב מכירת הדירה, ייתכן שהקבלן יספק את המידע אודות הנכס וייתכן שלא. כך או כך, לדברים שאומר הקבלן אין נפקות משפטית - זו רק התחייבות חוזית, שאינה מהווה הוכחה לבעלות על הנכס. בנסח טאבו, לעומת זאת, זו חזקה חלוטה על פי דין לבעלות, שאינה ניתנת לסתירה".
בעקבות מקרי הונאה של קבלנים, קבע משרד הבינוי סכום מרבי של 300 שקל שקבלן יכול לגבות בעבור מכלול הפעילות להעברת הזכויות. לדברי אפרתי, המשרד גובה מקבלן ערבות בסך 750-1,000 שקל לדירה, המשתחררת לאחר שהדירה נרשמת על שם הדיירים.
הדבר הבא - ביטוחי טאבו
מידע חיוני נוסף שכה חסר בישראל הוא ההיסטוריה של הנכס. מדובר בין השאר בעסקות שבוצעו בנכס בעבר, מצבו התכנוני ובעלי העניין בו. באירופה ובארה"ב מחויב כל בעל נכס בחוק לבצע ביטוח טאבו. חברת הביטוח האמריקאית מדיסון טייטל, שבבעלות איש העסקים הישראלי איצ'ה רוזנבאום, מתמחה בתמצות חוזים ובביטוחי נדל"ן. בין השאר מספקת החברה מידע מקיף על נכסים.
"מי שקונה ביטוח יודע שלעולם לא ייפול בתרגילי עוקץ", מסבירה נחמה ברנט, מנהלת אגף לביטוח טאבו בחברת סיטי בוק, השלוחה בישראל של מדיסון טייטל. "לא נעניק ביטוח לנכס בלי לבדוק את ההיסטוריה שלו - מה שלא קיים בישראל, גם אם יש בידי נסח טאבו.
"כל נכס שאנו מקבלים עובר בדיקה דקדקנית 60 שנה אחורה, מזהות בעל הנכס ועד למצבו התכנוני. אני יכולה לדעת מי היה בעל הנכס הראשון, האם הוא מת, ואם כן - למי הוריש את הנכס והאם יש סכסוכי ירושות. גם כאשר הנכס מועבר כמתנה, זה מתועד", אומרת ברנט.
מידע לא ידידותי למשתמש
בישראל ניתן לקבל מידע תכנוני בלא תשלום מהרשויות המקומיות. עם זאת, המידע אינו ידידותי למשתמש, ואם לא מתלווה לרוכש הדירה אדריכל, עורך דין או מהנדס הבקיא בדיני התכנון והבנייה - קרוב לוודאי שרוכש דירה ימצא עצמו חסר אונים. בארה"ב פתרו את הבעיה באמצעות חברות הביטוח. אלה מבררות, בין השאר, מהו ייעוד הקרקע - האם מדובר בקרקע לייעוד חקלאי, ואם כן, האם הופשרה למגורים.
כמו כן בודקות חברות הביטוח אם, למשל, קיים הסכם לבצע במקום עבודות תשתית מטעם חברת חשמל ואפילו האם יש לבעל נכס "זכויות באוויר" - סעיף שהבעלים של מגדלי טראמפ הממוקמים במרכז מנהטן למדו בדרך הקשה את חשיבותו. הם לא ידעו כי למבנה של חברת טיפאני תכשיטים, הסמוך להם, זכויות אוויר באזור שבו נבנו המגדלים. בעלי הבניין בנו מרפסות שנכנסו לזכויות האוויר של טיפאני, ובסופו של דבר נדרשו לשלם לחברת התכשיטים פיצויים בסכום גבוה מאוד כדי ליישב את העניין.
"מדובר במידע שלא אחת מפתיע את בעל הנכס המתגורר בו עשרות שנים, שאינו יודע מה תוכנן או מתוכנן במקום", מסבירה ברנט. "אנחנו גם בודקים את מצבו של הקבלן המבצע - האם יש עליו עיקולים, שעבודים, קשיי נזילות וחובות לספקים ולקבלנים. בארה"ב זה פועל כמו הערת אזהרה. הכל מתועד ברמה המשפטית. אני אפילו יכולה לדעת האם לקבלן או לבעל נכס יש חובות בגין דו"חות חניה.
"בישראל, לעומת זאת, לא נדע על כך, גם אם מדובר בחברה ציבורית. אם כבר נחשף מידע כזה - זה איתות מסוכן ולעתים לא נותר כבר מה לעשות", מסכמת ברנט את המצב.
