בהזדמנות: דירה מרוצח

בתקופה בה שוק הנדל"ן שובר בכל יום שיא חדש של מחירים רוב הסיכויים שדירה אטרקטיבית במחיר נמוך לא תככב במודעות הדרושים. השיטות האלטרנטיביות לאיתור "מציאה" מוכרות לעייפה: כונס נכסים, קבוצת רכישה, דירה על הנייר ועוד. אולם, ישנה שיטה נוספת לסלול את הדרך לחיסכון משמעותי ברכישת הדירה.

מסתבר כי רצח, התאבדות או אפילו גירושים שארעו בדירה מורידים במרבית המקרים את הביקוש לאותו נכס ומכאן גם את המחיר. הבעיה היחידה היא שלדירות כאלו מתברר, אין ממש קונים.

"ההשפעה הפסיכולוגית של אירועים טראגיים שקרו בנכס על הקונה או השוכר היא מאוד חזקה", טוען צפריר ורטנפלד, ס.יו"ר איגוד המתווכים. "לאנשים חשוב לדעת גם מהי ההסטוריה של הדיירים, והרבה פעמים אם הם מגלים שארע בדירה מקרה רצח, התאבדות או אפילו גירושים הם לא מעוניינים להיכנס לדירה כזאת. כאשר מקרה הרצח הוא מזעזע ומפורסם וכל המדינה מדברת עליו אז הקושי גדול הרבה יותר וההשפעה על המחיר כתוצאה מכך גם עולה, יש מקרים שהמחיר ירד גם ב-20%. כנראה שעניין האנרגיות בדירה הוא שיקול משמעותי בהחלטה של אנשים והיו לא מעט מקרים של זוגות שלא רצו לגור בדירה שהדיירים הקודמים בה התגרשו".

"ההסטוריה של הדיירים הפילה לבסוף את העסקה"

ורטנפלד מביא כדוגמא את הדירה של משפחת פישר מהוד השרון בה רצח אב המשפחה, מייקל, את אשתו ושני ילדיו ולאחר מכן התאבד. הדירה שהוצעה למכירה לא הרבה זמן אחרי הרצח במחיר נמוך במעט ממחירה הריאלי עמדה ריקה במשך כחמישה חודשים עד שזוג מבוגר הסכים לבסוף לקנות אותה.

"דירה עם הנתונים שלה הייתה נחטפת מקסימום תוך חודש", טוען המתווך עופר סלומון מ'תיווך השרון', "אבל הרבה קונים לא הסכימו בכלל להסתכל עליה. בעל הדירה שהוא בכלל האח של הנרצחת לא היה מוכן להוריד יותר מידי במחיר ולכן הוא נאלץ להמתין כחמישה חודשים עד שהוא בסופו של דבר הוא קיבל את המחיר שרצה".

גם למתווכת עליזה פרידלנד ממשרד התיווך רימקס חזון בירושלים זכורים לא מעט מקרים בהם ההסטוריה של הדיירים הפילה לבסוף את העסקה, אולם לטענתה אירועים טראגיים המתרחשים בדירה פחות משפיעים על המחיר כמו על הביקוש. "יש אנשים שלא מפריע להם מה היה בדירה קודם אולם הם די מעטים ולכן אם בעל הנכס מאוד לחוץ למכור, רוב הסיכויים שהוא יאלץ להוריד במחיר", גורסת פרידלנד, "אם אין לו בעיה לחכות הוא בהחלט ימצא לבסוף את הקונה שיתן לו את המחיר שהוא ידרוש".

פרידלנד נזכרת במקרה בו לקוחה שלה רכשה בית בגבעה הצרפתית בירושלים ומיד לאחר מכן טסה לחו"ל והשכירה אותו לזוג נשוי. כעבור שנתיים, כשחזרה לארץ היא גילתה שאותו זוג התגרש ובקשה למכור את הנכס מיד.

"במהלך השנתיים בהן שהתה בחו"ל שוק הדירות מאוד ירד ועל אף שהבית היה שווה 50 אלף דולר פחות היא עדיין התעקשה למכור", נזכרת פרידלנד, "אז אותה אישה ספציפית היתה מאוד מחוברת לכל תורת הפנג שוואי ועבורה לגור בבית שהתגרשו בו היה ממש איום על שלום הבית שלה ולכן היא העדיפה להתפטר מהנכס כמה שיותר מהר גם אם זה היה כרוך בהפסד של 50 אלף דולר".

בעלי הנכס והמתווכים מסתירים מידע

העובדה שאירוע טרגי בדירה, חמור ככל שיהיה, עלול להוריד את ערך הנכס באופן כל כך משמעותי מעלה את הסוגיה האם מחובתו של בעל הנכס בכלל ליידע את הקונה על הפרט הזה.

"מתווך ובעל נכס חייבים ליידע את הקונה בכל המידע המהותי הקשור לדירה אם זה בעיות איטום, היתרי בניה של הנכס וכדומה", מסביר ורטנפלד, "עיקר ההתייחסות בחוק היא לנתונים הפיזיים של המבנה ולכן האם להתייחס לרצח או התאבדות כמידע מהותי היא יותר סוגיה פילוסופית. ברוב המקרים בעלי הנכסים משתדלים להצניע את האינפורמציה הזאת כי הם יודעים שהיא מקשה".
עופר סלומון שמשרדו ניסה למכור את דירתה של משפחת פישר סבור כי במידה והמתווך מודע לכל האינפורמציה ראוי שיספר אותה לקונה מה שיחסוך זמן ומאמץ מיותרים לשניהם. "מה הטעם בלהראות את הדירה כמה פעמים, לשבת למשא ומתן ואז פתאום הקונה יגלה מהעיתון או משכן אקראי שמישהו נרצח בדירה וכל העסקה תיפול? כדי למנוע עוגמת נפש ובזבוז של זמן עדיף למסור את כל האינפורמציה על ההתחלה".

כך כנראה חושבת גם משפחתו של אסף גולדרינג, אשר מציעה כיום להשכרה את הבית במושב בצרה בו רצח את בתו ובין כל הנתונים שהיא מוסרת בטלפון על הדירה, היא גם מזכירה את העובדה כי אותו בית היה שייך לאסף גולדרינג.

במגזר הערבי: רצח מטביע מום על הבית

אז אין ספק שבנוסף לאסון של משפחות רבות שיקירם נרצח או התאבד בדירה, ירידת הערך של הנכס לאחר האירוע היא עוד מכה אתה הם צריכים להתמודד מה שעולה להם לעתים בהפסדים כלכליים לא מבוטלים.

אולם גדולה ככל שתהיה הרתיעה מהבית, רוב הסיכויים שאחרי שנתיים יחזור הביקוש לנכס וכן גם הערך האמיתי שלו, כך לפחות טוען שמאי הרכוש והמקרקעין, חיים אטקין.

"לזכרון האנושי לוקח בממוצע שנתיים להתאושש מטראומה שקשורה לדירה", הוא מוסיף, "ראינו את זה בצורה המובהקת ביותר אחרי מלחמת לבנון השנייה כאשר השאלה הראשונה של כל מי שחיפש אז דירה בצפון, עוד לפני גודל הדירה או המחיר שלה, היא האם יש בה ממ"ד, בתוך שנתיים השאלה הזאת ירדה באופן משמעותי".

"אני מכיר נכסים שארעו בהם אירועים טראגיים ובעל הדירה היה לחוץ למכור ולכן הפסיד הרבה מאוד כסף. העצה שלי היא להמתין, הזמן הוא אלמנט משמעותי בעניין ותמיד יימצא הקונה שלא שמע על הארוע או שלא מפריעה לו ההסטוריה של הדיירים".

לדברי אטקין, ישנו משתנה נוסף המשפיע על היכולת למכור נכס "מוכה אסון" והוא הרמה הסוציו אקונומית של הדיירים באזור של הנכס לבין הסטיגמה שמדביקים עליו. במגזר הערבי, לדוגמא, כולם יודעים את ההסטוריה של כל נכס ורצח מטביע מום מאוד חזק על הבית, ממש קללה שקשה להיפטר ממנה".

הדרבי בטדי הקפיץ את המחיר ב-30%

עם זאת, לכל כלל כידוע, יש גם יוצא ממנו, וגם בשוק "הדירות המקוללות", ישנם מקרים ההפוכים בהם פתאום המחיר יכול להעלות.

על פי אטקין, בירושלים, לדוגמא, הייתה דירה בקומה 4 שהשקיפה על כל אצטדיון טדי ובמשך תקופה די ארוכה עמדה למכירה. לפני שהתחיל הדרבי הביקוש לדירה פתאום עלה ובסופו של דבר היא נמכרה ב-30% יותר.

אטקין מוסיף כי "גם סלב שגר בדירה יכול להעלות את ערך הנכס ולכן לדעתי ההתעקשות של אהוד ברק למכור את הדירה באקירוב במחיר גבוה היא די מוצדקת כי אני מאמין שבסופו של דבר יימצא הקונה שירצה להתפאר הוא יושב על האסלה של אהוד ברק וגם יהיה מוכן לשלם עשרות אלפי שקלים יותר בעבור זה".

דירה עם הנתונים שלה הייתה נחטפת מקסימום תוך חודש אבל הרבה קונים לא הסכימו בכלל להסתכל עליה. בעל הדירה שהוא בכלל האח של הנרצחת לא היה מוכן להוריד יותר מידי במחיר ולכן הוא נאלץ להמתין כחמישה חודשים עד שהוא בסופו של דבר הוא קיבל את המחיר שרצה

במהלך השנתיים בהן בעלת הדירה שהתה בחו"ל שוק הדירות מאוד ירד ועל אף שהבית היה שווה 50 אלף דולר פחות היא עדיין התעקשה למכור. אותה אישה ספציפית היתה מאוד מחוברת לכל תורת הפנג שוואי ועבורה לגור בבית שהתגרשו בו היה ממש איום על שלום הבית

עיקר ההתייחסות בחוק היא לנתונים הפיזיים של המבנה ולכן האם להתייחס לרצח או התאבדות כמידע מהותי היא יותר סוגיה פילוסופית. ברוב המקרים בעלי הנכסים משתדלים להצניע את האינפורמציה הזאת כי הם יודעים שהיא מקשה