בקרוב נחריב את מדינת תל אביב?

מעולם לא היה פה חם כל כך וגבוה כל כך. הכוונה היא כמובן לשוק הנדל"ן המבעבע ולעלייה חסרת התקדים במחירי הדירות. לא יהיה מוגזם לקבוע כי על רקע המשבר הכלכלי, המצב הפוליטי והקריסה במחירי הדיור בשאר העולם, עלייה של 32% בשנתיים במחירי הדירות הפכה את המשקיעים של העשור הקודם בנכסים מניבים (דירות להשכרה ומשרדים במרכז תל אביב) לבעלי האקזיטים הגדולים של זה הבא.

אולם, השאלה המעניינת היא מה יהיה ולא מה היה. כלומר, מה יכול לעשות מי שלא רוצה להשאר מאחור (נניח מבין אלו שהעדיפו להשקיע לדוגמא במניות של חברות נדל"ן מצליחות כמו "אפריקה ישראל") גם בעשור הבא.

אז מה יהיה? ראשית ישנו הגורם הפוליטי שחוזר (כמו בימי ההתנחלויות או בתקופת הקמת עיירות הפיתוח) לשחק תפקיד מרכזי במגרש. כך לדוגמא, גם אם כל היבט הקפאת הבנייה בהתנחלויות הוא רק סוג של מס שפתיים, הרי שעדיין תהיה לו השפעה על המחירים בעיקר בהתנחלויות ה"אליטסיטיות" שאליהן עוברים לגור בשביל איכות חיים ולא בשביל קירבה לקברים עתיקים.

במילים אחרות, אנשים מסוג אלו שבעשור החולף רצו לשדרג את רמת חייהם לבית צמוד קרקע במקומות כמו אלפי מנשה, אורנית או אחרים שנמצאים בצד הלא נכון של המפה (על פי אובמה) עשויים להחליט בעשור הקרוב על החיים בכפר, רק בצד המערבי של הקו הירוק.

החלום: אוויר נקי ליד הכביש

צריך לזכור שתהליכי שלום יתרחשו כאן בין אם אחרי ההקפאה ובין אם לפניה, לכן, יישובים עירוניים למחצה, המאפשרים מצד אחד קרקע במחיר לא גבוה, אוכלוסייה חזקה ונגישות לכביש 6 או לתשתית רכבות, עשויים להרוויח מהקפאת הבנייה בהתנחלויות.

איזה יישובים למשל? החל מעפולה, זכרון יעקב, פרדס חנה, חדרה דרך הדרום החם הכולל את יישובי הלווין היוקרתיים של באר שבע (עומר, להבים וכו') ועד פאתי קריית גת. יישובים אלו נותנים כאמור מחיר קנייה יחסית זול, בית צמוד קרקע, אוויר נקי וכביש 6 או מסילת רכבת ליד הבית.

הפרפר משקשק באקירוב, דירת החדר בפלורנטין משודרגת

אבל הקפאת הבנייה היא עסק קטן לעומת הגדלת הבנייה.

משתנה פוליטי נוסף שאמור להשפיע על אופי השקעות הנדל"ן בשנים הקרובות הוא לא פחות משר השיכון אריאל אטיאס שהכריז לאחרונה על שיווק של כ-50 אלף יחידות דיור במרכז הארץ, אבל לא רק. גם אם הכרזתו, שעוררה כזכור ביקורת ציבורית נרחבת באשר לקידום ממשי רק של המגזר החרדי, תצא לפועל רק בחלקה, הרי שעדיין היא תשפיע דרמטית גם על המחירים באזור המרכז וגוש דן.

גם ההתפתחות המואצת של מגדלי הדיור בתל אביב בשנים האחרונות צפויה להגיע לרוויה וליצור אפקט הפוך. יתכן מאד כי בשנים הקרובות נגלה כי המשפט השגור בפי הכלכלנים כי "בניית מגדלי יוקרה לא משפיעה על מחירי דירות חדר בפלורנטין", פשוט לא נכון. למגדלי היוקרה האלה נכנסים אנשים שבעבר גרו בדירות יוקרה רגילות בעיר. אלו נתפסות על ידי מי שגר קודם בדירות 3 חדרים במרכז ת"א וכך הלאה עד לאותו חדר בפלורנטין שדיירו הקודם שודרג. מתישהו, ההיצע האדיר של הדירות הללו יתחיל לעלות על הביקוש ואז המחירים ירדו.

חפשו אותי ברמת חובב

וחזרה למרכז. כלומר לסיבות מדוע רבים עומדים לצאת ממנו, או לפחות למתוח את גבולותיו הרבה מעבר למדינת גדרה - חדרה.

הבשורה הבאה תגיע ככל הנראה מפרוייקט ענק שנקרא "העברת צה"ל לנגב". הפרוייקט כולל את הקמת מחנה צריפין מחדש באזור רמת חובב, העברת יחידות מודיעין איכותיות ממרכז הארץ לאזור עומר, איכלוס בסיס נבטים ועוד. מדובר על תנועה של מאות אלפי חיילים דרומה, כאשר חלקם הם אנשי קבע, נגדים, אזרחים עובדי צה"ל ובעיקר- אנשים בעלי משפחות שלא ירצו לגור רחוק מדי ממקום עבודתם. שינוי זה גם יביא איתו בעלי עסקים נלווים שנותנים שירותים לצה"ל. המשמעות היא שיהיה חייב להיווצר ביקוש לדיור באזור הדרום.

מי יהנה מהמעבר? כאמור, הישובים המכונים עוטף באר שבע, קריית גת וקיבוצי הסביבה. זאת ועוד, אם השלום ידפוק בדלת של העשור הנוכחי, גם ישובי עוטף עזה עשויים להנות מפריחה מחודשת, עד כמה שהיום ההנחה הזו נשמעת אבסורדית.

ואי אפשר לקנח ללא ביסוס עובדתי מוצק: כבר כיום מרוויח בעל דירת 3 חדרים בתל אביב תשואה ממוצעת של 3-4 אחוזים בשנה (חשבו בעצמכם: דירה של 1.5 מיליון ₪ מושכרת בערך ב-4,500 ₪ לחודש). בנגב כבר כיום אפשר להרוויח את זה ויותר, ואם אכן צה"ל ירד בהמוניו לדרום אז רוב הסיכויים שמחירי הדירות רק יעלו.

האם בעשור הבא נראה את חזונו של דוד בן גוריון מתגשם ולאו דווקא באמצעות סיוע ממשלתי והצהרות פוליטיות אלא משום דרישות והענות השוק החופשי? התשובה בסופו של דבר כמובן, טמונה בביצוע התוכניות שהוצהרו בעשור הנוכחי.