באה בועה בועה?

יושב לו הקורא הממוצע של האקונומיסט (כלכלן ממשוקף ופסימי, בעל קרחת קטנה וכרס) בביתו, וקורא כי מחירי הדירות ברוב העולם רק יורדים בשנה האחרונה - ירידה מבהילה למדי (גיליון 19 לספטמבר עמוד 78 לקוראי נענע בעלי נטייה להתמשקפות). הוא נבהל למדי ובעודו משווה את הנתונים לאלו העולים מהעיתונות הכלכלית בישראל, התוצאה מתסכלת אותו אף יותר. מחירי הדירות בארץ מתברר לו מהר מאד, עולים ועולים, זאת כמובן ביחס הפוך ליכולותיו המצטמצמות משעה לשעה.

אותו כלכלן ממושקף מחליט לאמת את התחושה במספרים, ואכן כמעט בכל המדינות המופיעות בסקר, המחירים בשנת 2009 צנחו, ובמידה לא מבוטלת כלל: מארה"ב בה הם ירדו בכ-15 אחוזים לערך, ועד אירלנד (הרי אנחנו אהבנו בימי השגשוג לכרסם בבשרנו עד זוב דם תוך תהייה למה אנחנו לא כמוהם) בה הם ירדו בכ-12 אחוזים. במדינות אחרות המחירים ירדו בשיעורים נמוכים יותר. בקיצור- המצב לא נראה משהו.

ממשיך הקורא הפחדן לקרוא ומגלה שיש כאלו שאומרים ששוק הדיור בבריטניה יתאושש רק בשנת 2012, ושמדד מחירי הבתים קייס שילר בארה"ב מצביע על הירידה החדה ביותר מאז החלו האמריקנים לעקוב אחריו בשנות ה-80. אבל אז הקורא הפחדן נזכר שהוא לא באירלנד, ארה"ב, אנגליה או כל מדינה נחשלת אחרת אלא בישראל. ליתר דיוק הוא נזכר בזה כל ראשון לחודש כשיורדת לו שלושת רבעי משכורת לשכר דירה או משכנתא על צריף רעוע ומט לנפול. באותו רגע, נופל לו האסימון. הוא קובע נחרצות כי "אנחנו בבועה".

חפיסת שוקולד ב-100 ש"ח

מה זו בועת נדל"ן בעצם? בועה היא מצב בו שווי הנכס (מניה, דירה, רכב או כל מוצר אחר) אינו שווה באמת את המחיר בו הוא נמכר. דמיינו לעצמכם מצב בו חפיסת שוקולד היתה עולה שקל אחד. כולם הרי היו רצים לחנויות. ולעומת זאת, אם היא היתה עולה 100 שקלים? בהנחה שלא מדובר במצב של מנצ'יס קיצוני או סתם ביקור בדיוטי פרי, אז כנראה שאף אחד לא היה קונה את השוקולד. למה? כי התועלת שאפשר להפיק מחפיסת שוקולד לא שווה 100 שקלים.

אם נחזור למחירי הנדל"ן: כדי שתתנפח בועת נדל"ן מוכרח להתקיים תנאי יסודי, והוא שאנשים יהיו מוכנים לשלם סכום מאד גבוה עבור נכס כאשר ברור שזה לא יוכל להחזיר את ההשקעה שלהם בו. וכן, כבר מהמשפט האחרון ניתן להבין שבועה בדרך כלל מתפתחת בשווקים המאופיינים בסוחרים/משקיעים, ולא בכאלו המאופייני צריכה. בתרגום לעברית - בשוק השוקולד לא תתרחש בועה מכיוון שמעטים הם האנשים שקונים שוקולד ומנסים למכור אותו ברווח.

מי בעד הצרפתים?

זהו פחות או יותר, המצב בישראל, המוטה פחות להשקעות והרבה יותר לצריכה עצמית. ולראיה, הבנקים הישראלים, גם אלו המשוועים בקמפינים מפתים לציבור לוקחי המשכנתאות, לא מעניקים את התנאים השערורייתיים שהונהגו טרם המשבר הכלכלי לדוגמא בארה"ב, שם כידוע רוכשי הדירות לא לקחו למעשה שום סיכון, ועל כן ברגע שלא עמדו בתשלומי המשכנתא, פשוט קמו והלכו (וכך הותירו את הבנק עם אלפי בתים ריקים ללא רוכשים ועם פחות ערך).

בישראל כאמור נדרש האדם לשלם מכספו סכום משמעותי מדי בכדי שיוכל פשוט לקום וללכת כאשר מחירי הדירות יורדים או כאשר הוא נתקל בקשיים להחזיר את הכסף. ולכן, הסיכויים שפתאום הבנקים יציפו את השוק בהיצע דירות שלוקחי משכנתאות נטשו באמצע החוזה אינם גבוהים.

היבט נוסף היכול להסביר את העובדה שאין באמת בישראל בועת נדל"ן הוא פשוט הטיימינג. החל מסוף האינתיפאדה השנייה החל גל של ביקושים לדירות בישראל מצד תושבי חו"ל. רובם יהודים ציונים ולא עניים שרצו בית ונחלה בארץ האבות ליום סגריר, וחלקם סתם יהודים עשירים וציונים שהיו מעוניינים להשקיע בישראל כהשקעה מניבה לכל דבר. גל הרכישות הזה הוביל להאצת הבניה מצד הקבלנים, אולם למרבית הדירות כך רצה הגורל (והציונות) היו גם רוכשים.

אמבטיה מתפוררת במחיר חווה בטקסס

גם לחוששים מהתפתחותה של בועת נד"לן בגוש דן, או נכון יותר תל אביב, הנמצאת בלב הביקוש לדירות כיום, יכולים לשבת ולהרגע. רק מתחם רחובות החשמונאים-קרליבך אמור לספק עשרות אלפי יחידות דיור שחסרות בעיר הגדולה, ואם נוסיף לזה גם את כל הבנייה על ציר איילון (בהווה ובעתיד) ואת שכונות צפון העיר, הרי שמדובר על הגדלה של עשרות אחוזים בהיצע הדירות הפנויות. בצורה אופטימית יותר נאמר שזה יקח כמה שנים אמנם אבל סביר להניח שהגידול בהיצע ימתן את המחירים. בצורה מציאותית יותר נכריז כי זו לא בועה.

המשמעות היא כי גם אם תהיה עצירה מסוימת בגרף המחירים בשנים הקרובות הרי שזו לא תהיה מפולת כמו שראינו בארה"ב או באירלנד. זה גם מה שאומרים בבנק ישראל, שם נותנים הסבר נוסף לגידול במחירי הדירות והוא הריבית הנמוכה כיום, המעודדת אנשים לקחת סיכונים כגון משכנתא מוגדלת.

ולסיכום, ההימור הוא שגם בשנת 2019 וכנראה גם ב-2029 יקללו שוכרי דירות ומחפשי דירות את בעלי הדירות שמשכירים או מוכרים 13 מטר מרובע עם אמבטיה מתפוררת, בשווי של חווה קטנה בטקסס. אולם את האשמה נוכל כולנו להפנות רק כלפי עצמנו, שהסכמנו לשלם. שוק הנדל"ן, בדומה לבורסה, ימשיך לפרוח באופן אותנטי, גם כי יש לו ביקוש אמיתי ובעיקר כי בטווח הנראה לעין יש מי שישלם.

בישראל נדרש הרוכש לשלם מכספו סכום משמעותי מדי בכדי שיוכל פשוט לקום וללכת כאשר מחירי הדירות יורדים או כאשר הוא נתקל בקשיים להחזיר את הכסף. ולכן, הסיכויים שפתאום הבנקים יציפו את השוק בהיצע דירות שלוקחי משכנתאות נטשו באמצע החוזה אינם גבוהים