מה מתחולל מאחורי הקלעים של ההתקררות בשוק הנדל"ן?

פרולוג

בחודשים האחרונים שרוי שוק המגורים, לראשונה מזה זמן רב, בעלטה. השמרנים יספרו על האטה, המפריזים ידברו על קיפאון, אך אין ויכוח על כך שהלך הרוח בשוק, שזינק לגבהים כמעט לא הגיוניים בשנים האחרונות, השתנה. תרמו לכך רוח המחאה ומיאוס ציבורי עמוק מיוקר המחיה, יחד עם נתוני שוק בעייתיים. הבטחות הממשלה והמחאה החברתית עלולות להתברר בעתיד כאירועים מזדמנים על ציר הזמן של שוק הדירות, אך לעת עתה די בהם כדי לטלטל את השוק, להאט את פעילותו ולגרום לרוכשי הדירות לסגת ולעסוק בתחזיות לעתיד.

הדרמה שהתרחשה בשוק המגורים בארבע השנים האחרונות שאבה לתוכה נדל"ניסטים משופשפים והדיוטות כאחד. היא נבנתה בהתמדה, מותחת קו דמיוני מתארך בין דירות הפנטהאוז במגדלי היוקרה של מרכז תל אביב לבין דירת השיכון בפריפריה.

בשוק הנדל"ן, כמו בהצגה טובה, התוצאה אינה תלויה רק במי שקבע את חוקי המשחק, אלא גם בשחקנים עצמם, שלהם תפקיד מכריע. בזירה הזו השחקנים קבועים ומוכרים, וכך גם האמירות שלהם. ואולם נדמה שההתרחשויות של החודשים האחרונים הן בבחינת שינוי בלתי צפוי גם עבורם.

שש דמויות מרכזיות בשוק חושפות את מה שמתרחש מאחורי הקלעים בימים טעונים אלה. האם יש מקום לאופטימיות?

יזם הנדל"ן - המרוויח

"הזינוק המטורף במחיר הקרקע הוא תוצאה של מדיניות. המדינה לא מכרה קרקעות במקומות שבהם רצו לקנות אלא במקומות שהיא רצתה למכור - והרעב לקרקע הקפיץ את המחירים"

יזם הנדל"ן הוא למעשה גלגולה של דמות מיתולוגית בשם "הקבלן". הקבלן נתפש בעבר כבונה הארץ, דמות שעוסקת בהפרחת השממה והאדם שממנו רוכש אדם את ביתו. כיום יש הפרדה ברורה בין קבלן הביצוע ליזם, שנהפך לדמות עסקית ומעונבת - מי יותר מי פחות. הוא זה שרוכש שאת הקרקע, יוזם את הפרויקט ומשווק אותו לקהל הקונים.

ארבע השנים האחרונות היטיבו עם היזמים אחרי תקופת שפל שנמשכה חצי עשור. המחסור בדירות נתן את אותותיו, ומחירי הדירות זינקו מאז 2008 בכ-60% בממוצע ארצי ובמקומות מסוימים הכפילו את עצמם בתקופה קצרה. המחיר הממוצע לדירה חדשה בישראל כיום הוא כ-1.38 מיליון שקל ומכירת הדירות החדשות מהווה בשנים האחרונות 22%-24% מהיקף העסקות השנתי.

יזם הנדל"ן אינו פועל בחלל ריק - הוא מושפע משינויי רגולציה, ממדיניות מיסוי, ממוסדות, מהרשויות המקומיות וכן ממחירי התשומות והקרקעות.

ואולם הפרמטר המשמעותי ביותר הוא כוחות השוק ורמות הביקוש. ובכל זאת אין זה מקרי שקולם של היזמים נדם בשעה שהארץ געשה מחאה.

אחרי רצף רב שנתי של זינוק בביקוש לדירות וגאות מחירים, חוסר הוודאות לגבי ההמשך מותיר גם את היזם בערפל. "יש מועקה כללית מכך שאנחנו הולכים לקראת תקופה שבה אנשים יישבו על הגדר, כנראה בצדק", טוען חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צ.מ.ח המרמן. "גם אנחנו מודאגים. היינו מעדיפים לעבוד על מתח רווחים נמוך ומסודר יותר, בלי תנודות מטורפות שבהן מחיר הקרקע מזנק ב-400% תוך שלוש שנים. אין לך מנוס, אתה מוכרח להתאים את עצמך למערכת".

פייגלין, שהחברה שהוא מנהל בונה דירות ברחבי הארץ - מכרמיאל, צור יצחק, אלפי מנשה, רמת גן ועד פרויקט היוקרה "נווה צדק על הים" - אמנם מכר באוגוסט ארבע דירות בפרויקט בסכום כולל של 10 מיליון דולר, אבל גם הוא מסתכל לעבר האופק ולא יודע מה יילד יום. בדבר אחד הוא משוכנע: "כללי המשחק השתנו".

הקמת בניין מגורים הוא פרויקט כלכלי והנדסי מורכב ורווי סיכונים, שרווח נאה בצדו בתקופות גאות. "מתח הרווחים היה באמת גבוה כי בסופו של דבר מדובר בביקוש ובהיצע", טוען פייגלין ומדגיש, "אבל זה לא נכון להסתכל על ענף הנדל"ן בטווחים של חצי שנה-שנה אלא בטווחים של שלוש עד חמש שנים, סדרי הגודל של אורך החיים של פרויקט".

הביקוש לדירות גרם להתנפלות רבתי על כל קרקע אטרקטיבית שהוצעה למכירה. פוטנציאל הרווח הגבוה ממכירת הדירות הוליד הצעות מחיר שערורייתיות במכרזי מינהל מקרקעי ישראל, ובכל זאת, קשה למצוא יזם שיתלונן על שיעור הרווח ממכירת דירות בשנים האחרונות. כאן ממהר פייגלין לסייג. "לפני חמש שנים קניתי בצור יצחק קרקע ב-20 מיליון שקל. על הקרקע בנינו פרויקט מגורים של 230 דירות והרווחנו כ-50 מיליון שקל. הפרויקט הזה הותיר אותנו עם תזרים מזומנים של 70 מיליון שקל.

"כשאני רוצה לקנות קרקע סמוכה לעוד 230 דירות כיום, המחיר הוא כבר יותר מ-100 מיליון שקל, ואני לא יכול לרכוש את הקרקע. הזינוק המטורף הזה הוא תוצאה של מדיניות. המדינה שיחררה את הקרקעות טיפין טיפין. היא לא מכרה קרקעות במקומות שבהם רצו לקנות אלא במקומות שבהם היא רצתה למכור, והרעב לקרקע הקפיץ את המחירים".

מונולוג: "התחום שאנחנו מתעסקים בו נמצא בסיכון גבוה מאוד ואנחנו צריכים לדאוג ליציבות של החברות. בשנה אחת מרוויחים מצוין, אבל זה מה שמאפשר לנו לשרוד את השנים הלא פשוטות שמגיעות לאחר מכן. אנחנו מתפרנסים בכבוד מענף שהעבודה בו היא סיזיפית וקשה. המדינה דופקת את כולם - מהלקוחות עד היזמים".

איש המחאה - הגיבור החדש

"כבר מרגישים שינוי. יש לי ידידה שבעל הבית ביקש ממנה 7,500 שקל לדירת שלושה חדרים מעופשת. היא אמרה לו שיש לה חברים שישנים באוהלים ושדברים עומדים להשתנות והוא הוריד לה 1,000 שקל"

דמותו של איש המחאה, שוכן המאהל, היא בבחינת התפתחות מסעירה ובלתי צפויה בעלילה. זאת דמות מיוסרת ונרמסת שלאורכה של הדרמה מזוהה כדמות אנטי-גיבור מובהקת. מעבר לייצוג הסבל היום-יומי, היא ממחישה את היחסים בין הריבון לעם.

איש המחאה זוהה תחילה עם צעירי העם, אבל עד מהרה הבין הקהל, בסיוע המקהלה, שמדובר בו עצמו וכי ההגדרה רחבה בהרבה וחולשת על ציבור שלם ונורמטיבי. השינוי התודעתי וההתפתחות שעוברת הדמות מציבה אותה בקדמת הבמה וחושפת את תכונותיה ההרואיות - לפחות במערכה הנוכחית.

איש המחאה נושא על כתפיו שליחות של עשיית צדק. זעקתו מהדהדת אמנם למרחקים ויוצרת ציפייה לעתיד, אלא שזו עלולה להתגלות בהמשך כפסגה גבוהה שממנה הנפילה תהיה כואבת ודרמטית יותר, ותבהיר כי אין דרך לשנות את הגורל.

שדרות רוטשילד, שתי יממות אחרי ההפגנה הגדולה בכיכר המדינה. לאחד העצים בשדרה מוצמד שלט קטן ובו כתוב: "אין לנו על מי לסמוך אלא על אראלה ממפעל הפיס". הכותרות בעיתונים בישרו על תחילתו של קיפול, אך בצהרי היום ניצב המאהל ברוטשילד כתמול שלשום. הטריטוריה הצ'ה-גווארית התל-אביבית מסרבת להימחק, מתעקשת לשמש מגנט אנרגטי של מטען חברתי, יצרי ויצירתי.

על ספת בד מרופטת בסלון מאולתר במרכז השדרה יושב מעיין פוגל, 26, עם חבריו. הוא סטודנט לעיצוב תעשייתי, גר בבית הוריו בתל אביב ובינתיים עובד בסדנה לעבודות קרמיקה. חצי שנה חיפשו הוא וחברתו דירה להשכרה בתל אביב והסביבה, בין היתר ביפו ובשכונות הדרומיות והמזרחיות של תל אביב, ועדיין לא מצאו משהו ראוי שיעמדו בו כלכלית. לשניהם ברור שהאוהל בשדרה הוא קורת הגג היחידה שיוכלו להרשות לעצמם אי פעם באזור.

פוגל לא ממהר לדבר בסיסמאות מתלהמות או להבטיח עתיד ורוד מדי. "אני לא אופטימי, אני פה. נמצא ונעשה כל מה שיידרש כדי שמה שצריך לקרות - יקרה. אני יכול להגיד לך שכבר מרגישים שינוי. לדוגמה, יש לי ידידה שבעל הבית ביקש ממנה דמי שכירות של 7,500 שקל עבור דירת שלושה חדרים מעופשת. היא הסבירה לו שיש לה חברים שישנים באוהלים ושדברים עומדים להשתנות והוא הוריד לה במקום 1,000 שקל משכר הדירה".

אלא שכניעה או טוב לב רגעי מצד בעל דירה אחד או יותר הם לא השינוי העמוק שלו מייחלים. נושא הדיור נותר עקב אכילס של מחאת הרחוב. גם לחץ חברתי כבד לא יוכל להצמיח בנייני מגורים בין ליל, ושינוי המגמה יחייב מעקב צמוד לאורך שנים אחר ביצוע בפועל של המלצות ועדת טרכטנברג - אם יתקבלו על ידי מובילי המאבק. "המחאה לא מדברת רק על דיור ועל פתרון נקודתי זה או אחר. מדובר בראייה רחבה יותר וארזנו את כל הדרישות לחבילה אחת", מסביר פוגל.

מונולוג: "יש כאן התארגנות מחדש. קרה כאן דבר שהוא גם טוב, אבל גם לא טוב. מצד אחד יש הידלדלות של כמה אוהלים ושל האנשים במאהל, מצד שני מי שנשאר הם אנשים אקטיביסטים ולא כאלה שניסו להביע סולידריות או לתפוס טרמפ. נישאר בשדרות רוטשילד ונמשיך להיות סמל המאבק. אנחנו גם מציעים סיוע למאהלים אחרים שירצו ללכת בדרך הזו". למחרת בבוקר פשטו פקחי עיריית תל אביב על המאהל בשדרה והחלו בפינוי המאהל. לא ברור עדיין אם הדבר מסמן את ראשית היכחדותו של איש המחאה או שמא זה דוחק אותו למעשה קיצוני יותר.

המתווך - הקול מהרחוב

"יש הרגשה של זמניות. מי שיכול לחכות שנתיים עם קנייה מצפה לירידה של 25%. כבר כיום יש במקרים מסוימים ירידה של 5%-10% במחיר"

אומרים שאין תפקידים קטנים, יש שחקנים קטנים. תפקידו של מתווך הדירות בשוק המגורים של השנים האחרונות תואם במובן מסוים את האמירה הזאת. משקלם הסגולי של המתווכים בשוק הדירות הוא מינורי. הם אינם שותפים לתהליך הבנייה ואין להם השפעה על היצע הדירות, על החקיקה או על הרגולציה. בניגוד למדינות בארה"ב ובאירופה, בישראל מוכרי הדירות ורוכשיהן מעדיפים לרוב להימנע משימוש בשירותיו של מתווך ומעמלת התיווך שכרוכה בכך. על פי הערכות, רק כ-20% מעסקות הרכישה מתבצעות באמצעות מתווך.

למרות כל אלה, מתווך הדירות הוא דמות מרכזית וחשובה בעלילה, ולא בכדי היא תפסה מקום מרכזי במדורי הנדל"ן של השנים האחרונות. מתווך טוב ומקצועי יודע בדיוק מה נעשה בממלכה שלו - מי מכר ובכמה, כמה זמן המתינה דירה על המדף ואיך פלוני עשה את עסקת חייו כשרכש דירה במחיר מציאה. הטריטוריה שלו אמנם מוגבלת, אך הוא מהווה ברומטר חשוב למתרחש בשוק. הוא הראשון לחוש את שינוי המגמה בשטח ולהשמיע את רחשי העם. הפוזיציה הייחודית של המתווך ככזה שמחבר בין המספרים, הנכסים והאנשים הפכה אותו למרכיב חשוב בהובלת דעת הקהל.

"כיום קיימת ישיבה על הגדר", אומרת המתווכת אביטל כהן-אהרוני מסוכנות רימקס 5 כוכבים בשדרות רוטשילד. "מספר העסקות הצטמצם, ואנשים שואלים אם זה הזמן לרכוש דירה. אבל אנשים חייבים לגור איפשהו, ולכן מי שחייב למכור כי רכש דירה אחרת - מוכר.

"מהחלון שלי ראו את האוהלים. מהות המחאה היא אמנם יוקר המחיה, אבל מעמד הביניים הם לא אלה שמחזיקים את הדירות הכי יקרות בעיר. יש בעלי בתים שמרגישים פטריוטים ושותפים למאבק ומוכנים להפחית את דמי השכירות, אבל זה בשוליים. יש הרגשה של זמניות. מי שיכול לחכות שנתיים מצפה לירידה של 25%, והאמת היא שכבר היום יש במקרים מסוימים ירידה של 5%-10% במחיר.

"אמנם נראה כאילו יש היצע גדול יותר בשוק, אבל מדובר בהיצע שהצטבר בשנה האחרונה של אנשים שדרשו מחיר גבוה ולא הצליחו למכור. אם בעבר יכולתי להתהדר במכירה תוך כמה ימים של דירות במחיר גבוה, כיום זה כבר נדיר. המוכרים מתייחסים יותר בכבוד לרוכשים ומתחילים להפנים שיש לנהל משא ומתן גמיש יותר". אף שהיא תומכת במחאה וחשה את השינוי בשוק, היא מסרבת לקבוע באופן נחרץ שנקודת השיא של מחירי הדירות מאחורינו באופן סופי.

מונולוג: "אני מסתכלת תמיד לטווח הרחוק יותר, ושוק הנדל"ן נמצא בעלייה מתמדת גם אם יש תיקוני שוק. אם נסתכל 20 שנה קדימה, השוק יהיה יקר יותר והנטייה הטבעית לעלייה היא בעיקר במרכזי הערים. נכון שיש תיקונים שמגיעים בגלל מצב ביטחוני או מיתון, אבל תמיד יהיו אזורים שההיצע בהם נמוך מהביקוש".

תקוע בין דירות - המפסיד

"פירסמנו את הדירה למכירה והתקדמנו עם מי שהציע את המחיר הכי גבוה. עורכי הדין כבר החליפו חוזים - ואז התחילה מחאת האוהלים והרוכשים התחילו לגמגם. לפני חודש הם חזרו בהצעה נמוכה ב-25% ממה שסוכם"

תקופת הביניים, שמאופיינת בהמתנה ובהאטה, תופסת לא מעט משפחות במצב בעייתי, שמשמעותו עלולה להיות הפסד של מאות אלפי שקלים. זו מציאות שאין דרך להתכונן אליה או לנבא אותה, ולכן מי שתקוע בין קנייה למכירה - קנה כבר נכס חדש במחיר גבוה, אך עוד לא מכר את הנכס שברשותו - מאופיין בעיקר בחוסר מזל. כבר חודשיים וחצי מפרסמת משפחת לביא (שם בדוי) מגבעתיים את דירתה למכירה, ורק מעטים מביעים בה עניין.

מדובר בדירת 100 מ"ר משופצת עם חנייה מקורה ברחוב שקט. המחיר: 1.8 מיליון שקל - סכום שעד לאחרונה היה מזמן לא מעט מתעניינים. בני הזוג, רמי ושרית ושלושת ילדיהם, היו פחות מוטרדים ממכירת הדירה לולא רכשו לפני כמה חודשים דירת חמישה חדרים חדשה בנס ציונה בעלות של 2.4 מיליון שקל, כולל שדרוגים.

"פירסמנו באתרי האינטרנט ותלינו שלט, אבל אז התחילה המחאה", מספר לביא. "אתה מרגיש שאנשים יושבים על הגדר. גם אלה שבאו לראות את דירה מחכים לראות מה יהיה. היתה הצעה של 1.68 מיליון שקל, אבל מכיוון שהדירה החדשה תהיה מוכנה רק עוד שנה, אנחנו עוד לא לחוצים להתפשר על המחיר. בעוד חצי שנה אולי נדבר אחרת. המשמעות של הורדה במחיר תהיה הגדלה של המשכנתא".

משפחת לביא אינה מקרה חריג. למעשה כל מי שרכש דירה לפני שמכר את דירתו הנוכחית נקלע למצב מתסכל של "היעדר אווירה עסקית" מתאימה, שמורגשת בשוק.

רותי וזאב סהר מאזור השרון רכשו בית בהרחבה באחד מקיבוצי השפלה ב-1.9 מיליון שקל לפני כשנה וחצי. כשהגיעו לשלב מכירת דירתם בת שלושת החדרים הם מצאו עצמם בעמדה בעייתית. "כשפירסמנו את הדירה למכירה עוד היינו תחת הרושם שלא תהיה בעיה למכור אותה", מספר סער. "תוך שבועיים פנו אלינו 15 מתעניינים, מתוכם שלושה זוגות רציניים, והתקדמנו עם מי שהציע את המחיר הגבוה ביותר. עורכי הדין כבר החליפו חוזים והתחילו לדון בפרטים - ואז התחילה מחאת האוהלים ברוטשילד. כל יום הופיעה בעיתון כותרת אחרת על רעיון לרפורמה בדיור, בנייה המונית של דירות זולות ועוד כל מיני רעיונות.

"ברור לי שגם אם מישהו יבנה דירות עכשיו הן יהיו מוכנות רק בעוד שנתיים, אבל תהיה לכך השפעה על מכירת הדירה. ובאמת הרוכשים התחילו לגמגם. לפני כחודש הם חזרו בהצעה נמוכה בכ-25% מהמחיר שנקבע. אמרתי שאני מוכן לרדת ב-10% וזה התפוצץ. מובן שגם הקונים האחרים שהביעו עניין בדירה שבועיים לפני כן התקפלו".

מונולוג: "התחושה שלי היא שאחרי אוקטובר, כשכל האוהלים ייעלמו ונחזור לשגרה, המחירים יהיו פחות או יותר אותם מחירים", טוען לביא.

השמאי - אורקל במשבר

"מוכרים או קבלנים נתפסים לפעמים על מחיר, אבל אם הם ממונפים על ידי בנק, ההמתנה עולה כסף ולכן אפשר לצפות שבסוף תהיה גמישות במחיר. אני מניח שהישיבה על הגדר תימשך לפחות עוד רבעון, לאחר מכן נחוש בשינוי"

שמאי המקרקעין הוא דמות יוצאת דופן, ולו בשל העובדה שתפקידו גוזר עליו להציג מידע הצופה פני עתיד. בטרגדיה היוונית זהו האורקל שחוזה את גורלו האכזר של הגיבור, אלא שכאן נדרש לא מעט בשביל לחזות את העתיד.

בישראל רשומים כ-1,700 שמאים, מתוכם כ-1,000 פעילים. תפקידו הקריטי של השמאי הוא הערכת השווי של נכסים לצורך מימון. הוא זה שמגיע מטעם הבנק למשכנתאות ועל פי הערכתו נקבע היקף ההלוואה. הוא גם נדרש לתת את הערכתו למערכת הבנקאית בעסקות ליווי של פרויקטי נדל"ן ולהכריע במחלוקות בין שמאים אחרים. בשונה מדמותו המחוספסת של היזם, השמאי יוצג לרוב כדמות אנליטית, משכילה ובלתי מזיקה, שמעדיפה לנהל דיון סוער על תיקון 84 לחוק על פני מופע סטנד-אפ וולגרי. אבל אסור לטעות: תפקידו חורץ גורלות והוא יכול להכריע אם עסקה תתקיים או לא.

תנאי הראות הלקויים של ימינו לא עושים חסד עם שמאי המקרקעין. "כשאנחנו מעריכים שווי של נכס, אנחנו מתבססים על עסקות מדווחות על פי הגישה ההשוואתית. את העסקות אפשר לראות במערכת לכל הפחות חודשיים לאחר ביצוען ולכן המצב הנוכחי מקשה עלינו", מספר שמאי המקרקעין ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "השוק נמצא כיום בקיפאון שמהווה שינוי מגמה, לכן ביסוס הערכת רק על פי עסקות קודמות הוא בעייתי. המקצוע שלנו לא עוסק בניבוי, אבל שמאי שלא מתחשב בזה כיום חוטא לעיסוק שלו. צריך לחקור יותר אחורה ולפתוח אופק רחב יותר. לא כמו לפני חצי שנה, שעל כל הערכה של עסקה תמיד היו גבוהות יותר. הייתי ממליץ לכל שמאי להיות זהיר".

ככל שהשוק נכנס לתקופת מעבר מעורפלת, כך רמת הסטייה גדלה. מיעוט הנתונים מביא לריבוי פרשנויות. "בשוק שנמצא באי ודאות אין ספק שמרווח התוצאות השמאיות יהיה גדול יותר. אנחנו נכנסים למצב של מיעוט עסקות, אז אתה נכנס יותר לפרשנות", אומר כהן.

לדבריו, השוק נמצא בעמדת המתנה שמושפעת משני גורמים הפוכים שעשויים להשפיע על מחיר הדירות. "מצד אחד יש מצב שמוכרים או קבלנים נתפסים על מחיר, אבל מצד שני אם הם ממונפים על ידי בנק, ההמתנה עולה להם כסף ולכן אפשר לצפות שבסוף תהיה גם גמישות במחיר. זה לא מצב שיכול להחזיק לאורך זמן. אני מניח שהישיבה על הגדר תימשך לפחות עוד רבעון, ולאחר מכן נחוש בשינוי".

מונולוג: "בשנים עברו המחירים הגיעו לשיאים מכובדים, אז יש ממה לרדת. אני מקווה, גם לטובת המוחים, שהזעזועים לא יהיו גדולים כי ירידה דרסטית מדי תוביל לבעיות אחרות, כמו סחרור של המערכת הבנקאית. אני מאחל לכולנו שתהיה ירידת מחירים מדורגת, כי אנחנו יכולים לתת פרשנויות רבות, אבל אם בסופו של דבר זה ייגמר במיתון - כולם ייפגעו".

איש המשכנתאות - המפיק

"יש ירידה בכמות הפניות לנטילת משכנתא. מדובר בתהליך שנמשך כחודשיים, ולכן האינדיקציה שיש לנו כיום מתייחסת ליולי, שהיקף נטילת המשכנתאות בו היה 4.1 מיליארד שקל בכל שוק המשכנתאות"

כשם שמופע לא יכול להתקיים ללא קהל, שחקנים ובמה, כך לשוק המגורים אין קיום ללא המערכת הפיננסית - מרכישת קרקע להקמת פרויקט מגורים, דרך מימון תהליך הבנייה ועד למתן הלוואות לרוכשי הדירות. זו מערכת שמנהלת יחסי תלות הדדית.

בתוך כל זה, איש המשכנתאות הוא הזרוע שמפעילה את הקהל ומאפשרת לו להיות חלק מההצגה. הוא זה שמוכר לו את כרטיסי הכניסה. אבל במקרה הזה, גם מי שמממן אינו יודע את סוף העלילה ובשוק המשכנתאות עוקבים בדריכות אחרי ההתפתחויות.

"אנחנו מרגישים שינוי וזו עובדה. ואולם לא ידוע לנו אם מדובר בשינוי מגמה או במשהו נקודתי, אנחנו מעט מדי זמן בסיטואציה הזו כדי לקבוע בוודאות", מסבירה מנכ"לית דיסקונט משכנתאות, אתי לנגרמן. "אנחנו נמצאים אחרי כמה שנים של גידול בשוק המשכנתאות, שנובע גם מעלייה בהיקף העסקות וגם מעליות המחירים, ובהחלט אפשר להגיד שיש ירידה בכמות הפניות לנטילת משכנתא. מדובר בתהליך שנמשך כחודשיים, ולכן האינדיקציה שיש לנו כיום מתייחסת ליולי, שהיקף נטילת המשכנתאות בו היה 4.1 מיליארד שקל בכל שוק המשכנתאות לעומת 4.4 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד". לדברי לנגרמן, ביולי-אוגוסט נרשמת באופן מסורתי פעילות מוגברת של נטילת משכנתאות, אך בניגוד לשנים קודמות, ביולי השנה נותרה כמות הפניות דומה ליוני ונמוכה ביחס ליולי בשנים קודמות. אי לכך, מעריכה לנגרמן, בספטמבר נראה ירידה בכמות העסקות. תרמו לירידה גם העלאת הריבית במשק ושורת הגבלות שהוטלה על ידי בנק ישראל על שוק המשכנתאות - שמטרתן למתן את עקומת הביקוש הפראית.

מונולוג: "לאורך זמן יש ירידה של משקיעים, שמתרחשת במקביל לעליית הריבית. מסלולי המשכנתא השתנו. אם עד לא מזמן המסלול של משכנתא בריבית משתנה היה דומיננטי מאוד, כעת הוא הוגבל לשליש ויש מעבר להלוואות בריביות קבועות או חצי קבועות. בסך הכל יש יציבות בשיעור המימון ואפילו ירידה מסוימת, והוא נע סביב 55% - בעוד סכום המשכנתא הממוצע בישראל הוא 670 אלף שקל".

אפילוג

הצורך הבסיסי בקורת גג והמשקל העצום שהיא מהווה בסעיף ההוצאות של המשפחה הישראלית לא יכול שלא להיות חלק מהמאבק על שפיות יוקר המחיה בישראל. כיום כ-120 משכורות בממוצע משועבדות לרכישת דירה בישראל - למי שמצליח בכל זאת לעמוד ברף המחירים הנוכחי. ההאטה שמורגשת בשוק היא איתות ומסר מצד הרוכשים לקברניטים ולמקבלי ההחלטות, אבל היא גם הבעת אמון כי הפעם יש אופק ויש תקווה. למרות זאת, האפשרות של חיים ללא קורת גג אינה עומדת על הפרק, ומי שירצה ליהנות ממחירי דיור זולים יותר יידרש לאיפוק או להרחיק עצמו מאזורי הביקוש.

אי אפשר להתעלם עוד ממצוקת הדיור. שלבי הביצוע והטיפול יהיו ארוכים ומתישים, וככל הנראה יחצו קדנציות פוליטיות. מפלגה שתבקש להוביל שינוי חברתי ולהגיע ללבו של הבוחר תהיה חייבת להציג סעיף מרכזי של טיפול אמיתי ויסודי בבעיה שנדחקה לשוליים שנים רבות. אם יש אופטימיות בסיפור הזה, היא נמצאת בבשורת סדר יום חברתי חדש.

מי שאוחז בטענה שמה שהיה הוא שיהיה, לא ימצא נחמה בהיסטוריה של שוק הנדל"ן. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מאז 1983 (המועד הראשון שבו מחזיקה הלשכה ברישומים של שוק הדירות) ועד היום נמצא מחירה הריאלי של דירה בישראל בעלייה מתמדת - מ-500 אלף שקל בממוצע ועד ליותר ממיליון שקל. אירועים כמו מלחמת לבנון, גלי העלייה של שנות ה-90, האינתיפאדה או מיתון ממושך נראים על ציר הגרף כמו מעידה קטנה ונקודתית שבסופה מגיעה עלייה חדה יותר. כל אחד יבחר להיאחז בנקודת המבט שלו, אבל גם לפסימים וגם לאופטימים ברור דבר אחד: ההצגה חייבת להימשך.