העתיד כבר כאן: מייסד NSA התחדשות עירונית עם כל מה שאתם צריכים לדעת על פינוי בינוי

מהם שלבי הביצוע בפרויקט התחדשות עירונית?

״כאשר אתה מגיע למתחם פינוי בינוי, כבר גרים בו אנשים שיש להם דירה אחת, שהיא כל עתידם. לכן, על מנת להחתים אותם על חוזה פינוי בינוי כרוך ביצירת אמון עצום ביזם. המלאי ההולך ואוזל של קרקעות לבנייה הוביל כל מיני אנשים מתחום הנדל״ן להסב את המנגנונים שלהם לפינוי בינוי, ולמעשה הם נכנסים בתווך בין הדייר לבין היזם. לצערי לא פעם מדובר בשרלטנים אשר פוגעים באמון של הדיירים בפינוי בינוי כשיטה. לכן השלב הראשון הוא ליצור אמון, ויש הרבה דרכים לעשות זאת - יצירת קשר אישי, הסברה נכונה, להציג מי אתה ומה אתה, מה הניסיון שלך וכדומה. 

אחרי שיצרת אמון ויש כבר בסיס לעבודה, השלב הבא שהוא הכי מרכזי, הוא בדיקת היתכנות של הפרויקט; לא כל בניין או שכונה מתאימה לפינוי בינוי. כדי שתהיה היתכנות לפינוי בינוי, צריך שהכל יהיה כלכלי ורווחי ליזם. לצערי באזורים פריפריאליים בהם עלויות הקרקע נמוכות - זה לא כלכלי, ויש פה בעיה. יש יזמים שיפגינו יצירתיות ומאמץ במטרה להוציא את זה לפועל ויש כאלה שלא יוציאו את זה לפועל. 

רק לאחר שבודקים בדיקת היתכנות ורואים שהפרויקט כדאי, ניגשים בחזרה לדיירים ומתחילים להחתים אותם על חוזים. לצערי גם בשלב הזה יש יזמים מסויימים שמחתימים קודם כל חוזים כדי לאחוז בקרקע, הולכים לבדיקות על מנת לוודא שהכל כלכלי ובינתיים משאירים את הדיירים בני ערובה, עד שיבוא יום ותגיע העת שזה כן יהיה כלכלי. לא ככה עובדים, זה פוגע באמון. 

אם כן השלב הראשון הוא יצירת אמון, הדבר שני בדיקת היתכנות ואחרי שיש היתכנות - להגיע לדיירים, להחתים אותם על חוזים ולקדם תכנון. פינוי בינוי מביא איתו עולם מושגים שונה, שפה אחרת לגמרי שהיא מעבר לבסיס של נדל״ן, אלא משהו שמערב אנשים ופסיכולוגיה. אני תמיד אומר שפרויקט פינוי בינוי הוא קודם כל פרויקט חברתי, רק שבסופו אתה מצמיח תוצר נדל״ני״. 

מעבר לדירה חדשה וגדולה יותר, מהם היתרונות הנוספים הטמונים בהתחדשות עירונית עבור הדיירים?

״לפני התמורה, היתרון העיקרי הוא צמצום פערים חברתיים. אתה בא לשכונה ישנה, בונה על בסיסה שכונה חדשה, מה שמערבב דיירים ותיקים עם חדשים, שבדרך כלל החתך הסוציו-אקונומי שלהם גבוהה יותר. 

שנית, הנושא של מיגון, הוספת ממ״דים בבניינים שיש בהם רק מקלט שבדרך כלל משמש כמחסן או בית כנסת. הדבר השלישי שמקבלים זה הגנה מפני רעידות אדמה. הגנה מפני רעידות אדמה ומיגון הם המהות של החוק הזה, מתוך המטרות האלה צמחו פרויקטים של פינוי בינוי ותמ״א. היתרון הרביעי הוא כמובן השבחת הנכס. ניתן להגיע להשבחת נכס מ-500,000 ל-1,000,000 ש״ח. זה משמעותי ביותר״.

מדוע הפרויקטים של התחדשות עירונית לוקחים כל כך הרבה זמן?

״ישנן שתי סיבות לכך: הראשונה, תהליכי התכנון המסורבלים במדינה. אם אתה רוצה להוציא היתרי בנייה בלונדון, ניתן לעשות זאת תוך כמה חודשים, ואילו כאן בארץ זה יכול לקחת שנים. אתן דוגמה פשוטה על עצמי: ב-2009 החלטתי לקדם פינוי בינוי בשכונה שגדלתי בה בפתח תקווה, עברו מאז 12 שנה ועדיין לא התחלתי את הפרויקט. אני שותף של תדהר ושיכון ובינוי, שתי חברות מובילות בתחום, ולמרות הכוחות החזקים הפועלים עדיין לא התחלנו את הפרויקט. 

אתה צריך להילחם בזה, לא להתייאש, ובסופו של דבר כאן באה לידי ביטוי היכולת של אותו יזם להחדיר אמון ולהניע את כל הדיירים לחתימות על חוזים. לפעמים אתה יכול לרוץ בתכנון אבל נתקע כי דיירים לא חתמו לך. לכן צריך תמיד להתקדם בד בבד, במקביל״. 

כמו כן, יש אחוז לא מבוטל של פרויקטים שלא מתקדמים בגלל חוסר שיתוף הפעולה של הדיירים. מה ניתן לעשות על מנת למנוע עיכובים כאלה בפרויקט?

״בכל פרויקט יש את אותו קומץ שרוצה לקבל יותר מאחרים, כי יש לו הערכה יותר גבוהה לגבי הנכס שהוא מחזיק. יש דיירים שמייחסים לנכס שלהם ערכים סנטימנטליים ודברים שונים ומיוחדים שהם חושבים שהערך שלהם גבוהה יותר, ולכן הם דורשים יותר ומעכבים את התהליך. 

דווקא עם האנשים האלה צריך להיות קשים ועיקשים, אסור ליצור מצב של איפה ואיפה, זה לא מכובד, לא מקובל וגם לא חוקי היום. לכן ההתעקשות לגביהם צריכה להיות נחושה. אם כי חקיקה חדשה הולכת לאפשר את זה - מינימום החוזים החתומים לבקשת היתר ירד מ-80% ל-66%, וזה מצוין. זה ישחרר הרבה מתחמים שהם תקועים כרגע ויכניס הרבה יחידות לשוק הנדל״ן״. 

מה אתה צופה שיקרה עם ההתחדשות העירונית ועם תחום הנדל''ן במהלך השנים הקרובות, בפרט לאור משבר הקורונה?

״לעולם מחירי הדירות יעלו, אין מצב אחר במציאות הקיימת במדינת ישראל. מודל הקיום השנתי הוא בין 65 ל-70 אלף דירות, שזה תוצר של משפרי דיור, חתונות, גירושים וסיבות נוספות, אולם יש רק בין 15 ל-20 אלף התחלות בנייה בשנה, כך שתמיד יש פער הולך וגדל, לכן לעולם מחירי הדירות לא ירדו, הם יעלו. יש רובעים מסוימים בתל אביב שהמחירים הגיעו לתקרת זכוכית, אבל בפריפריה יש עלייה. אם נחריג את תל אביב, אז על פי חוק הכלים השלובים, אני צופה איזון במחירי הדירות בעוד כ-10 שנים, פערי המחירים פשוט יצטמצמו״. 

לאור היתרונות הרבים, השינויים והתמורות החלים בענף הנדל''ן, נראה שהתחדשות עירונית כאן כדי להישאר ולהמשיך לצמוח במהלך השנים הקרובות. 

טלפון: 050-3009000