''גולן קפיטל'' - הדרך המשתלמת להשקעה בנדל״ן

מהו הרקע שהוביל אותך לעסוק בתחום?

״קצת אחרי שהגעתי לגיל 30, היינו זוג צעיר עם 3 ילדים קטנים, עבדתי כמנהל מחשוב ברשת מלונאות גדולה בארץ, הרווחנו משכורות יפות אבל בכל זאת זה לא הספיק בשביל לגמור את החודש, היינו ממש בהישרדות כלכלית. חיפשתי מקור הכנסה נוסף והלכתי לקורס להכוונה עסקית, שם נחשפתי לתחום של השקעות בנדל”ן. 

הבנתי שהיתרון המרכזי בהשקעה בנדל”ן היא בעצם העובדה שמדובר בהכנסה פסיבית. ואז חיפשתי את הדרכים לקנות נדל״ן, התחלנו לחסוך כסף כדי לארגן את ההון העצמי לרכישת הנכס הראשון, פתחנו תוכניות חיסכון וקרן השתלמות, זה לקח לנו שנתיים בערך, להגיע לסכום הראשוני שאפשר לנו לרכוש את הנכס הראשון – דירה בכרמיאל. המשכתי ורכשתי עוד נכס ועוד נכס, ובכל פעם שמצאתי נכס בהזדמנות – מצאתי גם את הדרך לארגן את ההון העצמי ואת המימון כדי לרכוש אותו, עד שנת 2010 רכשתי 10 דירות להשקעה בארץ.

מ-2010 המחירים בארץ עלו בצורה משמעותית והתשואות ירדו. גיליתי שבמחיר של דירה אחת בארץ אני יכול לקנות 3 נכסים בארה”ב ולהכפיל את ההכנסה שלי פי 3  ממה שהייתי עושה בארץ. עשיתי מחקרי שוק, מכרתי חלק מדירות בארץ והתחלתי לרכוש נכסים בארה"ב ויצרתי הכנסה גבוהה. אחרי שיצרתי את ההכנסה הגבוהה הזאת בעצם התפטרתי מהעבודה והפכתי את הנדל״ן לעיסוק המרכזי שלי, ומאז אנחנו רוכשים נדל״ן. 

החברה שהקמתי מתמקדת בעסקאות גדולות יותר של בניינים, מרכזי קניות, פארקי עסקים, אותם אנחנו רוכשים במשותף עם משקיעים, ובמסגרתן אנחנו לוקחים מימון אמריקאי לטובת רכישה, כך שהמשקיעים נכנסים בהון העצמי של הפרויקט. התשואות הן מאוד יפות והתזרים משולם באופן רבעוני למשקיעים בצורה מסודרת. למעשה מבחינת המשקיעים מדובר באפס התעסקות; אנחנו עושים את הכל, עושים את כל הבדיקות לטובת הרכישה ואחר כך גם את הניהול השוטף״.

מהם היתרונות של רכישת נכסי נדל''ן דווקא בארה''ב?

״ראשית כל, סף הכניסה לארה״ב הוא מאוד נמוך לעומת הסף בארץ, לא צריך הרבה כסף; עם 250,000 ש״ח ניתן להצטרף אלינו לרכישת בניין. בבניין יש פיזור סיכון מאוד גדול כי יש שם עשרות דירות, אין דירה אחת שאם הדייר הפסיק לשלם, אז מאה אחוז מההכנסה נעצרת. פה יש לנו בניין עם עשרות דירות כך שכל משקיע הוא שותף של אחרים וזה פיזור סיכון מקסימלי״.

מהן אפשרויות ההשקעה העומדות בפני המשקיע?

״האמת היא שרוב המשקיעים מתחילים ברכישת בתים פרטיים שיהיו על שמם בטאבו. מצד אחד זה דבר טוב לעשות, אך בדרך כלל סכומי ההשקעה מאוד נמוכים, בסביבות 200,000-250,000 שקל, ואז הם רוכשים בתים בשכונות חלשות, בסביבה לא טובה. 

בעסקאות של החברה, אנחנו קונים את הבניינים האלה בעצמנו, אני בודק את העסקאות בעצמי וכמובן שאני לא אקנה משהו לא טוב בשכונה לא טובה. זה קודם כל הביטחון של המשקיע, שהוא מצטרף אלינו לרכישות שאנחנו עושים״.

מה כולל תהליך ההשקעה בפרויקט?

״תהליך ההשקעה מתחיל הרבה לפני שהוא מוצג למשקיע, כי הרי בעצם אנחנו מאתרים את העסקה, אנחנו מבצעים את כל הבדיקות, יש בנק שמעורב בתהליך כך שמעבר לבדיקות שלנו, לבנק שנותן כמה מיליוני דולרים לפרויקט יש את הבדיקות שלו.

רק אחרי שוידאנו שהכל טוב, אנחנו מציגים את העסקה למשקיעים פוטנציאליים. מבחינת המשקיע זה מצריך להגיע אלינו לפגישה במשרדים שלנו בתל אביב, לשבת עם יועץ נדל״ן מטעם החברה, לקבל את כל הפרטים על העסקה במסמכים מפורטים. זה תהליך שיכול לקחת גם פגישה אחת״.

למי ההשקעה הזו מתאימה? מהו ההון העצמי שנדרש?

״אני חושב שהיום אף אחד לא יכול להרשות לעצמו לא להשקיע; אם זה זוגות צעירים שלוקחים משכנתאות מטורפות של מיליון שקל ומעלה, אנשים שיוצאים לפנסיה מגלים שההכנסה שלהם נחתכה בחצי והם חייבים להמשיך לעבוד; היום לייצר הכנסה נוספת זה בגדר חובה, אין דרך אחרת. 

בנוסף לכך אני יכול להגיד שהרבה משקיעים מתחילים עם סף התחלתי של 75,000 דולר, כ-250,000 ש״ח. אחרי שהם רואים שזה עובד וההכנסה יציבה ורציפה, יש לנו המון משקיעים חוזרים שהשקיעו אחר כך עוד 100,000-200,000 דולר, והיום הם עושים הכנסות של 6,000-7,000 שקל בחודש.

יצירת הכנסה פסיבית מנדל"ן מניב היא אופציה שכדאי לבדוק אם הנכם מעוניינים בחופש כלכלי. 

 

אתר

טלפון: 0523737510