עו''ד דובי ויוחנן דוניץ עם כל מה שצריך לדעת על פינוי בינוי ותמ״א 38

מה חשוב לדעת בנוגע להתחדשות עירונית?

יוחנן: "כאשר אנחנו מדברים על התחדשות עירונית, לרוב אנחנו מדברים בעצם על תמ"א 38 או על פינוי-בינוי. בשנתיים האחרונות יש מגמת שינוי בעולם ההתחדשות העירונית, שחשוב שאנשים יבינו אותה; באוקטובר 22' תוכנית תמ"א 38 אמורה להיגמר ולהפוך לחוק. הפועל היוצא של זה, הוא שינוי של התמורות שהיינו רגילים לקבל כדיירים - לא נקבל עוד אקסטרה מטראז', תוספת מרפסת או ממ"ד, אלא ייעשה שימוש בשטח הקיים ליצירת ממ"ד, חיזוק היסודות וכן דירה חדשה. בכל מקרה, מה שהכרנו כתמ"א 38 - חיזוק, לא יתקיים יותר, ובצדק. מדובר בפרויקטים נוראים לטעמי, שיוצרים יותר נזק מתועלת. לעומת זאת, פינוי בינוי או תמ"א 38 - 2, הם הפתרונות הנכונים והיעילים יותר, בהם כל הצדדים במשחק מרוויחים: העירייה, היזמים והדיירים, שאמנם מקבלים פחות תמורה במטראז' אבל מרוויחים דירה חדשה, עם תשתית חדשה לגמרי". 

מדוע מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי ומיומן בתחום המקרקעין בעסקאות התחדשות עירונית?

דובי: "קודם כל, חייבים להכיר את המטרייה מכל הכיוונים שלה; להכיר את מערכות האינטרסים השונות של הדיירים, של היזם ושל הרשות העירונית. אני בעוונותיי ניהלתי חברה ציבורית במשך 30 שנה, כך שאני בהחלט מכיר את כל האספקטים האלה. צריך להביא למפגש רצונות, משום שאם לא כל הצדדים ירוויחו מזה, הפרויקט יפול, פשוט לא יצא לפועל. עורך דין מקצועי חייב להפעיל מיומנויות גישוריות בין האינטרסים השונים של הדיירים, גם כדי למנוע מצב של חוסר שקיפות, תמורות עודפות וטענות שיתקעו את הפרויקט, וגם כדי להכניס מנגנונים שיאפשרו את זרימה שוטפת של הפרויקט ללא עצירות במהלך הדרך". 

מה ניתן לעשות במקרים בהן מתגלים ליקויי בנייה?

יוחנן: "הרבה פעמים אנחנו חוזרים לחוזה, בודקים אותו וניגשים לערכאות. כאשר יש עורך דין שהוא מנוסה בתחום, אז החוזה מקיף את המצבים האלה. יש כל מיני מנגנונים כמו מפקח או מנהלי טכני של הפרויקט, המהווה מעין פוסק במקרים של ויכוחים בין הקבלן לבין המפקח ששומר על תקינות הביצוע בשטח, ועדיין הרבה פעמים יש מצבים של ליקויי בנייה, הדברים האלה הם חלק אינטגרלי מהפרויקטים האלה״.

דובי: ״צריך להחיל למעשה את חוק המכר ואת האחריות על פיו, גם על העסקאות האלה, משום שדיירים בפרויקט פינוי בינוי או פרויקט תמ״א, הם לא מי שרכשו דירה מקבלן, זה למעשה סוג של עסקת קומבינציה. אילולא מכניסים את חוק המכר לתוך המערכת ההסכמית הזאת, אין למי לפנות בעניינים של ליקויי בנייה ככל שיתגלו כאלה״. 

בעקבות משבר הקורונה ישנו חשש מפני עיכובים במסירת הדירות, מה ניתן לעשות במקרים כאלו?

יוחנן: ״ראשית, בית המשפט פסק לא מזמן שקורונה לא מהווה כוח עליון ולכן אינה מהווה סיבה מספקת לעיכובי בנייה ועיכובי מסירה. בפרויקטים של התחדשות עירונית, אנחנו מדברים בעיקר על עיכובים בעקבות מחסור במוצרי בנייה״.

דובי: ״אנשים חייבים להבין שהחוק לא קובע כללי אצבע בנוגע להכלה או אי הכלה של קורונה, כל מקרה נבדק לגופו. עם זאת, חייבים להבין כל מי שעוסקים במקרקעין, זה שניתן להתנות חוזית מה מוכר כסיבה לעיכוב ומה לא מוכר כסיבה לעיכוב״.

כמו בכל נושא הקשור בתחום המקרקעין, בעסקאות התחדשות עירונית מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי ומיומן שיסייע לכם לשמור על האינטרסים שלכם ויעניק לכם שקט נפשי לכל אורך התהליך. 

אתר

טלפון: 09-7995599