אורי צדוק - סודות הנדל"ן שכולם חייבים לדעת

מוגש מטעם : אורי צדוק

אולם, כאשר צוללים עמוק אל תוך הדקויות, מגלים כי מציאת נכס מתאים זה לא עסק פשוט, אלא מדובר באמנות לכל דבר.

אם אתם קוראים את השורות הללו ומהנהנים בהסכמה, לאחר שעשיתם ניסיון למצוא נכס נדל"ן באופן עצמאי, אך הרמתם ידיים לאחר תקופה מסויימת, אל תרגישו רע.

בלימודי האוניברסיטה אף אחד לא הכשיר אותנו כיצד רוכשים דירה, וגם לא הדריכו אותנו כיצד לשאול את עצמנו ואחרים את השאלות הנכונות.

למשל, האם יש צורך לערב במהלך המשא ומתן שמאי?

או כיצד מקיימים בדיקה רישומית של הנכס, ומושגי יסוד נוספים שהם למעשה שפה מקצועית לכל דבר, כאשר עוד קודם לכן, צריך לבדוק בצורה חכמה, האם הנכס המדובר הוא בדיוק מה שאנו צריכים?

מי שפותר עבור רבים את השאלות הללו וחוסר הידע המקצועי הזה, הוא אורי צדוק, בן 51,  איש נדל"ן ותיק ומוערך בקרב אנשי המקצוע בישראל, וכבר למעלה מעשור בודק ומוצא עבור לקוחותיו, נכסים אשר מיועדים לצורכי מגורים או עבור השקעה פסיבית.

מדוע לא נדל"ן בחו"ל?

השאלה הראשונה שבחרנו להפנות אל צדוק, היתה בהקשר של אפשרויות אטרקטיבות שאולי מחכות לנו מעבר לים, ועדיפות מבחינת מחיר על נכסים בישראל.

מאחר ולאחר בדיקה ראשונית מצאנו, כי מחיר של דירה ממוצעת בערים מרכזיות באירופה, זולה בהרבה מזו שבישראל, על כך צדוק הסביר:

"ההנחה הזו כבר הובילה אלפי ישראלים למפח נפש אחד גדול.

אי אפשר ואסור להסתכל אך ורק על המחיר הסופי של רכישת דירה או בית, כי יש פרמטר אחד מרכזי שגורם לשלוש בעיות שונות, המרחק.

אין אפשרות לבדוק את כדאיות העסקה בצורה טובה בשלט רחוק.

כאשר מתעוררות בעיות במהלך השנים קשה לטפל בהן מרחוק.

גם כאשר מבקשים למכור את הנכס, בעיית המרחק צצה לה מחדש.

בנוסף, בכל מדינה ומחוז, יש חוקים שונים שלא דומים האחד לשני, בטח לא לאלו שקיימים בישראל.

למשל, האם ידעתם כי בגרמניה יש חוק שמטיב ומגן על מי ששוכר דירה ולא על בעל הנכס שמשכיר אותו?

כך יכול לצאת מצב שבו בעל נכס אינו יכול להוציא דייר מהבית גם לאחר תום מועד החוזה, כאשר יש גבול בכמה כסף ניתן להעלות את שכר הדירה לאורך השנים.

וכבר שמעתי על מקרים שבהם שוכר נשאר תקוע בדירה של משקיע ישראלי בלי אפשרות להוציא אותו משם, אלא רק למכור את הדירה למשקיעים אחרים, אולם אז צצה לה בעיה נוספת, הגרמנים לא נוהגים לקנות נכסים להשקעה.

כמו הדוגמה הזו, יש עוד לא מעט חוקרים אחרים, שמקשים מאוד על בעלי הנכסים בכל מקום אחר באירופה, לכן אסור להסתנוור רק ממחיר הנכס בלבד.

מה לגבי השקעות בארה"ב?

צדוק השיב: גם שם לא כל הירוק באמת מלבלב.

פעם הגיע אליי לקוח שקנה דירה בפלורידה, קודם לרכישה הראו לו כי מדובר בנכס שמניב 2,000 דולר בחודש, אבל כאשר הגיע התשלום הראשון, הוא ראה כי אל חשבון הבנק שלו נכנסו לו רק 500 דולר.

בדיקה מהירה שלי מצאה את הסיבה, התשואה מהנכס אכן עומדת על 2,000 דולר בחודש, אולם לאחר ניכוי מס, ותשלום לחברת הניהול המקומית ששומרת ומטפלת בנכס, כאשר מעסיקה גנן, בל בוי ואנשי מקצוע אחרים, נשארו לו ביד רק 500 דולר.

לכן, כל החישובים המוקדמים שעשה בנוגע להשקעה שלו עלו בתוהו".

הסודות הקטנים בדרך למציאת נכס מניב

"הסיכוי של בן אדם שלא חי ונושם את התחום בכל רגע נתון, למצוא השקעה חכמה ומוצלחת, קטן בהרבה לעומת אנשי מקצוע שבקיאים בכל הדקויות הקטנות.

אני אתן דוגמא, כאשר מבקשים למצוא דירה להשקעה, צריך לפרק לגורמים את כל כל הרצונות והמשתנים, וללמוד האם אלו מתאימים לנכס מסויים שמצאנו.

אומנם הכי קל זה להיכנס לאתר כזה או אחר, לראות מה הממוצע שבו משכירים דירה X באזור Y, ולחשוב כי בזה מסתכם העניין, אבל כמעט תמיד מדובר בחישוב מוטעה ולא נכון.

צריך לבדוק למשל, מה הקומה של הדירה, האם יש מעלית בבניין, עד כמה יש ביקוש לשכירות באזור.

איזו אוכלוסיה מאפיינת את תושבי המקום, מה המצב הסוציו אקונומי שלהם.

מה איכות מוסדות החינוך באזור, מה התוכניות העתידיות של העירייה בנוגע לסביבה ועוד פרמטרים שיכולים להגדיר אחרת את המחיר שאפשר לבקש, וגם צפי לעתיד".

טיפ בכל הנוגע להשקעה בקרקעות

על הדקויות בכל הנוגע להשקעה בקרקעות, צדוק הסביר:

"עבור אנשי המקצוע יש שתי הגדרות בכל הנוגע לקרקעות.

האם הקרקע נמצאת בתוכנית או שאינה נמצאת בתוכנית, כאשר גם אם קרקע נמצאת בתוך תוכנית, צריך לבחון את השלב הספציפי שבו היא נמצאת, האם יש אור ירוק וכדאי לעשות את הצד הבא, כל השאר אלו שטויות או כותרות שנועדו למצוא פראיירים.

ברגע שאין שום דבר שיכול להעיד על שינוי והיתכנות לשנים הקרובות, מדובר בתמרור אזהרה, כי בקלות אפשר להיתקע עם שטח אדמה שלא יהיה מה לעשות איתו כבר בעוד 50 שנה.

חשוב לי לציין, בשום פנים ואופן אסור לעשות עסקאות של קרקעות בלי ליווי של מומחה בעניין, מי שיעשה זאת לבד יפול ב 100%".

השקעה בנדל"ן, כל התורה על רגל אחת

"השקעה בנדל"ן יכולה להיות קשה ומסוכנת למי שאין להם את הידע המקצועי הדרוש.

הרי אף אחד מאיתנו לא היה מעז לגעת בחוטים ולסדר תקלה שיש בחשמל, אם הוא לא חשמלאי מוסמך, הדברים נכונים גם בכל הנודע לעולם הנדל"ן והשקעות.

זה לא משנה באיזה סכום מדובר או מה הנכס, כי ברגע שיודעים מה לחפש או ממה צריך להיזהר, ההחלטה הסופית בכל הנוגע לרכישה של נכסים נעשית באופן שקול, מדיד וענייני", סיכם עבורנו אורי צדוק את כל התורה שכל אחד מאיתנו צריך לזכור, כאשר מעוניין למצוא עבורו נכס נדל"ני לכל מטרה.

מעוניינים לשמוע עוד מאורי צדוק?

צרו קשר עכשיו, בטלפון: 054-8532439 או 050-4122699.

אתר הבית