מחיר למשתכן או דירה יד שנייה? מאיזה נכס תיהנו מעליית ערך לאורך זמן

בדיקה: רכישת דירה בדיור למשתכן או רכישת דירה יד שנייה במבנה העומד בקריטריונים לפרויקט תמ"א?

מחיר למשתכן, תמ"א 38, דירה יד שנייה
מצוקת הדיור וחיפוש אחר פתרונות דיור בר השגה הם נחלתם של הזוגות הצעירים במדינת ישראל כבר למעלה מעשור, כאשר החלום ושברו נתקלים מעת לעת בתכניות סיוע שונות שנועדו בפועל להוריד את מחירי הדירות אולם לא תמיד עומדות ביעד. זוגות צעירים רבים שמו את תקוותם בתכנית דיור מחיר למשתכן, ונוכחו לדעת כי לא בכל הערים ובכל הפרויקטים ההטבה תקרום עור וגידים. זאת לצד הבירוקרטיה, הצורך להוכיח זכאות והמגבלות החלות על רוכשי הדירות בתכנית, שהביאו לפריחה מחודשת של שוק הדירות מיד שנייה בארץ אשר בהשוואה פשוטה לא תמיד נופלות, ולעתים עולות בערכן.

מהי תוכנית מחיר למשתכן?

בעוד שדירות יד שנייה תמיד היו ותמיד יהיו כחלק משוק הנדל"ן חשוב להבין מהו פרויקט למשתכן לפני שמתכננים מגורים בדירה חדשה מקבלן במחיר תספורת אטרקטיבי. תכנית מחיר למשתכן נשענת על העובדה כי המדינה היא ספק הקרקעות הגדול ביותר בישראל ובזכות זאת ביכולתה להשפיע על מחירי הדירות. בעוד שבעבר מכירת הקרקע הייתה עניין עסקי לכל דבר וקרקעות המדינה נמכרו לכל המרבה במחיר, במסגרת תכנית למשתכן נמכרות הקרקעות לקבלנים המתחייבים למחיר הנמוך ביותר למ"ר בדירות שיוקמו עליהן. הזכאות לרכישת הדירות נקבעת על פי שורה של פרמטרים ותהליך בירוקרטי שנועד לחלק את העוגה בצורה שווה לציבור וההנחה המובטחת היא גדולה. על פניו מדובר בתכנית דיור אופטימלית המורידה הן את מחירי הדירות החדשות והן את מחירי הדיור מיד שנייה המושפעות ממנה.
מחיר למשתכן
בפועל, קבלנים ויזמים שזכו במכרזים הללו, לא גילו פטריוטיות יתרה כאשר את המחיר למ"ר הנמוך לא גלגלו כנגד להנחת רכישת האדמה לה זכו, כי אם אל הקונים באמצעות הורדת איכות הבנייה ורמת יחידות המגורים. בלא מעט פרויקטים ברחבי הארץ ניתן היה לראות דירות חדישות אמנם, אך בעלות השקעה מינימלית בעבודה הבסיסית המתחייבת לצד חומרי בנייה ואבזור זולים שנועדו להגדיל את פלח הרווחים של הקבלן והיזם על חשבון המשתכנים החדשים. חשוב לסייג ולומר כי אין מדובר ברעה חולה הנכונה לכל הפרויקטים שנבנו בפרויקט דיור למשתכן, אלא בסיכון המחייב בדיקה ותשומת לב של הרוכשים.

איך בכל זאת נבטיח לעצמנו איכות מגורים ועליית ערך של הנכס?

אחת הדרכים היצירתיות של הקונים על מנת להבטיח לעצמם איכות מגורים, שימור ועלייה של ערך הנכס ומחיר קנייה נמוך יחסית הוא בחירה במבנים ישנים אשר עומדים בתנאים להשתלבות בפרויקט תמ"א 38 לחיזוק מבנים בישראל. אין ספק כי מדובר ברכישה המשלבת בין זיהוי הזדמנויות, תזמון מושלם והשקעה ארוכת טווח, אולם נמצא כי הפער בין עלותה הריאלית של דירה לבין עלותה לאחר ביצוע פרויקט תמ"א 38 עומד על עשרות אחוזים בזכות השבחה של הנכס לצד השבחה של הבניין כולו, ללא השקעה כלל מצד רוכש הדירה. פרויקט תמ"א לחיזוק מבנים מתבסס על השקעתו של הקבלן בשיפוץ המבנה עבור הדיירים בהתאם לחוזה בניהם. השיפוץ יכלול הוספת חדר מסוג ממ"ד לצד תוספות אחרות דוגמת מרפסת, שיפוץ כללי, שיפוץ חזות הבניין וחיזוק יסודותיו. השקעה זו של הקבלן המבצע בפרויקט מתקבלת כנגד הזכויות על גג המבנה, מה שמאפשר לו בנייה של דירות נוספות ומכירתן לצורך כיסוי ההוצאה וגזירת הרווח. מדובר בעסקה בה כל הצדדים מרוויחים וכן מדינת ישראל שמתחזקת מבנים ממוגנים בעלי חדרי ממ"ד כנדרש בחוק, לצד הגנה מפני רעידות אדמה ואסונות טבע. בבחינה בין רכישת דירה בדיור למשתכן לבין רכישת דירה יד שנייה במבנה העומד בקריטריונים לפרויקט תמ"א נמצא כי הדירות מיד שנייה מעניקות ביטחון רב יותר בעליית הערך שלהם, לצד קלות ונוחות בתהליך הקנייה שבשונה מדיור למשתכן לא מצריך אישורים ובירוקרטיה.