כמה תשואה אפשר להרוויח מדירות באיי יוון?

המגמות המובילות בשוק הנדל"ן היווני 2025 ומפת תשואות לפי אזורים

הנתונים העדכניים מהבנק המרכזי של יוון מצביעים על מגמה ברורה של צמיחה. בשנת 2024 נרשמה עלייה ממוצעת של 11.32% במחירי הדירות בערים המרכזיות, כאשר באתונה נרשמה עלייה של 14.05%. ברבעון הראשון של 2025, המגמה נמשכת עם עלייה של 10.76% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. שכונות באתונה מציגות שונות גבוהה במחירים ובתשואות, כאשר אזורים מסוימים מציעים הזדמנויות משמעותיות למשקיעים.

אתונה - מרכז העיר: השכרה לטווח ארוך: 4-6% תשואה שנתית, השכרה לטווח קצר (Airbnb): 8-12% תשואה שנתית, שכר דירה חודשי לדירת 2 חדרים: 650-1,770 יורו,  מחיר רכישה ממוצע למ"ר: 2,389 יורו.

שכונות מרכזיות באתונה:

קיפסלי: תשואה שנתית: 5-7%, מחיר למ"ר: 2,000-2,500 יורו, ביקוש גבוה מסטודנטים וצעירים, פוטנציאל צמיחה גבוה בשל קו מטרו חדש בבנייה

זוגרפו: תשואה שנתית: 4-6%, 100,000 סטודנטים באוניברסיטאות הסמוכות, ביקוש קבוע להשכרה, מחירים יציבים עם פוטנציאל עלייה

קולונקי: תשואה שנתית: 3-5%, אזור יוקרה עם פוטנציאל השבחה גבוה, מחירי פרימיום למ"ר, ביקוש מתמיד מאוכלוסייה מבוססת

השקעה באיים היווניים

לפקדה: מחירי דירות החל מ-90,000 יורו, תשואה מהשכרה תיירותית: 8-10% בעונה, צמיחה מתמדת בתיירות, עלייה של 15-20% במחירי הנדל"ן בשנתיים האחרונות

כרתים: דירות החל מ-100,000 יורו, תשואה שנתית: 6-8%, תיירות לאורך כל השנה, תשתיות מפותחות ונגישות גבוהה

מיקונוס וסנטוריני: תשואות גבוהות מהשכרה תיירותית: 10-15% בעונה, מחירים גבוהים יותר למ"ר, ביקוש יציב מתיירות יוקרה, פוטנציאל עליית ערך משמעותי

היבטים פיננסיים ומשפטיים ויתרונות למשקיעים ישראלים

- מיסוי: מס רכישה: 3.09%, מס הכנסה משכירות: 15% עד הכנסה שנתית של 12,000 יורו, פטור ממע"מ על רכישת דירות חדשות (עד סוף 2025), אמנת מס עם ישראל למניעת כפל מס
- עלויות נלוות: עמלת תיווך: 1-2%, עלויות עו"ד ונוטריון: 1-2%, מס בעלות שנתי: 0.1-1.15%
- אפשרויות מימון: משכנתא מבנקים יווניים: ריבית ממוצעת 4.33%, אפשרות למימון של עד 60% מערך הנכס, תנאי הלוואה גמישים למשקיעים זרים
- גולדן ויזה: השקעה מינימלית: 400,000-800,000 יורו (תלוי באזור), תושבות אירופאית למשקיע ומשפחתו, אפשרות חידוש כל 5 שנים, חופש תנועה במדינות.
- יתרונות גיאוגרפיים: טיסה קצרה מישראל, אקלים דומה, תרבות קרובה, קהילה ישראלית מתפתחת
המלצות למשקיעים

1. בחירת אזור השקעה:  בדיקת תוכניות פיתוח עתידיות, נגישות לתחבורה ציבורית, קרבה למוקדי ביקוש, פוטנציאל השבחה.

2. בדיקת נאותות:  בדיקת רישום הנכס בטאבו,  היתרי בנייה ואישורים, מצב הנכס ועלויות שיפוץ צפויות, היסטוריית מחירים באזור

3. ניהול ההשקעה: בחירת מודל השכרה מתאים, התקשרות עם חברת ניהול מקומית, תכנון מיסוי מראש, מעקב אחר מגמות השוק

רבים תוהים כמה עולה דירה ביוון, והאם זו עדיין הזדמנות משתלמת להשקעה. הנתונים מראים כי למרות העליות המשמעותיות במחירים בשנים האחרונות, עדיין קיימות הזדמנויות רבות בשוק, במיוחד בהשוואה למחירי הנדל"ן בישראל.

המידע במאמר זה מבוסס על נתוני שוק עדכניים לתחילת 2025. התשואות המוצגות הן הערכות בלבד ומבוססות על ביצועי העבר. מומלץ להיוועץ עם אנשי מקצוע מקומיים ולבצע בדיקת נאותות מקיפה לפני כל השקעה. השקעה בנדל"ן כרוכה בסיכונים ואין בנתונים המוצגים משום הבטחה לתשואה עתידית.