מוכנות הנדל"ן לגידול האוכלוסייה בעשורים הקרובים

מדינת ישראל חברה ברשימה מכובדת של מדינות מפותחות אשר מחזיקות בכלכלה איתנה, טכנולוגיה מתקדמת ותשתיות חדשניות. אך בשונה ממדינות מפותחות אחרות, שקצב הילודה בהן הולך ויורד, במדינת ישראל האוכלוסייה עדיין גדלה מדי שנה. מאחר שאוכלוסיית המדינה הולכת וגדלה, עולה הצורך להתכונן לכך ולספק את הצרכים העתידיים השונים של האוכלוסייה. קיימים מגוון תחומים שיש לבצע בהם את ההתאמות הנדרשות על מנת לספק לאוכלוסייה העתידית כולה תנאים נאותים למחייה בכבוד  - בין אם מדובר בנדל"ן, תשתיות, פיתוח סביבתי או תעסוקה.

קיים קשר ישיר וחזק בין התפתחות הנדל"ן בישראל לבין גידול האוכלוסייה ההולך וגובר. מדינת ישראל, מתוך חשיבה אסטרטגית, מעודדת יותר בנייה בפריפריה מאשר באזורים המרכזיים של הארץ, מתוך רצון לפתח את האזורים הפריפריאליים ולעודד התיישבות בהם. לצורך כך היא אף יוזמת תוכניות כמו "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה" המעניקות הנחות ברכישת דירה ראשונה, כאשר גם היצע הדירות וגם היקף ההנחה גדל ככל שהמיקום פריפריאלי יותר.

השפעת הגידול באוכלוסייה על עליית הביקוש לדירות

הגידול באוכלוסיית מדינת ישראל מביא לביקוש הולך וגובר לדירות באזורים שונים בארץ. היחס בין הביקוש הגדול לדירות לבין ההיצע בשוק הנדל"ן עומד על ממוצע של 140% - חוסר משמעותי של נכסים לעומת הביקוש, שנמצא במגמת עלייה בכל שנה שעוברת, ככל שקצב גידול האוכלוסייה עולה.

על מנת להילחם בפערים המשמעותיים בין ההיצע לבין הביקוש לדירות, הרשויות המקומיות מקדמות פרויקטים נדל"ניים בתחומן במטרה לספק היצע מספק הן לתושבים הקיימים והן לאלה שמעוניינים לעבור לגור בשטחן וליהנות מהשירותים השונים שהעיריה מספקת בתחום החינוך, תעסוקה, פנאי ועוד. כך, למשל, ישנם פרויקטים חדשים בחיפה ובכל הערים המרכזיות וערי הפריפריה בישראל, שמטרתם בין השאר היא לספק היצע דירות חדשות, מתוך מטרה להתמודד עם הביקוש הגובר לדירות בשנים האחרונות ובשנים העתידות לבוא.

היחס השלילי שבין ההיצע לבין הביקוש הגובר לדירות בישראל, יוצר תחרות גדולה על כל נכס למכירה, מה שמביא לעליית מחירים תלולה המשפיעה על צרכני הדירות מבחינה כלכלית ולפעמים אף מונעת מהם להשיג את הנכס המיוחל בתנאים הקיימים.

שוק הנדל"ן מושך אליו גם משקיעים רבים, המעוניינים לצבור יותר מנכס אחד ונתקלים במסים שונים שנועדו להגביל את צעדיהם ולהשאיר את היצע הדירות המוגבל לאזרחים שאין ברשותם נכס ראשון. בשל כך, ניתן לראות מעבר של משקיעים גדולים וקטנים לזירות הבינלאומיות, ולהשקעה בנכסים מחוץ לגבולות ישראל. שם הם לא נתקלים בבירוקרטיה מורכבת ובלא מעט מקרים גם רוכשים נכסים במחירים נמוכים יותר.

מאפייני מדינת ישראל בגידול האוכלוסייה

כל התחזיות מראות כי קצב גידול האוכלוסייה במדינת ישראל לא עומד להשתנות בשנים הקרובות. קצב הגידול מושפע מכמה משתנים עיקריים: המשתנה הראשון הוא קצב הילודה הגבוה במדינת ישראל - אם במדינות האיחוד האירופי ממוצע הילדים עומד על 1.6 ילדים למשפחה, בישראל הממוצע הוא שלושה ילדים. המשתנה השני הוא התפתחות הרפואה והמדע, שהביאה לכך שתוחלת החיים הממוצעת נהייתה ארוכה יותר גם אצל גברים וגם אצל נשים. המשתנה המרכזי השלישי הוא העובדה שישראל היא ביסודה מדינת הגירה, אשר פותחת את שעריה בכל שנה בפני אלפי יהודים מכל רחבי העולם, שעולים לארץ ותורמים גם הם לגידול באוכלוסייה.

מה קורה כרגע מבחינת גידול אוכלוסייה בישראל?

קצב גידול האוכלוסייה בישראל עומד כיום סביב 1.5%, ונתון זה אינו הולך להשתנות בעשור הקרוב. זהו קצב גידול מהיר מאוד, אשר מחייב את מדינת ישראל להתקדם ביחד אתו ולא לעצור במקום אפילו לא לרגע. מבחינה נדל"נית, יש חשיבות גדולה להפשרת קרקעות לצורכי בניית בנייני מגורים הן בפריפריה והן באזור המרכז.

שוק הנדל"ן מושפע מאוד מקצב גידול באוכלוסייה ההולך ועולה בישראל. מדינת ישראל והרשויות המקומיות פועלות רבות להקמת פרויקטים רבים ככל האפשר לדיור, מתוך מחשבה עתידית על הביקוש שילך ויתעצם. כדי להצליח בכך, נדרש מהן תכנון קפדני של הקצאת השטחים לבנייה, ועבודה יד ביד מול היזמים, שיקדמו את תהליכי הבנייה ויוציאו את התוכניות אל הפועל.