רכישת דירת קבלן: הבדיקה החשובה שחייבים לעשות

דירה מקבלן זה לא מוצר מדף. דירה היא לא בית פרטי, היא חלק ממערכת של דירות והרבה פעמים אנשים עושים טעויות קריטיות בכך שהם לא נותנים לבעל מקצוע מנוסה לבדוק את התמונה כולה, ולא רק את הדירה עצמה. איך תדעו מה לבדוק ובמי תוכלו להיעזר לפני ביצוע ההחלטה המרכזית בחייכם, בכתבה שאתם חייבים לקרוא.

תסמונת האיש שמבין
המידע המקצועי מונגש על ידי עו"ד אופיר יוספי, מנכ"ל  MIFRATEAM - המרכז לייעוץ נדל"ן , אשר עורך בדיקות התאמה יסודיות לדירות קבלן לפני רכישה, בדגש על המפרט הטכני. כך מספר עו"ד יוספי - הגיעו אלי לייעוץ זוג קרייריסטים בשנות ה-60 לחייהם, מבוססים היטב. הילדים כבר עזבו את הבית והחלום שלהם היה לעבור לפנטהאוז. מדובר ברכישה שהתקרבה לסכום של 6 מיליון שקלים, וכבר בפגישה הראשונה ראיתי שמדובר במצב שאני מכנה - "תסמונת האיש שמבין". לעיתים, דווקא אנשים שיש להם קצת רקע בתחום הבניה, לא יודעים לשים את המבט על הדברים החשובים, כי הם חושבים שאי אפשר לעבוד עליהם. בפועל, המצב בדיוק הפוך, ואותם אנשים נכנסים לשאננות יתר שגורמת להם נזק רב.

ראיתי שהבעל, אשר ניהל בעבר עסק מצליח למיזוג, לא כל כך היה מרוצה מזה שאשתו החליטה לבצע ייעוץ לפני רכישה לפנטהאוז, בבחינת "מה את לא סומכת עלי?". לדעתי הוא אפילו מלמל "חבל על הזמן והכסף" – הוא לא התכוון שאשמע, אבל שמעתי....

כפי שאני עושה תמיד בתהליך הייעוץ והליווי שאני מעניק ללקוחות שלי, התחלתי לערוך היכרות עם בני הזוג על מנת להבין את הצרכים שלהם מהדירה, מה הם מצפים לקבל, מה חשוב להם ועל מה הם לא מוכנים לוותר. הבעל אמר לי שהמטרה של הרכישה זה ליהנות מפרטיות מוחלטת, ולכן הם בחרו במיוחד בפנטהאוז בפרויקט של תמ"א 38 שהוא יחיד בקומה. "אני לא רוצה שכנים על הראש, ואני רוצה להנות מהשקט", אמר. בנוסף ציין הבעל - "מכיוון שאני מגיע מתחום המזגנים, את המזגנים אני רוצה לשים רק בגג הפנטהאוז שלי, ולא במרפסות או במסתור מזגנים – זה סתם גוזל מקום וגורם לרעש ופליטת חום".

אשתו הוסיפה כי בעלה חובב רכבי אספנות. הוא כבר בפנסיה, וחלק גדול מהיום הוא מטפח את רכב האספנות המיוחד שלו ולכן חובה שתהיה חניה מקורה לרכב- גם שישמור על הרכב וגם שיוכל לטפח אותו בצל. "אל תדברי שטויות", אמר. "את רואה שיש לדירה חניה נכון? מי קונה היום דירה בלי חניה? אני עד כדי כך טיפש לקנות דירה בלי חניה?".

אוקי, אמרתי. פניתי לקבלן על מנת לקבל את כל מסמכי המכר כולם, ולא רק את התוכנית השיווקית. דרשתי לקבל לפני החתימה גם תוכנית קומת גג וגם תוכנית קומת קרקע עם סימון החניה המיועדת.

יש לי התמחות מיוחדת בדירות בתחום ההתחדשות העירונית והתמ"א 38, שכן הוצאתי בעצמי עשרות היתרי בניה לבניינים והייתי שותף מלא לתכנון של מאות דירות בבנייני מגורים מהסוג הזה, ואני יודע בדיוק על מה להסתכל. ערכתי בדיקה יסודית ומעמיקה, במיוחד בפרמטרים שחשובים לבני הזוג כפי שעלו בפגישת האפיון ונפגשתי שוב עם בני הזוג כדי לדון על הממצאים. הבעל סינן לעברי: "נו, הכל פיקס, נכון? אפשר לחתום? תאמין לי עבדתי 40 שנה, מגיל 20 במיזוג אוויר לדירות קבלן. ראיתי כבר הכל , לא ניתן לעבוד עלי. " "תראה", אמרתי לבעל, "אני בטוח שאת העבודה שלך עשית מצוין, ואתה באמת מומחה למזגנים, לא סתם החזקת עסק מצליח כמעט 40 שנה. ואני מאוד שמח שהגעתם אלי, כי הדירה הזאת היא בדיוק ההפך ממה שאתם מחפשים".

"למה אתה מתכוון?", שאל בפנים שהפכו מייד לרציניות.

יש בדיקות שכדאי להשאיר רק למקצוענים
מהבדיקה היסודית שערכתי בכל מסמכי המכר עליהם הם היו אמורים לחתום בחוזה, עלה כי על גג הפנטהאוז, בדיוק בקטע שמעל חדר השינה שלהם, בנוי חדר המשאבות של כל הבניין. מדובר בחדר משאבות מרעיש מאוד, גם בלילה, ומהניסיון שלי, אף אחד לא מצליח לבודד אותו כמו שצריך.

דבר נוסף, מכיוון שמדובר בבניין של תמ"א 38 עם אילוצים שונים, המעלית היא הידראולית עם חדר מכונות רועש שנמצא גם הוא ממש צמוד לחדר השינה, ולא מעלית חשמלית שקטה וחרישית מסוג MRL. שקט מוחלט אני לא בטוח שיהיה להם בחדר השינה או בדירה בכלל.

כמו כן, לגג המשותף אין גרם מדרגות נפרד מחדר המדרגות המשותף, אלא נכנסים אליו דרך המרפסת של הפנטהאוז, כלומר בכל בעיה שתהיה בגג ובמתקנים המשותפים שיש עליו, יצטרכו לעלות אליו דרך הדירה שלהם. לא ממש מתאים לקריטריון של פרטיות מוחלטת. "ודרך אגב" אמרתי לבעל "את המזגנים לא תוכל לשים על הגג, מאחר והגג מוגדר כרכוש משותף והוא לא מוצמד לדירת הפנטהאוז, ובלי הסכמה של כל בעלי הזכויות בבניין לא ניתן לעשות זאת" "אבל לפחות חניה יש נכון?", שאל הבעל.

"אה כן, בוודאי שיש חניה." עניתי. "רק תדע שהחניה שלכם לא מקורה", תוך שאני מפנה אותו לקטע הרלוונטי במפרט הטכני, שם מסומן בקטן שהחניה בקומת הקרקע אינה מקורה. קשה לי להסביר במילים את ההלם שהיה על הפנים שלו. מצד אחד, זה היה הלם, ומצד שני מן הקלה עצומה שמישהו בדק להם את כל הפרטים החשובים האלה, והציל אותם מהתנפצות החלום שלהם. ממש כך.

בסופו של התהליך, מצאתי להם פנטהאוז שעונה על הדרישות, ואף הוזמנתי על ידי הבעל ל-"על האש" במרפסת. אפילו שאני לא חובב של בשר, הגעתי בשמחה... היה מרגש לראות אותם בבית החדש, מאושרים, לאחר שביצעו רכישה מודעת ומושכלת. זאת הייחודיות הגדולה של השירות שאני מעניק לרוכשים, שירות שאין דומה לו באף מקום אחר. אני מרגיש שאני עוזר לאנשים להגשים את החלום שלהם, בדרך בטוחה ונכונה וזה סיפוק אדיר.

למידע נוסף אודות ייעוץ וליווי מקצועי טרם עסקת רכישת דירה מקבלן (וגם לאחר הרכישה)

חייגו 050-7662111 או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם -  www.mifrateam.co.il