לא רק לעסקים- תכנית עסקית למשקיעי נדל"ן

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ודיווחי בתי ההשקעות המובילים בישראל, למעלה מ-35% מן הישראלים משקיעים בנדל"ן, בין אם באמצעות השקעה ישירה (השקעה בדירה, השקעה בקרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה) ובין אם בהשקעה עקיפה (מיזמי נדל"ן בחו"ל, קרנות נדל"ן). נתונים אלו מוכיחים כי השקעות הנדל"ן כבר מזמן אינן נחלתם הבלעדית של אילי הנדל"ן, ולמעשה כל מי שמחזיק בהון עצמי של כמה עשרות אלפי שקלים ויותר, יכול להשתלב בהשקעה באפיק נדל"ן, במטרה להצמיח ולהגדיל את הונו.

למה דווקא נדל"ן

המשיכה של המשקיעים אל אפיקי ההשקעות בענף הנדל"ן מתבססת על העיקרון הבסיסי ביותר בכלכלה: עיקרון הביקוש וההיצע. עיקרון זה מתייחס לפער הקיים בין ביקוש של מוצר מסוים לבין ההיצע שלו- כגורם מוביל בקביעת מחירו. ובשפה של אחד האדם: תוחלת החיים שעולה, הגידול בהיקף האוכלוסייה, והצורך בנכסי מקרקעין- בדגש על פתרונות מגורים, מייצגים את הביקוש ההולך וגובר בשוק הנדל"ן. עתודת הקרקעות המוגבלת והיצע נמוך במיוחד של קרקעות בבעלות פרטית ובאזורי ביקוש לצד ירידה בהיקף התחלות הבנייה בישראל- מייצגים את ההיצע המוגבל. הפער האמור לא רק מסביר את הנסיקה של ענף הנדל"ן והצמיחה העקבית שהוא מציג, אלא גם מאפשר הצצה אל העתיד. עבור דור העתיד, שכבר עכשיו מתקשה לעמוד ברכישת נכסי דיור, מדובר בתחזית לא אופטימית. המשקיעים לעומת זאת, צפויים לגרוף תשואה מבטיחה על כספם, ולהנות ממגוון רחב של אפיקי השקעה שמותאמים ליעדים ולמטרות שונות.

 איך עושים את זה נכון

השקעה בנדל"ן אינה מוצר מדף, ובדומה לכל סוג אחר של השקעה כרוכה בסיכונים ואינה מלווה בתעודת ביטוח מכל סוג. ניתן למצוא השקעות נדל"ן אשר דורשות סף כניסה גבוה בן מאות אלפי שקלים ויותר, וחותרות לתשואה סולידית במיוחד, לצד אפיקי השקעות אשר מאפשרים כניסה בסכום נמוך של עשרות אלפי שקלים בודדים, ופוטנציאל תשואה גבוה, כמו גם רמת הסיכון. יזמית הנדל"ן הדר ברוקנשטיין, אשר ליוותה עשרות יזמים ומשקיעים להשקעות רווחיות, מסבירה כי למרות מגוון האפשרויות, ההבטחות והסיכונים המשתנים ניתן באמצעות תכנית עסקית מקצועית המנוהלת בידי גורמים מנוסים ובעלי ידע בענף, ניתן למזער את הסיכונים ולמקסם את פוטנציאל התשואה. מטרתה של תכנית עסקית למשקיע בנדל"ן היא לערוך מיפוי נרחב ומדויק למאפייני המשקיע ובהתאם לאלה לקבוע את יעדי ההשקעה. מאפיינים ויעדים אלו יהוו את הבסיס לחיפוש אחר השקעה מתאימה, תוך תפיסה רחבה של "התמונה הגדולה", התמקדות באפיקי השקעה פוטנציאליים וניתוח שלהם.

העקרונות המובילים בתכנית עסקית למשקיעי נדל"ן:

1. התאמה אישית- התאמת ההשקעה להיקף ההון, לטווח הזמן וליעדי התשואה של המשקיעים.

2. השקעה מבוססת נתונים- השקעה שאינה מבוססת על תחושות בטן והבטחות באוויר, כי אם על נתונים מוכחים, מספרים ותחזיות מקצועיות.

3. תכנית עסקית סולידית החותרת לתשואה מקסימלית, תוך מזעור סיכונים מקסימלי ויצירת בטחונות.

4. התייחסות ולקיחה בחשבון של אלמנטים חיצוניים והשפעות בלתי תלויות, ויצירת טווחי ביטחון פיננסיים, נקודות יציאה וטווחי זמן גמישים.

על פי העקרונות הללו, התוכנית העסקית תכלול את הגדרת ההון ואופן המינוף המיטבי, ניתוח אפיקי השקעה אפשריים- יתרונות, חסרונות, סיכונים ותחזיות, אומדן הוצאות ישירות ועקיפות, תזרים מזומנים צפוי מהשכרת נכס, השפעות חיצוניות ושינויים דמוגרפיים צפויים ,ותחזית תשואה צפויה בהתאם למספר תרחישים.

תכנית עסקית להשקעה בקרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה

בין אפיקי ההשקעה שסוקרת הדר ברוקנשטיין עבור לקוחותיה, בולט במיוחד אפיק ההשקעה בקרקעות חקלאיות שטרם הותרו לבנייה. אפיק זה מחייב משנה זהירות ורמת מקצועיות גבוהה, לצד מעטפת משפטית המגנה על האינטרסים של המשקיע. למרות הפיתוי שברכישת קרקע חקלאית במחיר הדומה למחירה של מכונית מיד שנייה, מזכירה הדר כי לא כל קרקע חקלאית צפויה להיות מופשרת, ולא כל קרקע חקלאית שאכן תופשר- תזכה בהכרח להיתר בנייה ו/או לביקוש שיעלה את ערכה. על מנת לבחון בעיניים אובייקטיביות את פוטנציאל ההשקעה בקרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה, קובעת הדר מספר תבחינים אותם היא מטמיעה בכל תכנית עסקית הבוחנת אפיק זה להשקעה:

- אזור הקרקע- התמקדות באזורי ביקוש בסביבת ערים מרכזיות המושכות אוכלוסייה איכותית.

- בעלות- רכישת קרקעות מבעלות פרטית בלבד, אשר ניתן להעביר ולרשום בטאבו על שם המשקיע.

- אופק תכנוני- קרקעות המצויות תחת תכניות מתאר וכוללות אופק תכנוני- אשר ההליך התכנוני שלהן כבר החל, ומקודם על ידי גורמים ממשלתיים בעלי אינטרס.

- תקן 22- קרקעות אשר נבחנו בהליך שמאות אובייקטיבי המפרט את ערכן, פוטנציאל ההשבחה שלהן ושווי עתידי מוערך.

רק קרקעות אשר עומדות בכלל התבחינים האמורים, ומשווקות תחת מעטפת מקצועית ומשפטית מקיפה, ישתלבו בתכנית עסקית למשקיעים, בהתאמה לצרכיהם, להיקף ההון והיעדים, ולטווח הזמן המתוכנן להשקעה.

הדר ברוקנשטיין, יזמית נדל"ן ומשווקת נדל"ן בישראל ובחו"ל, קרקעות חקלאיות שטרם הופשרו לבנייה, אשר עומדות בכלל התבחינים המחמירים ונבדקו בקפדנות, באמצעות צוות אנשי מקצוע ,נדל"ן ופיננסיים המובילים בתחומם, ובליווי משפטי ואישי לאורך כל הדרך.

*המידע המופיע בכתבה זו אינו מהווה ייעוץ, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה מכל מין וסוג שהם.

הכתבה נכתבה בשיתוף הדר ברוקנשטיין, יזמית נדל"ן.