למה השקעה בקרקעות הופכת לשם דבר בישראל?

ישראל מתמודדת בשנים האחרונות עם מציאות תכנונית מורכבת: הקרקע הופכת למשאב נדיר יותר ויותר. גידול האוכלוסייה, הצפיפות בערים והצורך בפיתוח שכונות חדשות יוצרים לחץ מתמשך על עתודות הקרקע של המדינה. בתוך המציאות הזו, נוצר שינוי גם בשיח הכלכלי: יותר ויותר ישראלים מתחילים לבחון מקרוב את האפשרות של השקעה בקרקעות.

משקיע ומשקיעה פרטיים בוחנים מפה תכנונית (אילוסטרציה: Gemini באמצעות Google Docs)

שוק הדירות - אאוט. השקעה בקרקע - אין

במשך שנים רבות, דירה להשקעה נתפסה כברירת המחדל של המשקיע הישראלי. מדובר באפיק מוכר, שקל יחסית להבין אותו, ורבים מכירים חברים או בני משפחה שרכשו דירה להשקעה. במובן הזה, שוק הדירות תמיד היה נגיש יותר מבחינה פסיכולוגית. עצם העובדה שמדובר במוצר מוחשי וברור, דירה שניתן לראות, להשכיר או למכור, הפכה אותו לאפשרות ההשקעה הראשונה שרבים חושבים עליה כאשר הם מבקשים להיכנס לעולם הנדל״ן.

השקעה בקרקעות נתפסת כיום כדרך לבחון אפשרויות שלא תמיד קיימות בשוק הדירות הרווי. בעוד שוק הדירות נחשב במידה רבה לשוק שמוצה כבר ברובו מבחינת הזדמנויות חדשות, שוק הקרקעות עדיין כולל אזורים שבהם הפוטנציאל התכנוני טרם הגיע למיצוי מלא.

בניגוד לדירות, קרקע היא משאב שלא ניתן לייצר מחדש. ככל שהאוכלוסייה גדלה והערים ממשיכות להתרחב, הקרקע הופכת לנכס מרכזי יותר בתהליכי הפיתוח של המדינה. מסיבה זו, יותר משקיעים מתחילים לראות בהשקעה בקרקע לא רק אלטרנטיבה לשוק הדירות, אלא דרך להשתלב במגמות ארוכות הטווח של שוק הנדל״ן בישראל.

המחסור בקרקע והמשמעות הכלכלית

עם זאת, חשוב להבין כי מדובר באפיק השקעה שונה לחלוטין מרכישת דירה. תהליכי תכנון עשויים להימשך שנים, ולעיתים אף עשורים. לכן, מי שבוחן השקעה בקרקעות נדרש להביט על ההשקעה בפרספקטיבה ארוכת טווח.

בעד ונגד השקעה בקרקעות

לצד ההתעניינות הגוברת, למשקיעים פרטיים רבים עדיין יש מספר הסתייגויות משוק מתפתח זה. חלקם חוששים כי מדובר בשוק מורכב, הדורש היכרות עם מושגים תכנוניים תהליכים בירוקרטיים שאינם מוכרים להם.

אך דווקא אותם חסמים מסבירים מדוע התחום מושך תשומת לב בשנים האחרונות. שוק הקרקעות נתפס בעיני רבים כפחות מנוצל בהשוואה לשוק הדירות. בעוד שוק הדירות נחקר כמעט מכל כיוון, תחום הקרקעות עדיין כולל אזורים שבהם הפוטנציאל התכנוני טרם מוצה.

חשוב לציין כי ישנו מאפיין בסיסי אחד שמבדיל קרקע מכל נכס אחר: לא ניתן לייצר עוד קרקע. כאשר אוכלוסייה גדלה והביקוש למגורים ממשיך לעלות, המשאב הזה נשאר מוגבל. עובדה זו גורמת לכך שחלק מהמשקיעים רואים בהשקעה בקרקעות דרך להשתלב במגמות ארוכות הטווח של שוק הנדל״ן. גורם נוסף הוא עלויות הכניסה. בעוד רכישת דירה להשקעה דורשת לעיתים הון עצמי גבוה במיוחד, השקעה בקרקע יכולה לעיתים להיעשות בהיקפים נמוכים יותר. עבור חלק מהמשקיעים, מדובר בדרך לבחון כניסה הדרגתית לעולם הנדל״ן.

בעבר, שוק הקרקעות היה כמעט בלתי נגיש עבור המשקיע הפרטי. איתור קרקעות בעלות פוטנציאל תכנוני דרש ידע מקצועי, קשרים בענף ולעיתים גם הון משמעותי. עסקאות רבות נותרו בידי יזמים גדולים ואנשי נדל״ן מנוסים בלבד. אך בשנים האחרונות התמונה החלה להשתנות. חברות יזמות קרקעות פועלות לאיתור קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה, מבצעות בדיקות תכנוניות ומשפטיות, ולעיתים מצרפות משקיעים כשותפים להשקעה עצמה.

מודל זה מאפשר למשקיע הפרטי להשתלב בעסקאות שבעבר היו מחוץ להישג ידו. במקום להתמודד לבדו עם מורכבות התכנון, הבדיקות המשפטיות וההתנהלות מול הרשויות, המשקיע נכנס להשקעה במסגרת שמנוהלת על ידי אנשי מקצוע.

לעיתים קרובות, השקעה שכזו במסגרת חברת יזמות נעשית באמצעות הסכם שיתוף במקרקעין: מדובר במנגנון משפטי המעוגן בחוק, המאפשר למספר משקיעים להחזיק יחד בקרקע ולפעול לקידום הפיתוח שלה באופן מסודר. מנגנון כזה מעניק למשקיעים גם כוח מיקוח משמעותי יותר מול גורמים מקצועיים המעורבים בפרויקט.

גישה זו משנה את האופן שבו רבים מסתכלים על השקעה בקרקעות. במקום שוק שנשלט רק על ידי אנשי מקצוע מנוסים, הוא מתחיל להפוך לאפיק שניתן להשתלב בו גם באמצעות שותפות עם גורמים מקצועיים שמנהלים את התהליך.

שילוב מנצח בין ביקוש גובר למודלים עכשוויים להשקעה

קשה להתעלם מהעובדה שהקרקע בישראל ממשיכה להיות משאב מוגבל. כאשר אוכלוסייה גדלה במהירות לצד פיתוח תשתיות רחב היקף, שאלת השימוש בקרקע הופכת למרכזית יותר מאי פעם. לאור זאת, לא פלא שהשקעה בקרקעות הופכת לנושא שמעסיק יותר ויותר משקיעים פרטיים. חלקם רואים בה אפיק משלים להשקעות אחרות, ואחרים בוחנים אותה כדרך להשתלב במגמות ארוכות הטווח של שוק הנדל״ן.

ככל שהשוק ממשיך להתפתח, נראה כי גם הדרך שבה משקיעים נכנסים אליו משתנה. במקום לנסות לנווט לבדם בשוק מורכב, רבים בוחנים כיום מודלים של השקעה משותפת עם גורמים מקצועיים. גורמים אלו מאתרים עסקאות, מבצעים את הבדיקות הנדרשות ומלווים את ההשקעה לאורך הדרך.

ייתכן כי דווקא שילוב זה בין ביקוש גובר לקרקע לבין מודלים חדשים של השקעה משותפת הוא זה שמסביר מדוע קרקעות להשקעה אינן עוד תחום נישתי. עבור חלק מהמשקיעים, מדובר בדרך חדשה להסתכל על נדל״ן. לא רק כרכישת נכס קיים, אלא כהשתתפות בתהליכי הפיתוח שמעצבים את המרחב הישראלי של השנים הבאות.