העליון חיזק את סמכות ועדות התכנון בעיכוב היתרים
פסק דין חדש מבהיר: כאשר קיימים ספקות קנייניים ממשיים, רשאיות ועדות התכנון לעכב בקשות להיתר בנייה – גם אם הוצגו חתימות של 75% מהדיירים. פסק דין שניתן בבית המשפט העליון, מפי השופט אלכס שטיין, דחה ערעור של דייר בבית משותף באשדוד שביקש להרחיב את דירתו על גג הבניין. אף שהערעור נדחה, ההכרעה קיבעה הלכה חשובה בדיני התכנון והבנייה ודיני המקרקעין. לוועדות התכנון שמורה סמכות רחבה לעכב בקשות להיתר בנייה כאשר קיימים ספקות קנייניים ממשיים, גם אם בעל הדירה מציג חתימות של 75% מהדיירים על גרמושקה
המערער, בעל דירה בקומה העליונה בבית משותף, מחזיק בשני חלקי גג המוצמדים לדירתו. בקשת ההיתר שהגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד נועדה לממש את זכויות הבנייה בגגות הללו: בניית חדרים נוספים על שני הגגות וחיבורם באמצעות מסדרון צר העובר מעל שטח המוגדר כרכוש משותף, חלל המדרגות.
לטענתו, מדובר בבקשה תואמת תב"ע ללא צורך בהקלה, ולכן זכויות הבנייה הן זכויות מוקנות. כדי להכשיר את השימוש ברכוש המשותף, השטח הכלוא בין שני חלקי הגג, פעל העותר לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין והחתים, לגרסתו, למעלה מ-75% מבעלי הזכויות בבניין על תכנית ההגשה, בה הם מסכימים לבנייה המוצעת ולהצמדת אותו שטח לדירתו.
בכתב העתירה המינהלית שהגיש לבית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע הוא טען, באמצעות בא כוחו עו"ד יניב אהרון, כי הגרמושקה החתומה מהווה תימוכין קנייניים מספקים כמשמעות המונח בהחלטת ועדת הערר. בפני ועדת הערר הוצגו פרוטוקולים של הוועדה המקומית מהם עולה שנציגי הוועדה המקומית הכירו בכך שהושג הרוב הדרוש בהתאם לסעיף 71ב. העורר באמצעות בא כוחו עו"ד יניב אהרון טען כי התוצאה היא שוועדת הערר למעשה שללה ממנו את האפשרות לממש את זכויות הבנייה המוקנות לו על הגג, למרות שקיבל את הסכמת הרוב הדרוש כדין.
ועדת הערר והעתירה המינהלית: המוקד עובר לשאלות קנייניות
ועדת הערר המחוזית דחתה את הערר. בלב החלטתה עמד הנימוק כי הבקשה כוללת בינוי על שטח משותף שאינו מוצמד לדירת העותר וכי אין תימוכין קנייניים מספקים להצמדתו.
בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים חזר השופט על ההלכה המוכרת. מוסדות התכנון אינם מוסמכים להכריע בזכויות קניין, אך הם רשאים ולעתים חייבים לעכב או לסרב לדון בבקשה להיתר כאשר אין תימוכין קנייניים מספיקים למימושה. חתימת הדיירים על תכנית ההגשה הוכרה כהבעת הסכמה תכנונית לבנייה, אך לא כהוכחה לויתור על זכויות קנייניות ברכוש המשותף או להעברתן. שאלות אלו נקבע כי מקומן להתברר בפני המפקח על רישום המקרקעין במסגרת הליך קנייני ייעודי.
משנדחתה הטענה בבית המשפט המחוזי, עתר העותר באמצעות עו"ד יניב אהרון לבית המשפט העליון. במרכז הערעור טען המערער כי בית המשפט לעניינים מנהליים שגה בשני מישורים מרכזיים. הראשון הוא החלת סעיף 55(ג) במקום סעיף 71ב. לטענתו, בניגוד להצמדות רגילות לפי סעיף 55(ג), המחייבות תיקון צו ותקנון, הצמדה לשם הרחבת דירת מגורים לפי סעיף 71ב מקימה זכות קניינית כבר מכוח החלטת הרוב הדרוש של הדיירים, גם אם הרישום טרם תוקן בפנקס הבתים המשותפים. השני הוא משמעות חתימות הדיירים. לטענת המערער, חתימת רוב בעלי הדירות על הגרמושקה היא עצמה התימוכין הקנייניים המספקים, כפי שנהוג בפרקטיקה וכפי שנפסק בפסקי דין של המפקח ואף בפסקי דין נוספים.
עוד נטען כי היה מקום להורות לכל הפחות על מתן היתר חלקי לגבי אותם חלקים בגג המוצמדים לדירתו ושאינם שנויים במחלוקת קניינית.
כב' השופט שטיין דחה את הערעור כבר בשלב המקדמי לפי תקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, בקובעו כי לערעור אין כל סיכוי להתקבל.
העליון הדגיש כי רשויות התכנון ובית המשפט קמא לא קבעו שאין למערער זכויות קנייניות. נקבע רק שבנסיבות העניין חתימות על גבי התכנית אינן מוכיחות שהדיירים הסכימו גם להעברת זכויות קניין ברכוש המשותף. בנוסף, ועדת הערר העלתה ספק אם בכלל ניתן להצמיד חלק מן הרכוש המשותף, ובפרט חלקים מחדר המדרגות, לדירה אחת נוכח הוראות סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין.
ביסוד פסק הדין עומדת ההלכה הוותיקה מבג"ץ אייזן, שלפיה ועדות התכנון רשאיות שלא להקדיש משאבים לדיון תכנוני כאשר על פני הדברים נראה שאין למבקש זכויות בנייה מבחינת דיני הקניין, עד שתינתן הכרעה שיפוטית מוסמכת.
השופט שטיין הכיר בכך שבמקרים אחרים רשאיות רשויות התכנון להסתפק בהסכמתם הפוזיטיבית של 75% מהדיירים ולעבור לדון במישור התכנוני. עם זאת הודגש כי רשות אין משמעה חובה. כאשר קיימים סימני שאלה מהותיים לגבי מהות השטח, זהות הזכויות והיקף ההסכמה, רשאית הרשות לדרוש מהמבקש להסדיר תחילה את זכויותיו הקנייניות אצל המפקח או ברישום.
עו"ד יניב אהרון, המתמחה בדיני התכנון והבניה ומייצג בערעורים ובעתירות מנהליות בבתי המשפט, מציין כי התוצאה בפסק הדין קשה למערער. לדבריו, המערער הסתמך על חתימת הרוב הדרוש של הדיירים בשלב התכנוני, אך נמנעה ממנו האפשרות להרחיב את דירתו בשלב המעשי לאור טענת היעדר תימוכין קנייניים ביחס לבניה על הרכוש המשותף.
למידע נוסף ניתן לעיין באתר: https://yanivalaw.com/