עורך דין נדל"ן: הבדיקות שחשוב לבצע לפני שמעבירים כסף בעסקת מקרקעין
רכישת דירה או נכס אחר מתחילה בדרך כלל במחיר, במיקום, במצב הנכס ובאפשרויות המימון. אלא שלפני שמעבירים סכומים משמעותיים, קיימת שאלה בסיסית יותר: מה בדיוק קונים והאם מי שמוכר את הנכס אכן יכול להעביר את הזכויות בו
מי בעל הזכויות והאם ניתן בכלל להעביר אותן?
לעיתים הקושי מתגלה רק לאחר שנחתם הסכם וכספים כבר הועברו. אז עשוי להתברר כי הזכויות אינן רשומות כפי שהרוכש סבר, כי קיימות התחייבויות קודמות ביחס לנכס, כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה או כי נושים של המוכר או היזם נכנסו לתמונה.
במצבים אחרים מתברר כי המוכר אינו בעל מלוא הזכויות, שהעברתן דורשת אישורים נוספים או שהדרך לרישום הנכס על שם הרוכש מורכבת יותר מכפי שנראה בתחילת העסקה.
לכן ליווי משפטי בעסקת מקרקעין אינו מתחיל בניסוח החוזה. הוא מתחיל בבדיקה האם קיימת זכות שניתן למכור, האם ניתן להעביר אותה ומה יקבל הרוכש כנגד הכספים שהוא משלם.
הבדיקה הראשונה צריכה לעסוק בזהות בעלי הזכויות ובאופן שבו הן רשומות.
בישראל קיימים נכסים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין, לצד זכויות המנוהלות באמצעות רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת או במסגרת רישום שטרם הושלם. עצם העובדה שאדם מציג עצמו כמוכר אינה מלמדת בהכרח כי הוא בעל מלוא הזכויות או כי הוא רשאי להעבירן ללא מגבלה.
כך, למשל, ייתכן שמדובר בנכס השייך למספר בעלים, בנכס שהתקבל בירושה אך טרם הוסדר הרישום בו, בזכות הרשומה על שם חברה או במוכר הפועל באמצעות ייפוי כוח. בכל אחד מהמקרים נדרשת בדיקה מי מוסמך להתחייב בעסקה ומה נדרש לצורך השלמתה.
גם כאשר המוכר הוא בעל הזכויות, יש לבדוק האם ניתן להעבירן בפועל. משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה, צווים, זכויות של צדדים שלישיים או מגבלות אחרות עשויים להשפיע על האפשרות להשלים את העסקה. מבחינת הרוכש, השאלה אינה רק אם ניתן לחתום על חוזה. השאלה החשובה היא האם קיימת דרך משפטית מעשית להגיע בסוף התהליך לרישום הזכות על שמו.
הכסף עבר - אבל מה נרשם לטובת הרוכש?
אחרי שבודקים את הזכויות, צריך לבחון את הקשר שבין כל תשלום לבין ההגנה שמקבל הרוכש. כאשר ניתן לרשום הערת אזהרה, יש לבחון מתי היא תירשם ומה יקרה בתקופה שבין החתימה לבין הרישום. כאשר לא ניתן לרשום הערת אזהרה, יש לבדוק אילו בטוחות אחרות ניתן ליצור ומהו הסיכון שבהעברת כספים לפני שהן הושלמו.
הסוגיה מקבלת חשיבות מיוחדת כאשר העסקה נעשית מול יזם, חברה או גורם שמנהל במקביל פעילות עסקית רחבה. אם אותו גורם נקלע בהמשך לקשיים כלכליים, מצבו של רוכש שכבר העביר כספים עשוי להיות מושפע באופן משמעותי מהזכויות ומהבטוחות שנוצרו לטובתו קודם לכן.
גם בעסקה פרטית עלולה להיווצר בעיה אם כספים מועברים לפני שהוסרו מגבלות על הנכס או לפני שהובטח כי ניתן יהיה להשלים את הרישום.
זו אחת הנקודות המרכזיות שבהן עבודתו של עורך דין נדל"ן חורגת מניסוח החוזה. יש לבנות את לוח התשלומים כך שיתאים להתקדמות העסקה, למסמכים המתקבלים ולבטוחות שנוצרות בכל שלב.
חוזה טוב צריך לעבוד גם כשהעסקה מסתבכת
בעסקה שמתקדמת כמתוכנן, סעיפים רבים בהסכם כמעט ואינם מורגשים. הכספים מועברים, האישורים מתקבלים והזכויות נרשמות. המבחן האמיתי של ההסכם מתחיל כאשר אחד השלבים אינו מתקדם לפי התכנון.
מה קורה אם מתגלה עיקול לאחר החתימה? כיצד פועלים אם המוכר אינו מצליח להמציא מסמך שנדרש להעברת הזכויות? מה קורה אם משכנתה אינה מסולקת במועד? האם ניתן לעכב תשלום, להעביר סכום ישירות לבנק או להפקיד כספים בנאמנות?
לכן חוזה מקרקעין אינו רק מסמך שמתעד את מחיר העסקה ואת מועד מסירת הנכס. הוא צריך לקבוע כיצד מתקדמים משלב לשלב, מה נדרש מכל צד לפני העברת הכסף ומה קורה כאשר התחייבות אינה מקוימת.
כך, למשל, ניתן לקבוע כי חלק מהתמורה יוחזק בנאמנות עד לקבלת אישורים הנדרשים להעברת הזכויות. כאשר קיימת משכנתה, ניתן לבנות מנגנון המאפשר להעביר סכום ישירות לבנק לצורך סילוקה. במקרים אחרים יהיה צורך לקשור תשלום מסוים להשלמת פעולה או למסירת מסמך. גם סעיפי ההפרה חשובים. הסכם ברור צריך להסדיר מתי הפרה נחשבת יסודית, אילו מועדים ניתנים לתיקונה ומהן האפשרויות העומדות לצד שנפגע.
לא כל עסקת נדל"ן נבחנת באותו אופן
רכישת דירה יד שנייה שונה מרכישה מקבלן. מכירת נכס שהתקבל בירושה שונה ממכירת נכס הרשום על שם בעלים יחיד. בנכס מסחרי יש לעיתים לבחון גם הסכמי שכירות, זכויות של שוכרים והשימושים המותרים בנכס.
גם זהות הצדדים משנה את התמונה. עסקה מול אדם פרטי אינה זהה לעסקה מול חברה, עיזבון, יזם או בעל תפקיד שמונה במסגרת הליך משפטי. כאשר אחד הצדדים מתגורר מחוץ לישראל, עשויות להתווסף שאלות הנוגעות לייפויי כוח, אימות מסמכים, אפוסטיל, מיסוי והעברת כספים בין מדינות.
לכן אין רשימת בדיקות אחת שמתאימה לכל עסקה. לפני חתימה צריך להבין את מבנה הזכויות, את זהות הצדדים, את המגבלות הקיימות ואת הדרך שבה אמורה הבעלות או הזכות לעבור בפועל. המטרה של הבדיקה המשפטית אינה לסבך עסקה שאפשר לבצע. להפך. כאשר הבעיות מזוהות בזמן, ניתן לעיתים להתאים את מבנה התשלומים, לדרוש בטוחות, להסדיר מסמכים חסרים ולקבוע מנגנונים שיאפשרו להתקדם תוך צמצום הסיכון.
שטרנברג ושות' עורכי דין מקרקעין מלווים לקוחות פרטיים, חברות, יזמים ומשקיעים בעסקאות ובסכסוכים בתחום הנדל"ן ודיני המקרקעין. המשרד עוסק בעסקאות רכישה ומכירה, בדיקות זכויות ורישום, ניהול משא ומתן וניסוח הסכמים, לצד ייצוג בבתי המשפט בסכסוכי מקרקעין, הפרת הסכמי מכר ומחלוקות הנוגעות לזכויות בנכסים. השילוב בין ליווי עסקאות לבין ניהול הליכים משפטיים מאפשר לבחון עסקת מקרקעין לא רק בשלב החתימה, אלא גם מתוך הבנה של הסיכונים והמחלוקות שעלולים להתעורר במהלך ביצועה.