עסקת אופציה במקרקעין: מה קריטי שתדעו לפני שחותמים?

עסקת האופציה מעניקה למקבל האופציה זכות לרכוש את הנכס בפרק זמן מוגדר מראש ובתנאים שנקבעו, בתמורה לסכום נמוך יחסית המשולם לבעל המקרקעין. כך נוצר איזון בין אינטרס הקונה לבחון את העסקה טרם ההתחייבות הסופית לבין אינטרס המוכר להבטיח לעצמו תמורה גם אם העסקה לא תצא לפועל.

מאת: מיכאל שטרית, עורך דין נדל"ן המתמחה בעסקאות מכר, מיסוי מקרקעין ויזמות נדל"ן

מה זה בכלל עסקת אופציה במקרקעין?

עסקת אופציה במקרקעין היא הסכם בין בעל המקרקעין (נותן האופציה) לבין רוכש פוטנציאלי (מקבל האופציה), שבו ניתנת למקבל האופציה זכות לרכוש זכות במקרקעין, בתנאים שנקבעו בהסכם האופציה מראש. האופציה מאפשרת לרוכש הפוטנציאלי לשמור על הזכות לקנות את הנכס בפרק זמן מסוים, מבלי להתחייב מידית לרכישה המלאה של הנכס, בתמורה לסכום כספי נמוך (יחסית) שמשולם לבעל המקרקעין.

מהם היבטי המיסוי בעסקת אופציה במקרקעין?

נשאלת השאלה האם עסקת אופציה במקרקעין תהיה חייבת במס שבח ומס רכישה. לעניין זה, חוק מיסוי מקרקעין מתייחס לאופציה במקרקעין הנקראת אופציה "ייחודית". אופציה ייחודית לא נחשבת כעסקה במקרקעין, ולפיכך גם לא תחויב במס שבח ומס רכישה.

אך, חשוב לדעת שבשביל שאופציה תוכר כייחודית ותהיה פטורה ממס שבח ורכישה יש לעמוד ב- 7 תנאים לפי החוק:

1. האופציה צריכה להיות בכתב.
2. האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה - ניתן לסחור באופציה ולממש אותה בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם בין הצדדים.
3. התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין היא בלתי חוזרת.
4. האופציה ניתנת למימוש במסגרת תקופת האופציה – החוק קובע תקופה של 24 חודשים מיום מתן האופציה שבעל המקרקעין נתן לקונה, שבמסגרתם הקונה צריך לממש את האופציה.
5. התמורה ששולמה עבור האופציה אינה עולה על 5% משווי הזכות או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, הגבוה מבין השניים.
6. למחזיק האופציה (רוכש האופציה) לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה.
7. נמסרה הודעה (דיווח) על מכירת האופציה בתוך 30 יום מיום מתן האופציה.

במידה ולא קיימתם אפילו אחד משבעת התנאים שמופיעים בחוק (למשל התמורה ששולמה היא מעל 5%), אז האופציה כבר לא תיחשב ייחודית, אלא כאופציה רגילה במקרקעין. מה זה אומר מבחינתכם? שאתם כן תחויבו בתשלום מס שבח (נותן האופציה) ומס רכישה (רוכש האופציה).

לעניין הפטור ממיסוי מקרקעין חשוב לנו להדגיש - הפטור בגין מס שבח ורכישה ניתן בעת מכירת האופציה בין נותן האופציה לרוכש האופציה ולפי התנאים שבחוק. במידה והאופציה תמומש בסופו של דבר ע"י רוכש האופציה אז הצדדים כן יחויבו במס שבח ומס רכישה.

אמנם מכירת אופציה ייחודית בין הצדדים תהיה פטורה ממס שבח ורכישה (בכפוף לתנאים שציינו), אך לא תהיה פטורה ממס רווחי הון או מס הכנסה. כלומר, בין אם מדובר במכירת האופציה ובין אם מדובר במימוש האופציה לאחר מכן ע"י הרוכש (שהצדדים יחויבו בו במס שבח ורכישה), כן יהיה אירוע מס כלשהו והסיווג ייקבע בהתאם לעניין.

מהם היתרונות בעסקת אופציה במקרקעין?

אז אחרי שהבנו מהם היבטי המיסוי בעסקת אופציה, להלן נציג את היתרונות ונבחן האם זה משתלם לנו. ראשית, אופציה במקרקעין מאפשרת לרוכש האופציה הזדמנות להרוויח מהעסקה, אם במהלך תקופת האופציה שווי הנכס עלה בצורה משמעותית מאשר במועד שבו ניתנה לרוכש האופציה. הקונה למעשה מרוויח בכך שהוא מממש את האופציה וקונה את הנכס באותו מחיר שסגר עם בעל הנכס במועד מתן האופציה.

יתרון נוסף בעסקת אופציה זו גמישות לרוכש. הרוכש בעצם שילם תמורה מאוד נמוכה ממחיר הנכס – 5%, מה שמאפשר לו בתקופת האופציה לנסות ולגייס מימון ממשקיעים או מבנקים בשביל להשלים את הליך הרכישה על מנת לממש את האופציה במלואה.

כמו כן, לרוכש ישנה אפשרות להחליט גם לא לממש את האופציה בסופו של דבר אם יגלה שהעסקה לא משתלמת, או אם במסגרת תקופת האופציה המחיר של הנכס ירד. למעשה, הרוכש יכול לגדר את הסיכון שלו, ובמקרה הכי גרוע, ההפסד מאי מימוש האופציה יכול להיות 5% מערך הנכס ששולם.

ומה היתרון שקיים לנותן האופציה (המוכר)? המוכר מקבל תמורה גם אם האופציה לא מומשה בסופו של דבר ע"י הקונה, ובסופו של דבר הנכס גם נשאר בבעלותו.

לצד כל היתרונות - האם קיימים חסרונות בעסקת אופציה במקרקעין?

האם באמת עסקאות אופציה במקרקעין הן כאלה משתלמות? אז כמובן שלא הכל "ורוד" וגם בעסקאות כאלה קיימים חסרונות וסיכונים שחשוב להכיר.

אם ניקח לדוגמא את הצד של הרוכש, אז לצד היתרון שבתשלום תמורה יחסית נמוכה על מחיר הנכס, דבר זה יכול להוות גם חיסרון. למה? אם הרוכש יחליט לא לממש את האופציה, אז הוא בסופו של דבר יפסיד את הכסף ששילם כמקדמה (דמי האופציה).

חיסרון נוסף הוא מצדו של המוכר – המוכר למעשה אינו יכול למכור במסגרת תקופת האופציה את הנכס לקונים אחרים, דבר שיכול לגרום לפגיעה בהזדמנויות מכירה.

עסקת אופציה במקרקעין – החלטה שדורשת הבנה מעמיקה

עסקת אופציה במקרקעין מציעה יתרונות רבים כמו גמישות לרוכשים והבטחת תמורה למוכרים, אך היא כרוכה גם בהיבטי מיסוי מורכבים ובסיכונים שיש להביא בחשבון. כפי שהצגנו, הכרה באופציה כ"ייחודית" מעניקה פטור ממיסוי מקרקעין, אך דורשת עמידה בתנאים הקבועים בחוק. לצד זאת, יש לבחון את השפעות המיסוי האחרות ואת ההשלכות הכלכליות האפשריות של העסקה.

לכן, לפני חתימה על עסקת אופציה, חשוב להבין את המשמעויות המשפטיות והמיסויות ולבחון האם היא מתאימה לצרכים שלכם. התייעצות עם עורך דין מקרקעין תסייע לכם לתכנן את העסקה בצורה מיטבית ולמנוע טעויות שעלולות לעלות ביוקר. אני כמובן מזמין אתכם לפנות אליי להתייעצות מקצועית בכל הקשור לעסקאות נדל"ן, אופציות במקרקעין ומיסוי מקרקעין.

* המאמר נערך באדיבות עו"ד מיכאל שטרית – עורך דין נדל"ן העוסק בעריכת הסכמי מכר ורכישה של דירות מגורים, מיסוי מקרקעין ונזיקין. מוביל את חטיבת הנדל"ן בבית הספר לנדל"ן של מכללת פסגות, מרצה בכיר בתחום ההשקעות והיזמות בנדל"ן, ומשקיע פעיל בפרויקטי נדל"ן בישראל ובחו"ל.