האם ניתן לבטל חוזה שכירות בשל מלחמת חרבות ברזל?

מלחמת חרבות ברזל משפיעה על כולנו, כולנו כואבים, מודאגים ומצפים שבזמן הקרוב החיים יחזרו למסלולם. ההשפעות הן רחבות ונוגעות גם למערכת העסקית כלכלית ואף למערכת היחסים שבין שוכר למשכיר, בכל ישוב בארץ ובפרט ביישובי קו העימות.

בחודש האחרון התקבלו פניות רבות במשרדי מצד משכירים שהשוכרים שלהם ביקשו לבטל את חוזה השכירות בשל פרוץ המלחמה וכן, מצד שוכרים שמתגוררים ביישובי קו העימות שפונו מבתיהם בהחלטות ממשלה שמבקשים לדעת האם הם מחויבים לשלם דמי שכירות למרות שפונו מדירותיהם בשל המלחמה?

אקדים ואומר שמדובר במצב שלא הכרנו, גם למשכיר שלעיתים דמי השכירות הם מקור פרנסתו וגם לשוכר, שמוצא עצמו לפתע במצב בו הוא אינו יכול לגור בדירה ששכר.

אנסה לעשות קצת סדר בשאלות אלה ומאחר והסוגייה של פינוי שוכר במהלך מלחמת חרבות ברזל טרם עמדה במבחן הפסיקה, אציע את עמדתי המשפטית לכך.

האם ניתן לבטל חוזה בשל פרוץ מלחמה?
התשובה מורכבת. טענות של סיכול חוזה בשל מלחמה נדחו בפסיקה לפני שנים רבות כאשר נקבע כי במציאות הביטחונית הקיימת, מלחמה בישראל מוגדרת כסכנה שתמיד הנה בגדר הצפוי (ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני). יחד עם זאת, בפסיקה מאוחרת יותר נקבע כי יש לבחון בכל מקרה את ההשלכות המעשיות של המלחמה על מהות היחסים החוזיים (ע"א 6328/97 עזרא רגב נ' משרד הביטחון). ננסה לבחון את השלכות מלחמת חרבות ברזל על קיום החוזה עצמו.

האם ניתן לפטור שוכר מתשלום דמי שכירות בשל מלחמת חרבות ברזל?
נראה כי בחלק מהמקרים התשובה חיובית. חוק השכירות והשאילה תשל"א 1971 (להלן: "חוק השכירות") קובע בסעיף 13 כי "השוכר חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות". אלא, שסעיף 15 לחוק השכירות מאפשר לשוכר שלא לשלם דמי שכירות במקרה שלא ניתן לעשות שימוש במושכר למטרה לו הושכר הנכס ורק לתקופה בה נמנע השימוש ובתנאי שבעת כריתת החוזה השוכר לא ידע על המניעה ולא יכול היה לדעת או למנען.

בהנחה שהקביעה המשפטית בדבר פינוי יישובי קווי העימות תהיה כי אין זה מסוג הנסיבות שהיה על השוכר לדעת בעת חתימת החוזה, נראה שמתקיים התנאי בו נמנע מהשוכר לעשות שימוש במושכר למטרת השכירות בשל מניעת דרכי הגישה אליו ולכן, ככל שהשוכר לא ביטל את הסכם השכירות, השוכר פטור מתשלום דמי שכירות בתקופה בה נמנע ממנו השימוש במושכר. המשכיר מצידו יכול לאחר זמן סביר לבטל את הסכם השכירות.

לכן, נראה כי אותה שוכרת שפנתה למשרדי לאחר שנאלצה להתפנות מקרית שמונה בהחלטת ממשלה, רשאית לפעול לפי סעיף 15 לחוק השכירות ולפעול באחת משתי דרכים: לבטל את הסכם השכירות (אם כי קיימת מחלוקת בפסיקה באם סעיף 15 לחוק זה מעניק זכות ביטול לשוכר - ע"א  4893/14 זועבי נ' מד"י) או לא לשלם דמי שכירות בגין אותה תקופה בה נמנעה ממנה הגישה למושכר, כלומר, עד שהממשלה תאשר מגורים בקריית שמונה.

סעיף זה יכול לספק מענה משפטי למצב הקיצוני אליו נקלעו ישובים בקווי העימות, בדרום ובצפון הארץ, שפונו על יושביהן בהחלטות ממשלה משיקולי בטחון. יחד עם זאת, אבקש לסייג כי יתכן שככל שהשוכר שפונה מישוב בקו העימות מקבל סיוע מהמדינה במימון דיור חלופי, הוא לא יהיה זכאי לסעד זה, שכן, מימון המגורים החלופיים יאזן את ההפסד שנגרם לו מאי יכולתו לגור במושכר. שאלה שמצריכה עיון נפרד.

האם מלחמת חרבות ברזל מהווה סיכול חוזה שכירות ומאפשרת לבטלו ?
בעוד שסעיף 15 להסכם השכירות מקנה אפשרות שלא לשלם דמי שכירות באופן זמני, לרשות הצדדים עומדת האפשרות לבטל חוזה במקרה בו התקיימו התנאים לסיכולו לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970 שקובע 3 תנאים על מנת שניתן יהיה לטעון לסיכול חוזה ולביטולו:

התנאי ראשון – אי הצפייה. האם הצדדים לא יכלו לצפות את קיומו של הגורם המסכל. בעניין זה, ספק אם ניתן היה לצפות את ההשלכות הייחודיות של מלחמת חרבות ברזל על קיום חוזה השכירות, כאשר ערים וישובים שלמים בקו העימות פונו בהחלטת ממשלה ולא ניתן לגור בהם בפועל, כך שנראה כי התנאי הראשון מתקיים לגבי חוזי שכירות בערים המפונות.

התנאי שני – ההשפעה על חוזה השכירות. תנאי זה נראה נכון לגבי הערים והישובים המפונים כאשר בשל החלטה ממשלתית ההשפעה על חוזה השכירות היא כי לא ניתן לגור בהם בפועל בתקופת המלחמה. תנאי זה לא מתקיים בישובים אחרים בישראל, שכן, למרות השפעת המלחמה היא אינה מונעת את קיום הסכם השכירות.

התנאי השלישי – תנאי המניעה. לפיו השוכר לא יכול היה למנוע את קיומו של הגורם המסכל, קרי, המלחמה. תנאי זה מתקיים כמובן בכל הישובים בישראל.

לפיכך נראה, כי טענת סיכול חוזה בנוגע למלחמת חרבות ברזל עומדת רק לרשות שוכרים הגרים ביישובי קו העימות שפונו בהחלטת ממשלה. השוכרים הטוענים לסיכול יחשבו אמנם כמי שהפרו את הסכם השכירות, אך לא ניתן לטעון כנגדם לאכיפת חוזה השכירות או לתשלום פיצויים.

למרות הקושי הגדול: חוזים יש לכבד גם בזמן מלחמה
יש לזכור כי הכלל שחוזים יש לכבד, צריך לחול דווקא בימים פחות נוחים לכולם, בין היתר לצורך הבטחת ביטחון חוזי ועסקי. כמובן שהדבר המומלץ והטוב ביותר הוא לגלות גמישות  והבנה הדדית מצד שני הצדדים, ולהגיע לעמק השווה. אני מאחל לכולנו ימים יפים טובים מאלה במהרה וחזרה לשגרה טובה יותר במהרה, וכן, ברור שננצח!

*********************************************************************************************************************

*הכותב, עו"ד אלי מור , הינו בעלים של משרד עורכי דין בוטיק העוסק בנדל"ן ובליטיגציה מסחרית מזה 20 שנה.

**המידע המשפטי המוגש מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי. הכותב אינו אחראי בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע המשפטי.