סילוק משכנתה – כל מה שחשוב לדעת
עמדתם לרכוש בית חדש לפני שני עשורים וקיבלתם משכנתה על 75% מעלות הבית. במקרים רבים יהיה מדובר במספר אלפי שקלים אותם תחזירו בהדרגה מדי חודש. למרבה המזל, פתאום השתחררה לכם קרן השתלמות או שקיבלתם פיצויים בסכום העומד על מאה אלף שקלים ואתם מעוניינים להשתמש בו על מנת לסלק את כל התחייבויות המשכנתה או את חלקן. המתינו עוד רגע קל לפני שאתם עושים זאת משום שישנן הרבה אפשרויות לצמצם או לסלק את המשכנתה. נרחיב עליהן במאמר לפניכם.
הודיעו לבנק עשרה ימים מראש לפני ביצוע כל פעולה
הייתם מעוניינים לראות את החוב הזה כבר מאחוריכם. נכון. אך האם ידעתם כי סילוק מהיר של המשכנתה באופן מידי עשוי לעלות לכם יותר? חשוב להודיע לבנק לפחות עשרה ימים לפני שאתם מעוניינים לבצע את סילוק המשכנתה או שאתם עשויים לשלם עמלה כואבת בסכום של 0.1% מהסכום הנותר. כמובן שגם כשיש בידכם את הכספים לתשלום ההלוואה אתם יכולים להמתין עוד כשבוע וחצי לאחר ההודעה ורק אז לסלקה.
סילוק חלקי של המשכנתה: איך תרצו להחזיר את הכספים
חלק מהלווים מעוניינים לקצר את הזמן בו ישלמו את המשכנתה. לדוגמה - אם לקחתם את ההלוואה למשך עשרים שנים, שילמתם כבר עשר שנים ונותר לכם עשור נוסף לשלם, יתכן והסכום שתקבלו יוכל לקצר את השנים הבאות. כך, תשלמו ריבית מעט נמוכה יותר על ההלוואה ובעוד חמש שנים תשתחררו מהעול.
אפשרות נוספת העומדת בפניכם היא לסלק את המשכנתה באופן שיקטין בכל חודש את התשלום שלכם. לדוגמה - אם שילמתם בכל חודש שלושת אלפים שקלים תוכלו לשלם רק אלפיים וחמש מאות. על מנת לעשות זאת תצטרכו לבדוק ולהבין איך מחושב ההחזר החודשי שלכם? בהקשר זה חשוב להכיר את המושג "תמהיל המשכנתה".
איך מחושבת הריבית על המשכנתה?
מרבית הבנקים אינם מחשבים את ההחזר על המשכנתה לפי ריבית אחת קבועה. הם מחלקים את המשכנתה לחלקים ומצמידים כל אחד מההחזרים למדד המחירים, למטבע חוץ, לריבית שקבעתם מראש או לפי שיטות אחרות. לכן, כאשר אתם מעוניינים לסלק את המשכנתה יוצעו לכם מספר אפשרויות ומסלולים. למשל, יתכן ויוצע לכם לסלק רק את החלק המוגדר בריבית קבועה ולהשאיר את הסכומים האחרים.
כאשר הבנק מציע אילו חלקים בתמהיל המשכנתה לסלק הוא מציין נתון נוסף. האם תגבה מכם עמלה על סילוק המשכנתה במסלול זה? הבנק, בדרך כלל, יהיה מעוניין שתסלקו את המשכנתה המהווה סיכון גדול יותר עבורו עם עמלה מופחתת או ללא עמלה כלל.
אתם, מן העבר השני, צריכים לדאוג לאינטרס שלכם. תשלום מופחת ככל האפשר של הסכום הכולל של המשכנתה עם הריבית. לכן, כדאי להיוועץ בסוכן משכנתאות ולבחון את ההצעות שתקבלו מהבנק ולזהות איזה חלק של ההלוואה כדאי לסלק (לשלם) ואיזה כדאי להשאיר על כנו. חשוב לדעת כי לא תמיד מדובר בחישוב פשוט: ביטול החלק שהריבית בו היא הגבוהה ביותר. זאת משום שלאורך השנים אחוזים אלה עשויים להשתנות בהצמדה למטבע חוץ או המדד ומסלול אחר יהפוך למשתלם יותר עבורכם.
אל תשכחו כי חלק מהתשלום נועד לביטוח המשכנתה
כאשר אתם מסלקים את המשכנתה לחלוטין כדאי לזכור כי חלק מהתשלום החודשי מיועד לביטוח המשכנתה שלכם. אם אתם עובדים עם החברה שהציע לכם הבנק יתכן והבנק עצמו יודיע לחברת הביטוח על הפסקת הפוליסה. במקרה ובצעתם סקר מחירים ולאחר מכן בחרתם את החברה שלכם לצורך רכישת פוליסת ביטוח משכנתה חשוב לזכור ליידע את החברה כי המשכנתה שולמה. לא תקבלו בדרך כלל כל החזר אך תוכלו להפסיק לשלם. כדאי גם לזכור ליידע את מס הכנסה השנה כי בכל זאת שילמתם ביטוח משכנתה (אם אתם מגישים דו"ח שנתי) ולזכות לרבע מעלות מרכיב ביטוח החיים בפוליסה בתקופה שהיא שולמה השנה ובשנים קודמות.
לסיכום, גם אם קבלתם כעת סכום נכבד שיכול לשמש על מנת לכסות חלק מהמשכנתה לא כדאי "לרוץ" לבנק ולסגור אותה מיד. כדאי להודיע לבנק עשרה ימים לפני התשלום, לבחון אילו אפשרויות עומדות לרשותכם ולבחור באפשרות המשתלמת ביותר עבורכם. המלצה אחרונה לסיום – אם אתם נמצאים לפני תקופת הפרישה שלכם, כדאי לחשוב האם יהיה שינוי בהכנסה הממוצעת של המשפחה בעקבות הפרישה שכדאי לקחת בחשבון לקראת סילוק ההלוואה ואולי בכל זאת לשמור חלק מהסכום דווקא בתוכנית חיסכון ליום סגריר.