הלב רוצה באוהאוס והראש דורש ממ"ד: סדר העדיפויות החדש בשוק הדירות במרכז תל אביב
המציאות הביטחונית והמתיחות מול איראן משנות את פני שוק הנדל"ן התל אביבי, כאשר הממ"ד הופך מנטל תכנוני לסטנדרט הכרחי. בעוד שבעבר זכו דירות האופי בבנייני הבאוהאוס לפרמיה משמעותית, כיום הביקוש מתמקד בבנייה חדשה וממוגנת. עם זאת, עבור רוכשים המוכנים להתפשר על מיגון לטובת שטח ואדריכלות, העיר הלבנה מציעה הזדמנויות לרכישת חללים גדולים יותר באותו התקציב, תוך צמצום פערי המחירים
ההסלמה הביטחונית והמתיחות הישירה מול איראן מחזירות את המרחב המוגן הדירתי למוקד השיח הציבורי. נתונים מלוחות המודעות ומדיווחים של מתווכי נדל״ן מצביעים על עלייה בביקוש לדירות הכוללות ממ״ד או ממ״ק. עם זאת, כדי להבין את התופעה בתל אביב יש להביט גם על שינוי עמוק בהעדפות הרוכשים לאורך השנים. בעבר, רוכשים רבים בעיר דווקא לא ששו לרכוש דירות עם ממ״ד. דירות אלו נתפסו לעיתים כדירות “קבלניות” חסרות אופי, והמרחב המוגן עצמו נתפס כאלמנט שמגביל אפשרויות תכנון בעת שיפוץ. קירות הבטון העבים והמיקום הקבוע של הממ״ד הפכו אותו לרכיב שמקשה על שינוי החלוקה הפנימית, דבר שפחות התאים לקהל שחיפש דירות עם חללים גדולים, תקרות גבוהות ואופי אדריכלי.
המציאות הביטחונית מעצבת את השוק: המהפך של בנייני הבוטיק החדשים
לאור כך, במשך שנים רבות דירות אופי בבנייני באוהאוס ובמבנים משנות ה 30 וה 40 זכו לפרמיה בשוק המקומי. רוכשים רבים העדיפו את הרצפות המצוירות, החלונות הגדולים והפרופורציות הנדיבות של הדירות הישנות, ולעיתים אף היו מוכנים לשלם מחיר גבוה יותר למ״ר עבור נכסים אלו, גם כאשר הבניין לא כלל מעלית ולעיתים אף לא מקלט. כיום המגמה השתנתה באופן ניכר. על רקע המציאות הביטחונית והסטנדרט החדש של הבנייה, הביקוש מופנה דווקא לדירות הכוללות ממ״ד, ממ״ק או לפחות מקלט תקני בבניין. בהתאם לכך, רבים מהרוכשים, ישראלים וזרים כאחד, מעדיפים דירות בבניינים חדשים או מחודשים הכוללים גם מעלית, מרפסת וחניה לצד המיגון הדירתי. עבור רוכשים זרים ותושבי חוץ המיגון נתפס כיום כחלק בלתי נפרד מהמפרט המצופה בדירה בעיר, אך גם בקרב רוכשים ישראלים מדובר בשיקול שהפך מרכזי בהחלטת הרכישה.
עמית פרנץ, מנכ"ל משותף של חברת ייזום ושיווק הנדל"ן 'My Place', מציין כי לאחרונה נמכרה באמצעות החברה דירת 4 חדרים ברחוב פראג 9, סמוך לחוף הילטון בשטח של כ 104 מ"ר הכוללת מרפסת, ממ"ד וחניה, במחיר של כ 8 מיליון שקל. לדבריו, דוגמה נוספת לעסקת תיווך שביצעה החברה היא דירת 3 חדרים חדשה ברחוב רמז 14 בבניין בוטיק חדש; הדירה, בשטח של כ 94 מ"ר בתוספת מרפסת גדולה, חניה וממ"ד, נמכרה בכ כ 6.6 מיליון שקל. פרנץ מדגיש כי במקרים אלו קיומו של הממ"ד אינו נתפס כתוספת מיוחדת, אלא כחלק בלתי נפרד מהמפרט הסטנדרטי המצופה בבנייה החדשה בעיר.
מקרה בוחן ברחוב גורדון: 6.45 מיליון שקל לדירה ללא מיגון
עם זאת, עדיין קיימת קבוצת רוכשים שנמשכת לבנייני באוהאוס ולמבנים לשימור בעיר הלבנה – ברחובות כמו ביאליק, אידלסון, מאפו, שדרות רוטשילד והרחובות סביב כיכר דיזנגוף. מבנים אלו, שנבנו לרוב בשנות ה 30 וה 40, אינם כוללים בדרך כלל ממ״ד ולעיתים גם לא מקלט, ולעיתים אף לא ניתן להוסיף בהם מיגון בשל מגבלות שימור. המחירים באזורים אלו עדיין גבוהים, אך הפרמיה שהייתה בעבר לדירות האופי לעומת דירות חדשות הצטמצמה במידה רבה. כך למשל, בעסקה שבוצעה לאחרונה בתיווך חברת 'My Place' ברחוב גורדון 57 נמכרה דירת אופי לשיפוץ מלא בשטח של כ 139 מ״ר בבניין משנות ה 40 עם מעלית אך ללא ממ״ד או מקלט במחיר של כ 6.45 מיליון שקל, שמשקף כ 46 אלף שקל למ״ר. עסקה נוספת בוצעה ברחוב יוסף אליהו 6, בבניין לשימור ללא מיגון, שם נמכרה דירת 4 חדרים לשיפוץ מלא בשטח של כ 97 מ״ר בתוספת מרפסת בכ 4.85 מיליון שקל, נתון המגלם גם כאן סדר גודל דומה של מחיר למ״ר.
בין קירות ממוגנים לקירות היסטוריים
עבור משפחות שאינן רואות בממ״ד תנאי הכרחי, שוק הדירות למכירה בתל אביב עדיין מציע הזדמנות אחרת: לרכוש שטח גדול יותר באותו תקציב וליהנות מדירות האופי של העיר הלבנה. כך למשל, בתקציב של כ-4.5 מיליון שקל ניתן לעיתים לרכוש דירת 3.5–4 חדרים בשטח של כ-90 מ״ר בבניין ישן ללא ממ״ד באזור לב העיר, בעוד שבבניין חדש עם ממ״ד באותו אזור התקציב יספיק לעיתים רק לדירת 3 חדרים קטנה יותר. בסופו של דבר, שוק הנדל״ן התל אביבי ממשיך לפעול לפי כמה מערכות ערכים במקביל. בעוד שהביקוש למיגון דירתי עלה משמעותית בשנים האחרונות, עדיין יש רוכשים שמעדיפים שטח, אופי ואדריכלות על פני סטנדרט הבנייה החדש. הבחירה בין דירת אופי בעיר הלבנה לבין דירה חדשה עם ממ״ד משקפת כיום לא רק שיקול ביטחוני, אלא גם תפיסת מגורים שונה בתוך אותה עיר.