ההבדל בין הצלחה לכישלון בפרויקט פינוי בינוי, הוא בבחירת עורך הדין לייצוג בתהליך

אין כמעט בעל נכס באזורים הפוטנציאליים שלא נכבה לפחות פעם אחת (ובד"כ יותר) מתוכניות שהחלו בתרועה גדולה והסתיימו בקול ענות חלושה. יזמים באו והלכו, קבלנים הגיעו ונעלמו, והדירה נותרה בעינה. התסכול גדל במיוחד עם מראה הבניין השכן שהצליח "לעשות את זה".

כל זאת נאמר בתפאורה שבה ברור שהתחדשות עירונית היא הפתרון האולטימטיבי למצוקת הדיור ולשדרוג אורח החיים במרחב העירוני. לפי התוכנית האסטרטגית לדיור שהוכנה על ידי המועצה הלאומית לכלכלה (ואומצה על ידי הממשלה), התחדשות עירונית היא מנוע קריטי להתמודדות עם אתגרי ענף הדיור עד לשנת 2040. לכך יש להוסיף אירועים כמו קריסת המבנה בחולון שפונה שעות ספורות לפני אסון עצום או פגיעות ישירות של טילים במבנים במרכז במהלך "שומר החומות" שרק חידדו את המסר.

כיום, כשהמגמה לגבי התחדשות עירונית היא לקדם פינוי בינוי במתחמים שלמים, הדברים נאמרים ביתר שאת, שכן עד כמה שפרויקט תמ"א 38 מורכב, בפינוי בינוי האתגרים גדולים שבעתיים. תפקיד עורך הדין במשוואה הוא קריטי מבחינת ההיתכנות, ההתקדמות והתוצאה הסופית.

מערכת היחסים בין בעלי הדירות והיזם כחסם בפרויקט

"עורך הדין הוא אחד הברומטרים בתמ"א 38 או פינוי בינוי", אומרים חזי גרינפלד ואוריין יסוד  , מנכ"ל חברת טופ-דיגיטל ומפעיל פלטפורמת Law Master המחברת בין עורכי דין לדיירים בהתחדשות עירונית, "ניהול משפטי נכון משפיע על קצב ההתקדמות, על הזכויות הסופיות ועל השורה התחתונה שהיא דירה חדשה ואיכותית בבניין חדש ואיכותי".

"המדינה פרסמה לאחרונה דו"ח לגבי החסמים בפינוי בינוי שבו היא הגדירה את היחסים שבין בעלי הדירות ליזמים כנקודת קושי. זה בא לידי ביטוי, למשל, במכשול להשגת רוב ובהתמודדות עם סרבנים. כך גם המדינה מצאה פערי כוחות בלתי סבירים בין בעלי הדירות וחתימה על תנאים מקפחים וחד צדדיים בחוזים מול היזמים".

"בפינוי בינוי המשמעות גדולה עוד יותר לאור ריבוי שחקנים ואינטרסים שכוללים לא רק משולש של דיירים-יזם-קבלן אלא מכניסים לקלחת גם רשויות מקומיות".

יותר מ-750 פרויקטים מוצלחים

המערכת של Law Master מצויה בקשר עם למעלה מ-80 משרדי עורכי דין מובילים שעומדים מאחוריהם יותר מ-750 פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, חזי גרינפלד אוריין יסוד , המפעילים אותה, מחזיקים גם בחברת טופ-דיגיטל שמתמחה מזה כ-10 שנים בליווי ופיתוח עסקי למשרדי עורכי דין.

"למרות החשיבות של עורך הדין הנבחר, פעמים רבות זו החלטה שמתקבלת באופן הכי פחות מקצועי", אומר חזי, "אנחנו נתקלים כמעט מדי יום במקרים שבהם הדיירים פשוט התקשרו עם משרד עורכי דין שאחד מהם הכיר באופן אישי, ללא קשר להתמחותו בדיני מקרקעין ובפרט ללא ניסיון בהתחדשות העירונית. זאת לצד אין ספור מקרים שבהם הדיירים הוחתמו על ידי הסכם שבו הם מאפשרים ליזם לבחור בשבילם עורך דין מבלי שהם מבינים את ההשלכות שיש לחתימה הזו".

עורך הדין – הנציג היחיד של הדיירים

מומחים סבורים שאחד האתגרים של ההתחדשות העירונית נעוץ בזה שהנושא החל לצבור תאוצה בתחילת שנות ה-2000 ובימים שבהם רוב בעלי הדירות היו הבעלים המקוריים או בני הדור השני (לעתים קרובות גם הדיירים הנוכחיים).

כלומר, בעלי נכסים בגילאי 60-70 ומעלה שבחרו במשרדי עורכי דין שהכירו לאורך חייהם, אשר רק במקרה הטוב עוסקים בנדל"ן (ולעתים רחוקות בלבד עם התמחות בהתחדשות עירונית).

ניגודי עניינים בין עורכי הדין לדיירים הם תופעה שכיחה שיוצרת המון בעיות. יותר מדי פעמים זו פשוט יריית פתיחה למאבקים בין הדיירים לבין היזם ובין הדיירים לבין עצמם. לא לוקח הרבה זמן עד שמשקעי העבר מתחילים לצוף, משחקי אגו משתלטים על השיח, הפרויקט מתעכב ובסוף מתמוסס.

"לא תאמינו כמה פניות אנחנו מקבלים מבעלי נכסים שכבר עברו יותר מסבב אחד שלא הניב דבר פרט לשובל של הוצאות ועוגמת נפש", אומר חזי, "רק לאחרונה, למשל, הגענו לפרויקט של התחדשות עירונית בבית שמש שהתעכב מאד. בירור שעשינו העלה מיד שאחת הסיבות לקיפאון היא התקשרות של הדיירים עם משרד עורכי דין שעובד עם היזם בפרויקטים רבים אחרים. שיקפנו את המשמעות לבעלי הנכסים והסברנו להם, ברחל ביתך הקטנה, שעליהם לשנות את הייעוץ המשפטי. כלומר, לקחת עורך דין אובייקטיבי לחלוטין שמחויב להם ולא רק ברמה של חוזה אלא במלוא מובן המילה".

החשיבות שבמומחיות ספציפית בהתחדשות עירונית

יש לזכור שמשרד עורכי הדין שנבחר לפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 הוא הנציג היחיד של הדיירים במיזם ענק שפועלים עם בעלי אינטרסים שונים, חופפים ומנוגדים.

חזי ואוריין מדגישים כי החלטה על עורך הדין חשובה לא פחות מגודל הדירה החדשה, המפרט הטכני, החנייה או הגימור בקומת הלובי. זאת במיוחד לאור העובדה ששכר טרחתו של עורך הדין משולם ע"י היזם ואין שום סיבה להתפשר.

יש בישראל למעלה מ-60,000 עורכי דין פעילים ורק אלפים בודדים מהם עוסקים בדיני מקרקעין ונדל"ן באופן מקצועי וייחודי. יתרה מזו, גם מתוך האלפים שנדל"ן הוא תחום העיסוק העיקרי שלהם, מעטים הם בעלי ניסיון אמיתי ומוכח בפרויקטים של התחדשות עירונית או פינוי בינוי. זאת למרות שאלו פרויקטים ששונים מהותית מעסקאות מכר רגילות שמבוצעות בהיקף של יותר מ-140,000 פעמים בשנה (כמו רכישת דירה מקבלן או קניית דירה יד שנייה).

בפלטפורמת Law Master מבקשים חזי גרינפלד  ואוריין להגשים מספר מטרות. בראש ובראשונה סינון משרדי עורכי דין רלבנטיים מתוך האלפים שעוסקים בנדל"ן ומקרקעין. שנית, הקפדה על הכנסת עורכי דין למאגר לפי קריטריונים מחמירים של ייצוג דיירים בלבד, ניסיון, וותק, פרויקטים אמיתיים שאוכלסו, עמידה בלוחות זמנים, חוות דעת אותנטיות ועוד.

בנוסף, חזי גרינפלד  ואוריין יסוד  ממשיכים ללוות את הפרויקט באופן אישי גם לאחר ההתקשרות בין הדיירים ועורכי הדין, ומהווים עין נוספת המסייעת בהתקדמות התהליך.

"העבודה לא נגמרת בחיבור משרד עורכי דין לנציגות דיירים", אומר אוריין יסוד , "עורכי הדין מחויבים לדיירים אבל יש להם גם אינטרס כלפינו שכן שביעות הרצון של בעלי הדירות היא פרמטר קריטי בהישארות שלהם במערכת שלנו. השם שלנו על הכף ואנחנו שומרים עליו תוך כדי שאנחנו שומרים על הדיירים ככל שביכולתנו".

מאגר עורכי הדין המוביל בישראל להתחדשות עירונית בפרויקט פינוי בינוי:

שיחת טלפון ישירה לייעוץ - 0723952000