המחיר האמיתי של דירות מפוצלות

החלטת שר הפנים אלי ישי לאשר חוקית פיצול דירות מגורים בישראל תשפיע גם על ערי הלוויין של תל אביב, אך בעיקר על העיר הגדולה עצמה. עד עתה פיצול דירות, שנעשה בהיקפים גבוהים בערים הגדולות, היה לא חוקי ופעמים רבות גרר סנקציות מטעם הרשות המקומית, כמו קנס גבוה למפצל וחיוב בהחזרת המצב לקדמותו. התקנה שעליה חתם השר ישי תהיה תקפה לשלוש שנים (עם אופציה להארכה), ולפיה יתאפשר פיצול דירות בכל רחבי הארץ ולא רק באזורים מבוקשים וצפופים.

במסגרת התקנה שגובשה נקבעו כמה תנאים שיש לעמוד בהם בטרם ניתן לפצל דירה: ניתן יהיה לפצל רק דירות שנבנו בין השנים 1981-2000 ועומדות בתקן המגן מפני רעידות אדמה; אסור ששיעור הדירות המפוצלות בבניין יעלה על 30%; כמו כן, ניתן יהיה לפצל רק דירות שגודלן לפני הפיצול מעל 120 מ"ר, וגודל הדירה לאחר הפיצול חייב להיות לא פחות מ-40 מ"ר.

כמו כן, אפילו אם יש באזור מסוים דירות העומדות בתנאים ועל כן על פניו ניתן לפצל אותן, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבוע כי באזור זה (שנמצא בתחום השיפוט שלה) התקנה לא תחול, וזאת אם התשתית העירונית אינה מספיקה או שהיא לקויה.

על פניו, נראה כי התוכנית לאישור פיצול דירות יכולה להגדיל באופן כמעט מיידי את היצע הדירות באלפי יחידות ואף יותר, וכל זאת מבלי שהמדינה תצטרך להוציא אפילו שקל מהקופה הציבורית. נראה כי רוב פיצולי הדירות יתרחשו באזורים שבהם יש היצע של דירות גדולות וביקוש גבוה לדירות להשכרה.

ייתכן מאוד כי כפי שצופים, מחירי השכירות ואף מחירי הדירות אכן יירדו כתוצאה מכך במידה משמעותית, אך השאלה היא באיזה מחיר? הסטודנטים באמת ישלמו פחות על הדירות שישכרו, אך הדירות עצמן יהיו קטנות בהרבה, איכות החיים בהן תהיה על סף הבלתי נסבלת מאחר שהדירות המפוצלות יהיו צפופות ולא מצוידות כהלכה, ועל כן לא בטוח שפתרון הפלא הזה באמת משתלם.

לאישור שניתן לפצל דירות בהיקפים גדולים תהיה השפעה רחבת היקף על המרקם העירוני ואיכות החיים - השפעה שלא בטוח שכל הגורמים הממונים, לרבות השר ישי, מודעים לה. בערים הגדולות בישראל יש מצוקת חניה חריפה, ואין כמעט ישראלי בעל רכב שלא חווה אותה על בשרו. מה יקרה כשלתושבי הערים ייתוספו עוד אלפי תושבים חדשים, שיעברו לגור באותן דירות מפוצלות עם רכבם?

בעיר כמו תל אביב - שמצוקת החניה בה חריפה במיוחד וכבר שנים לא נוספו מקומות חניה לתושבי העיר ולמבקרים בה - המרקם העירוני, שממילא היה דחוס וצפוף, ייאלץ לסבול מכה נוספת. נוסף לבעיות החניה שיצפו לתושבים החדשים שיתגוררו בדירות המפוצלות, הזיהום שייגרם מכלי רכב בערים הגדולות יגבר, מה שיפגע בבריאות התושבים.

ומה בנוגע למערכות האינסטלציה הנוספות שיותקנו בכל דירה שתפוצל? העומס על מערכות אלה עלול לגרום לבעיות סניטציה ולסבל ועוגמת נפש של כל המעורבים.

אין ספק שמחירי הנדל"ן גבוהים, ושיש למצוא לכך פתרון. השאלה היא אם הפתרון המיוחל יבוא בזכות התקנה הנ"ל, שלא בטוח שהגורמים שהיו מעורבים בניסוחה חשבו על כל ההשלכות שלה.

-

הכותב הוא עורך דין מומחה לתכנון ובנייה ושותף במשרד עורכי הדין יוסף ישורון ושות'