את הקבלנים אי אפשר לסחוט כמו את תנובה

משרד האוצר פירסם בשבוע שעבר נתונים שבעיני רבים נחשבים חיוביים: רק 6,000 דירות נמכרו באוגוסט - ירידה של 32% לעומת אוגוסט 2010. לפי מינהל הכנסות המדינה, שערך את הנתונים, נתונים ראשוניים שנוגעים לספטמבר מבשרים כי הרבעון השלישי השנה יהיה החלש ביותר בשוק הנדל"ן מאז 2002. רבים ייחסו את הנתונים למחאה; אחרים אמרו שמחירי הדירות עומדים ליפול, ושהשוק אינו זקוק לוועדת טרכטנברג.

לא מעט טעויות יש בטענות אלה. ראשית, אין כמעט קשר בין המחאה לבין הירידה בנפח עסקות הנדל"ן, שהחלה חודשים לפני פרוץ המחאה, כבר בתחילת השנה. מי שחולל את הירידה הם המשקיעים ומשפרי הדיור המתקשים לעמוד בתנאי השוק. הרקע לנטישת המשקיעים הוא צעדי המיסוי שעליהם הכריז משרד האוצר בתחילת השנה, שמבטיחים למשקיעים הטבות מס אם ימכרו דירות, ובמקביל מאיימים עליהם במיסוי גבוה אם יחליטו לרכוש דירות חדשות או להמשיך להחזיק בדירות שלהם.

ההנחה שהקבלנים עומדים להישבר כמו תנובה ולהוריד מחירים היא נאיבית. במדור הנדל"ן של TheMarker בדקנו לפני כשבועיים עד כמה הקבלנים לחוצים באמצעות ניתוח של שבעה מבצעים שחברות מציעות בימים אלה לרוכשים. הניתוח, שנעשה באמצעות בעלי מקצוע בלתי תלויים, גילה חד-משמעית שאין כמעט הבדל בין רכישת דירות במסגרת המבצעים לבין רכישה שלא במסגרתם. במלים אחרות - אף ששוק הדירות מקרטע, הקבלנים לא מורידים מחירים.

מצד שני, יש דברים שהקבלנים עושים - ואלה לא תמיד חיוביים עבור רוכשי הדירות. בחודשים האחרונים החלו הקבלנים לקצץ בפעילויות. הם משתדלים להשלים את מכירת הפרויקטים הנוכחיים שלהם, ולא ממהרים לפתוח חדשים. בסקר שנערך בשבוע שעבר בקרב קבלנים ואנשי נדל"ן דיווחו רבים מהם כי אינם מתכוונים לרכוש בזמן הקרוב קרקעות חדשות. לאחר נפילה של כמעט שלושה רבעונים במכירות, הקבלנים רואים בפעילות כזו הרפתקה מסוכנת, והתוצאה תהיה ירידה עתידית בהיצע הדירות.

נוכח כל אלה, קשה למי שמצפה לירידות מחירים להיות אופטימי. המצב הרצוי היה שלצד מחירי דירות יורדים נראה עלייה בכמות הדירות הנרכשות, אך כרגע המצב אחר - המחירים יורדים באחוזים ספורים, ומספר העסקות דווקא יורד, מה שמעיד על שוק שנמצא בדרך לקיפאון. ומה עם ועדת טרכטנברג? מבין שורות הדו"ח של הוועדה עולה שחבריה גילו מודעות, לפחות חלקית, לבעיה - אך בהגיעם להמלצות הקונקרטיות, המודעות הזאת לא באה לידי ביטוי.