האם דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח?

בעקבות ההתייקרות במחירי הנדל"ן הטיל עלינו המחוקק שלל מקלות וגזרים. מחד גיסא שינוי מהותי בשיעור מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה, ומאידך גיסא הטבות מפליגות במס שבח למי שימכור את דירתו הנוספת.

באחרונה התפרסם תיקון לחוק מיסוי מקרקעין בנושא פטורים ממס שבח לדירות מגורים. כדי להקל על המשקיע הזעיר החלטנו לעשות סדר ולפרוש את ההטבות בצורה פשוטה ומובנת ככל האפשר.

שיעור מס השבח הנובע ממכירת נכס מקרקעין למגורים הוא 20% מהשבח עצמו (אם הדירה נרכשה לאחר 7 בנובמבר 2001). כלומר, עליית ערך הנכס בניכוי כל העלויות הנלוות ותוך התחשבות בפחת ובמדד. לדוגמה, אם רכשתם נכס בעלות כוללת של מיליון שקל ומכרתם אותו במיליון ו-200 אלף שקל, תידרשו לשלם 20% על השבח בגובה 200 אלף שקל (תחת הנחה שאין השפעה של שינויי מדד או פחת), כלומר, מס בגובה 40 אלף שקל.

עד תחילת 2011, כל מי שהחזיק ביותר מדירה אחת היה רשאי לממש פטור מלא ממס שבח אחת לארבע שנים. אם הנכס הנמכר הוא דירתו היחידה הוא היה יכול לממש פטור מלא אחת ל-18 חודשים בלבד.

בתחילת 2011 התפרסמה הוראת שעה המאפשרת פטור לשתי דירות מגורים נוספות לתקופה מוגבלת, כך שכל אדם יכול למכור עד שלוש דירות "מזכות" (דירות המשמשת בעיקרן למגורים), כשאחת אינה מוגבלת בסכום והנותרות עד לתקרת שווי של 2.2 מיליון שקל כל אחת. אם מחיר הדירה הנמכרת גבוה יותר, יחול מס רק על החלק היחסי. פטור זה ניתן עד סוף 2012.

באוגוסט התפרסמה הוראת שעה מתוקנת ובה כמה שינויים (ביחס להוראת השעה המקורית): אם הנכס הנמכר אינו מוגדר "דירה מזכה", אלא "דירת משרד" (כלומר, דירת מגורים המשמשת כמשרד או קליניקה) יינתן פטור עד ל-30.6.13. כלומר, חצי שנה יותר. עם זאת, התנאי לפטור הוא שמדובר בלא יותר משלוש דירות משרד ובתקרה של עד 2.2 מיליון דולר לדירה. מנגד, לאחר תאריך זה, אם לא נמכרה דירת המשרד, לא יינתן כלל פטור ממס שבח בגין דירה מסוג זה. בנוסף, יש התייחסות של המחוקק לעניין דירות שניתנו במתנה, דירות משרד ואופי השימוש.

במקביל, תוקן בחודש שעבר גם החוק עצמו כך שלאחר ינואר 2013, יינתן פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים מזכה בידי מי שבבעלותו יותר מדירה אחת, כל שמונה שנים (במקום אחת כל ארבע שנים כיום). לגבי דירה יחידה (בהתייחס לארבע השנים שקדמו למכירה), החליט המחוקק שלא לשנות את הקיים והשאיר את הפטור ממס שבח על אחת ל-18 חודשים.

מי יוותר על הטבה של 200 אלף שקל?

מסובך? אולי, אך חשוב מאוד לתכנון תיק ההשקעות ולניצול הטבות המס הניתנות לנו. מי מאיתנו מוכן יהיה לוותר על הטבה בשווי 100, 200 או אפילו 400 אלף שקל? לנוחותכם צירפנו תרשים המראה באופן פשוט את ברירת האפשרויות בכל אחד מהמקרים.

האם כדאי יהיה למכור נכס או שניים, לממש את הפטור הניתן בגינו על השבח ולרכוש במיידי נכס אלטרנטיבי או אפילו את אותו הנכס עצמו? נראה שאנשי המיסוי שהיו מעורבים בהוראת שעה זו עשו עבודה טובה. מחד גיסא, מכירת הנכס מאפשרת פטור בגובה 20% על השבח, אך מאידך גיסא הוטל מס רכישה בשיעור של 5%-7% (תלוי מחיר) המקטין את הכדאיות ברכישה למשקיע.

יש לשים לב כי מס הרכישה חל על מחיר הנכס כולו ומס השבח מתייחס לפער בין מחיר המכירה למחיר הרכישה (בקיזוזים המתאימים). כל זאת במטרה למזער ככל האפשר את הכדאיות ב"עסקות סיבוביות" או בהשקעה חוזרת של סכומים אלה.

האם שיטת המקל והגזר אכן תביא להוזלת מחירי הדירות? ימים יגידו. ואולם סביר להניח כי פעילות זו במסגרת מכלול הפעילויות הממשלתיות העוסקות בהגברת היצע הדירות ובהקטנת הביקוש להן ישפיע במוקדם או במאוחר, תמתן את עליות המחירים וייתכן כי אף תוביל להפחתה כזו או אחרת.

-------

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". אין האמור במידע זה להוות ייעוץ או המלצה כלשהיא

השתתף בהכנת הכתבה: רו"ח ישי כהן (משפטן), שותף במשרד ארצי את חיבה, פתרונות מיסוי