מתי כדאי להשתמש בהלוואת ריבית ליבור דולרית?

>> באחרונה הודיע נגיד בנק ישראל סטנלי פישר כי הריבית המוניטרית במשק לספטמבר תישאר ללא שינוי - כלומר 3.25%. הפעם, בניגוד לחודשים קודמים שבהם לא שינה את הריבית, רמז הנגיד על שינוי מדיניות - לא עוד העלאות ריבית בתקופה הקרובה.

ואכן, לפישר צרור סיבות טובות לעצור את עליות הריבית: שיעור האינפלציה החזוי, המשבר העולמי, שער הדולר ועוד. האם אנו, לווי המשכנתאות, עתידים להרוויח מהמדיניות החדשה? מהם המהלכים, אם בכלל, שעלינו לנקוט?

ריבית הפריים, המהווה בסיס לריבית המשכנתא במסלול זה, גבוהה ב-1.5% מהריבית המוניטרית ועומדת על 4.75%. לרוב יעניק לנו הבנק הלוואה במרווח שלילי של חצי אחוז ואף יותר, כלומר, הריבית הנומינלית (נקובה) על הלוואה במסלול זה תהיה לרוב 4%-4.25%.

מאידך, הלוואה נוטלים לתקופה ארוכה (לרוב עשרות שנים) ולכן לא מן הנמנע שריבית הפריים תשוב ותעלה ועמה גם ההחזר החודשי בגין ההלוואה.

ממוצע ריבית הפריים משנת 2000 ועד היום היה 6.24%. אם נחשב ממוצע זה בשמונה השנים האחרונות (2003-2011), תהיה ריבית הפריים הממוצעת 5.23% בלבד. לפי נתונים אלה, בהשוואה להלוואה בריבית קבועה צמודת מדד של 4% ל-25 שנה (עם מדד משוער כ-3% לשנה), הלוואת הפריים זולה באופן משמעותי.

האם משכנתת הפריים היא האלטרנטיבה היחידה להלוואה בעלות נמוכה? ובכן, השוק העולמי מציע לנו אלטרנטיבות נוספות: הריבית המוניטרית בארה"ב כמעט אפסית וזו של אחותה האירופית עומדת על מעט יותר מ-1%. הלוואות אלו זמינות בריבית ליבור (ריבית בין בנקאית להלוואות מט"ח הנקבעת בלונדון) ברוב הבנקים למשכנתאות בישראל, ולכן אפשר ללוות במסלול זה וליהנות ממחירי "סוף עונה" אלו.

נכון ליום כתיבת שורות אלו ריבית הליבור הדולרית היא כ-0.5%. בהנחה שנשיג הלוואת משכנתא מבנק למשכנתאות במרווח בנקאי של 2%, תהיה הריבית השנתית ללווה כ-2.5% בלבד. יתרה מכך, נגיד הבנק הפדרלי, בן ברננקי, הצהיר לפני כמה שבועות שישמור על ריבית זו לתקופה של שנתיים לפחות, אימרה שמבטיחה את העלות הנמוכה של ההלוואה בטווח זמן זה.

החשיפה הנובעת מהלוואה דולרית ללווה הישראלי מתייחסת לשני אספקטים: שיעור הריבית ושער החליפין. למרות ששיעור הריבית "מובטח" ברמתו בשנתיים הקרובות, אנו חשופים לעלייה חדה בשער הדולר, שבמידה שתתרחש, תייקר את עלות ההלוואה. מאידך, ירידה בשער הדולר תקטין את עלות ההלוואה.

האם כדאי לקחת את הסיכון וליטול הלוואה דולרית במקום השקלית הצמודה והיציבה? כמובן שאין תשובה חד משמעית לשאלה זו וההחלטה תלויה בנתונים הפיננסיים של הלווה, בהעדפות הסיכון, ביכולת ההחזר החודשית ועוד. עם זאת, מומלץ לשקול לשלב הלוואה דולרית בשיעור כזה או אחר בתוך סל המשכנתא שלכם לאור העובדה שעלות הכסף (שיעור הריבית) בהלוואה זו כה נמוך כיום.

ומה לגבי הלוואת צמודה ליורו? השיקול והמשתנים דומים. גם היורו נמכר כיום במחירי סוף עונה (אם כי שיעור ריבית הליבור בהלוואה זו גבוה בכאחוז אחד ממקבילו האמריקאי) ולכן מומלץ לשקול לשלב חלק כלשהו מההלוואה במסלול זה.

בכל מקרה, היות שההכנסות של רובנו מתקבלות בשקלים, מומלץ לתחום את סך הלוואות המט"ח לשיעור מקסימלי של רבע או אפילו חמישית מסך המשכנתא ולא יותר. כשתתייקר ריבית הליבור של הלוואות אלו, נוכל לשוב ולמחזרן להלוואות בריביות שקליות צמודות או שאינן צמודות - על פי נתוני השוק ביום המחזור.

במאי הטיל בנק ישראל מגבלות על שיעור ההלוואות המשתנות מסך המשכנתא לכדי שליש בלבד. האם מגבלה זו תמנע מאיתנו למחזר הלוואות קיימות כדי להשתמש בהלוואות על בסיס ריבית ליבור?

ובכן, מגבלת בנק ישראל עדיין תקפה ועומדת בהתייחס להלוואות חדשות, אך אינה חלה לגבי מיחזור הלוואות קיימות. אם שיעור ההלוואות המשתנות (פריים, מט"ח, צמודות המשתנות בתדירות נמוכה מחמש שנים וכו'), לדוגמה, היה 80% מסך ההלוואה, נוכל למחזר את המשכנתא ולשמור על אותו שיעור של הלוואות בריבית משתנה.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס".

שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il

מאמר זה אינו מהווה ייעוץ או המלצה