אספן מוכרת חצי ממקבץ הדר בחיפה

חברת אספן גרופ שבשליטת רוני צארום עשתה אתמול היסטוריה קטנה בתחום הנדל"ן המניב כאשר הצליחה למכור למדינה חלק ממקבץ דיור של 200 דירות שנועד לשרת את משרד השיכון. בעסקה שבה מכרה אספן 50% ממקבץ הדיור בשכונת הדר בחיפה מתחלקות שתיים - האחת היא חברה פרטית בבעלות מנכ"ל שיכון ובינוי לשעבר, עוזי ורדי זר, והשנייה חברת שקמונה, שבבעלות משותפת של עיריית חיפה ומשרד השיכון ובינוי. חצי מהאחזקות במקבץ נמכרו אתמול ב־16.7 מיליון שקל. מתוך סכום זה ינוכה סכום של 4.8 מיליון שקל בגין הלוואה שקיבלה החברה מהשותפות ושהרוכשות לוקחות על עצמן את האחריות והחבות להשיבה לשותפות. החברה מסרה כי בעקבת זאת יוותר בידה תזרים חופשי של 12 מיליון שקל. זו הזדמנות יוצאת דופן ללמוד על היקף ההכנסות בתחום מקבצי הדיור.

שכן, מעבר לרווח הנאה שרושמת החברה על העסקה, שיחה של "כלכליסט" עם מנכ"ל אספן גרופ אילן גיפמן חושפת כי בכל שנה, לאחר החזרי ההלוואות שנטלה כדי להשקיע בפרויקט, היא "החזירה הביתה", כלשונו, כמיליון שקל.

מקבצי הדיור החלו לפעול כפתרון מהיר למצוקת הדיור שאפיינה את גל העלייה של שנות התשעים. באותם ימים היתה דרישה לדירות קטנות במרכזי הערים, ומשרד השיכון פרסם מכרזים לשוק הפרטי כדי שיוכל להשכיר (דרך החברות המשכנות) את המבנים. החוזים של יזמי הנדל"ן אשר בנו את המקבצים נחתמו לתקופות של 15 שנים עם אופציה להארכה של 5–10 שנה נוספות. בין החברות שמחזיקות כיום במקבצי דיור: אנגל, וילאר, נתנאל, פנטהאוס, אמות וכמובן אספן.

חוששים בפריפריה

בתחילת שנות ה־2000 נחשבו מקבצי הדיור כאלטרנטיבה מועדפת על היזמים בשל מצב שוק הנדל"ן הבעייתי באותן שנים, ובעידוד המדינה נבנו מקבצים נוספים. בתחילת דרכם כ־10% מדיירי המקבצים היו קשישים שהתקשו במציאת מקומות דיור. אך ב־2009 מתח מבקר המדינה ביקורת קשה על התנהלות המדינה בניהול ובחירת מיקום המקבצים, כשבין היתר טען כי יש תפוסה חלקית בחלקם בעקבות החלטה של משרד הקליטה לשכור מבנים במקומות שבהם יש עודף היצע. לעומת זאת, המקבץ בחיפה נמצא בתפוסה מלאה ובתחתיתו נבנו 18 חנויות כ"השלמת הכנסה" למשקיעים.

פעילים בשוק הנדל"ן מספרים כי בעלי חלק מהמקבצים חוששים כי המדינה לא תחדש את החוזה עמם ולכן הם עלולים להישאר עם הרבה מאוד דירות למכירה, שחלק גדול מהן באזורים שונים בפריפריה שבהם ביקוש מועט לדירות. למעשה, ההערכות מדברות על כך שאם המדינה לא תחדש חוזים יזרמו לשוק הדיור בשנים הקרובות אלפי יחידות דיור. אולם גיפמן העריך אתמול בשיחה עמו כי שוויו של המקבץ בחיפה צמח דווקא בשל העובדה הזו. "מדובר במקום אטרקטיבי ויש סיבה טובה להעריך שמכירת הדירות הללו תניב רווחים יפים", הוא אומר. במקביל, הוא מדגיש, "הכניסה של המדינה לשותפות במקבץ היא נדירה, ואנחנו וורדי זר מבינים שמהמשמעות של השותפות הזו היא שהיא תבטיח לנו המשך פעילות במקבץ".