"בלי משקיעי נדל"ן, בניינים לא יקומו"

כמעט ואין יזם נדל"ן בישראל שאין לו ביקורת על מדיניות הממשלה בתחום. לא פעם הביקורת נתפסת כבכיינות, אך כשהיא באה מאדם שגדל ופיתח את עסקיו בחו”ל ויש לו יכולת השוואה — יש לדבריו משמעות מיוחדת.
יעקב גורסד, בעל השליטה (58%) בחברת הנדל"ן הציבורית YBOX, הוא יזם כזה. “בכל יום יש כאן כותרות חדשות על כוונות שונות של משרדי הממשלה”, פותח מי שגדל כחרדי בפרברי פריז ועשה שם את הונו בעסקי המחשבים והנדל”ן. “בהתחלה הייתי עצבני מאוד וכל הזמן אמרתי שאני עוזב. אבל אחי יהודה, מנכ"ל YBOX, הרגיע אותי ואמר לי שזאת המדינה: הם אוהבים לעשות חוקים, ואין מה להיבהל כי תבוא ממשלה חדשה שתשנה את החוק".
הדמיה של מגדל לייטהאוס בבת ים . בימים אלה הוא מוטרד מהחוק שמקדם שר האוצר משה כחלון להטלת מס על דירה שלישית ומעלה. "אני לא מבין את ההיגיון", אומר גורסד. משקיע ששם כסף עוזר ליזם להרים את הבנייה. אם אתה מוריד את המשקיעים מהשוק, חצי מהבניינים לא יקומו. בתחילת הדרך אתה חייב משקיעים: אלה אנשים שמבינים בנדל"ן וקונים דירות כעסק, בלי הסנטימנטים של אדם שרוכש דירה למגורים שכל התהליך איתו אטי יותר. לעצור את המשקיעים זה מאוד לא חכם, הם הריאות של הנדל"ן".
הענף מלא בהפתעות
לדברי גורסד, הביורוקרטיה בצרפת שונה מאוד מבישראל. “שם אין הפתעות ואילו כאן הענף מבוסס על חוסר ודאות. היה לי פרויקט בתל אביב שלקח לנו שבע שנים לאשר בלי שהתוכנית השתנתה מהותית. לא היה לי ברור למה לא יכלו לאשר את זה חמש שנים לפני כן. בצרפת אם יש תוכנית מאושרת, העירייה חייבת לתת לך היתר בנייה בתוך ארבעה חודשים.
"בארץ אתה לא תמיד מבין למה לא מאשרים לך. רכשתי בעיר מסוימת קרקע ב־80 מיליון שקל והפרויקט התעכב כשפרויקטים אחרים בעיר כן התקדמו. נכנסתי לראש העיר וצעקתי עליו, והוא אמר לי שיש בעיה של תשתיות. למה זה צריך לעניין אותי? קניתי קרקע מאושרת לבנייה והתפקיד שלו לדאוג שיהיו תשתיות מתאימות.
“או זה שבישראל כל שכן יכול לעכב את הפרויקט חודשים רבים. בצרפת אפשר להתנגד, אבל ההתנגדות חייבת להיות מנומקת. התנגדות לשם התנגדות יכולה להוביל לאישום פלילי נגד המתנגד, והיזם יכול לתבוע אותו".
בשש השנים האחרונות גורסד חי על קו צרפת־ישראל. את פעילות הנדל”ן החל בתל אביב וכיום הוא בונה בחדרה, נתניה, כפר סבא ורעננה. בקרוב תחל בניית מגדל היוקרה לייטהאוס בבת ים: 41 קומות שיכילו 194 דירות, כ־80 סוויטות ושטחי מסחר. את המגדל תכנן האדריכל אילן פיבקו, שגורסד שיתף עמו פעולה גורסד בכמה פרויקטים שהבולט שבהם הוא רביעיית פלורנטין.
יעקב גורסד . צילום: עמית שעל פועלים מתחלפים כל יום
בפרויקט בדרום תל אביב חוו השניים תקלות בנייה רבות שהתגבשו לכתב תביעה נגד החברה המבצעת דניה סיבוס. "רוב קבלני הביצוע בישראל גרועים", אומר פיבקו שהצטרף לראיון. "אין הרבה חברות טובות. עשיתי עם גורסד פרויקט אחד עם מבצעת גרועה, שאתה רואה מה נעשה בפרויקט לאורך שנים, ולמדנו את הלקח”.
גורסד מוסיף ש"בצרפת לחברה יש מנהל פרויקט שעובד בה 20 שנה ומכיר את אחרון הפועלים. בארץ קורה שבכל יום מתחלפים הפועלים. ברביעיית פלורנטין התחלפו חמישה מנהלי פרויקט, וזו לא החברה הזולה ביותר".
בתגובה מסרה דניה סיבוס כי היא עצמה תבעה את חברת רביעיית פלורנטין שהזמינה את העבודה. “הטענות מופרכות ומטרתן להשיג יחסי ציבור על חשבון שמה הטוב של החברה, שתגיב במלוא החומרה בהליכים המקובלים בבית המשפט”, נמסר.
כמו יזמים נוספים, גורסד ופיבקו אינם מאמינים בתוכנית מחיר למשתכן. “זה לא יפתור את הבעיה, אלא ייצור בעיות חדשות בגלל איכות איומה של בנייה ונראות”, אומר פיבקו. “המחירים לא יירדו כי יש יותר ביקוש מהיצע". גורסד מוסיף ש“הדיירים יסבלו מאיכות בנייה ירודה וערך הנכס יירד”.
בבת ים הם מאמינים יותר. "בת ים הולכת להיות הדבר הבא", אומר פיבקו, “זה קורה והמחירים שם רק עולים. אנשים מתחילים להאמין בעיר. אני עובד על חמישה מגדלים שעומדים להיבנות בבת ים וזה מתקדם מהר".
“הלקוח הישראלי לא טיפש, כשאתה בונה משהו יוקרתי יש לך יותר סיכוי לשמור על ערך הנכס”, אומר גורסד. “אני מאמין שבת ים תתאחד עם תל אביב כי זו המגמה בעולם. גם בפריז זה קורה. בקו אווירי, בת ים היא רק קילומטר מתל אביב. זה בורגני להגיד שאתה לא רוצה לגור בבת ים אלא בתל אביב, זה רק שם”.
אתה מנצל את קשריך עם צרפת כדי להגדיל את המכירות לצרפתים?
"רוב הרוכשים שלנו הם ישראלים. אני אוהב לעבוד איתם. דייר ישראלי הוא דייר ישר שמשלם בזמן, ודווקא הצרפתים הם אלה שלא משלמים בזמן, אתה מתקשר והם לא עונים. בחדרה מכרנו 95% לישראלים ובבת ים 60%. בפלורנטין מכרנו 70% לצרפתים, והייתי מעדיף למכור את רוב הדירות לישראלים, כי חלק גדול מהצרפתים לא גרים שם, והרבה דירות רפאים זה בעייתי”.