הבנקים - הסרבנים החדשים

בפרויקט נדל"ן מסורתי, שמעצם טיבו הוא פרויקט רחב היקף שמצריך השקעה כלכלית גדולה, הבנק המלווה מספק את המימון לביצועו ומהווה צינור החמצן שלו. הבנק מספק גם את ערבויות חוק המכר שנותנות את הביטחון ברכישת דירה על הנייר. ערבות חוק מכר במהותה מותנית בכמה תנאים מצטברים. זאת להבדיל מערבות בנקאית אוטונומית, שהיא בת מימוש מיידי לפי דרישה. מכאן שערבות חוק מכר זולה משמעותית מערבות אוטונומית, ומלבד זאת לא מצריכה ריתוק הון כשם ערבות אוטונומית, מה שמקל מאוד את ההתחייבויות של החברה המוכרת כלפי הבנק.
בפרויקטים של התחדשות עירונית - תמ"א 38 ופינוי־בינוי - החברה הקבלנית עושה עסקה עם בעלי דירות בבניין, שלחלקם כבר רשומה משכנתא על הדירה. כאן אנו נתקלים בבעיית המימון הגדולה, זו שהיזמים שנושאים בנטל הוצאות הפרויקט לא תמיד ערים לקיומה.
במקרה של פרויקט במתווה של הריסה והקמה (תמ"א 38/2) בעל הדירה מוסר את הדירה לחברה לצורך הריסתה, וכבטוחה להבטחת התמורה המגיעה לו הוא מקבל את אותה ערבות חוק מכר כשם שמקבל רוכש דירה על כספו.
הבנקים, שלהם כבר רשומה משכנתא על הדירה עוד ממועד רכישתה בידי בעליה, אינם מסתפקים באותה ערבות חוק מכר. במקרה זה הבנק דורש לקבל ערבות אוטונומית בלבד - אותה ערבות שהעלות שלה ליזם גבוהה ומעמיסה על הפרויקט. מדובר באבן נגף נוספת לפרויקטים מסוג זה, שגם כך רוויים בקשיים.
במה טהור הבנק מבעל הדירה? מדוע כאשר בעל הדירה, אשר נותן את קורת הגג שלו, מסתפק בערבות חוק המכר, הבנק עומד על קבלת ערבות אוטונומית ולא פחות מכך?
משכנתא (אילוסטרציה) . צילום: שאטרסטוק נתון זה מעמיס על עלויות הפרויקט ופוגע בתמורות המגיעות לבעלי הדירות (שכן היזם יכלכל עלות זו). הבנקים גורעים כך מהיכולת של בעלי דירות למכור את הדירה שלהם במהלך תקופת הפרויקט, מאחר שלרוב רוכש הדירה החדש יגדיל את המשכנתה לצורך הרכישה, מה שיצריך מהיזם ערבות אוטונומית גדולה יותר.
אז מדוע דווקא במקרים אלה הבנק מסרב לקבל את ערבות חוק המכר? הסיבה לכך היא, כל הנראה, היותו של בעל הדירה לקוח שבוי. כאשר רוכש דירה מחפש בנק למימון הרכישה, הבנקים יודעים כי אם יעלו דרישה חריגה הוא ימצא את מבוקשו בבנק אחר. ואולם, במקרה של תמ"א 38 הבנק הוא כבר בעל המשכנתא ואין לו כל תמריץ להסכים לשנות את מבנה הבטוחה. מעבר לכל, בכוחו להכתיב את תנאי המשחק.
מדובר בכשל שוק של ממש: הבנק, שכבר יש לו אחיזה בדירה בדמות משכנתא, מכתיב את תנאי העסקה ויכול אף להביא להפלתה.
כשמדובר בבעל דירה סרבן, ניתן לכפות עליו את ביצוע הפרויקט לפי חוק החיזוק, אבל הבנק אינו בעל דירה שניתן לדרוש את כפייתו.
המחוקק שאפשר את ביצוע הפרויקטים האלה לא צפה מצב שבו הם יחושקו דווקא בגלל הבנק, שניכס לעצמו זכות וטו לביצועם.
כאן המקום לדעתי לקרוא למחוקק ולמפקח על הבנקים לעשות את הסדר הראוי ולחייב את הבנק להסתפק בערבות חוק מכר כאחרון הבעלים, כל שכן כאשר ענייננו בפרויקטים בעלי חשיבות לאומית שביסודם הצלת חיי אדם.
הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין גינדי כספי, העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטי התחדשות עירונית