החלטה לא משובחת

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי מרכז נקבע כי חברי קבוצת רכישה שרכשו מקרקעין לפני שינוי ייעודם למגורים, לצורך בניית דירות למגורים, לא יהיו זכאים לפטור מהיטל השבחה בגין דירותיהם. משמעותו המעשית של ביטול הפטור - תוספת של עשרות ואף מאות אלפי שקלים למחיר הדירה.
היטל השבחה הוא מס משמעותי בפיתוח נדל"ן בארץ. מדובר במס המוטל על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, ונכנס לקופת הציבורית העירונית כתוצאה מעליית שוויים של מקרקעין עקב תוכנית משביחה, אישור הקלה או שימוש חורג. שיעור ההיטל הוא 50% מההשבחה עצמה, כלומר הבעלים משתתף עם הרשות המקומית ב־50% מעליית ערך הקרקע שבבעלותו.
דירות בבנייה. פסק הדין מצמצם את הזכות החוקית לפטור מהיטל השבחה עבור דירת מגורים עד שלא נשאר ממנה כמעט דבר . צילום: ענר גרין חוק התכנון והבנייה מעניק פטור מהיטל השבחה בנסיבות מסוימות המפורטות בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק. בסעיף 19 (ג)(1) קובע החוק כי בכל בנייה או הרחבה של דירה ששימשה או תשמש למגורים של אותו אדם או קרוב משפחתו במשך ארבע שנים לא ייגבה היטל השבחה בגין שטח של עד 140 מ"ר. הפטור נועד להקל על בעלי מקרקעין להרחיב ולשפר את תנאי מגוריהם, והוא אינו מגביל את מספר הדירות שלגביהן ניתן לבקש את הפטור.
כרסום מתמיד
במהלך השנים חל כרסום בהיקף הפטור וזאת על ידי פסיקת בתי המשפט, שפירשו את תחולתו באופן מצמצם תוך שימת דגש על ההיבט הסוציאלי שלו. בעניין צרי קבע בית המשפט העליון כי בני משפחה אחת זכאים לפטור עבור דירת מגורים אחת בלבד, גם אם אושרו על המקרקעין שלהם כמה דירות שישמשו למגוריהם. מאז הלכת צרי נוקטים בתי המשפט וועדות הערר בגישה הולכת ומצמצמת של תחולת הפטור בסעיף 19 (ג)(1) על בני אותה משפחה.
בפסק הדין שניתן השבוע נפל דבר עת בית המשפט המחוזי מרכז קבע צמצום נוסף לפטור כך שגם מבקשי פטור שהם שותפים במקרקעין ואינם בני אותה משפחה יוכלו לקבל פטור עבור דירה אחת בלבד. לפסק הדין השלכות מרחיקות לכת על רוכשים במסגרת קבוצות רכישה, במיוחד בקרקעות חקלאיות, שצפויים לתוספת של עשרות או מאות אלפי שקלים למחיר דירותיהם. בית המשפט קבע, בדעת רוב, כי גם מבקשי פטור שהם שותפים במקרקעין, שהתארגנו לרכישה משותפת כדי להקים את דירותיהם לאחר שתאושר תב"ע, לא יהיו זכאים לפטורים עבור כל דירה ודירה אלא יצטרכו להתחלק ביניהם בפטור אחד לדירה אחת בלבד. השופט אהרון מקובר בדעת מיעוט סבר כי כשאין מדובר בבני אותה משפחה יש להעניק את הפטור לכל אחת מהדירות.
ליצור ודאות
לפסק דין זה השלכה ישירה על מחירי הדיור, והוא מצמצם את הזכות החוקית לפטור מהיטל השבחה עבור דירת מגורים עד שלא נשאר ממנה כמעט דבר. יש להניח כי הוועדות המקומיות יקפצו כמוצאות שלל רב על פסק הדין ויישמו אותו באופן מיידי, לפחות כל עוד יעמוד בתוקפו, כך שהקופה הציבורית תזכה במלוא היטלי ההשבחה בגין כל תוכנית שתאושר. בעידן זה, שבו מחירי הדיור הגואים הפכו לבעיה לאומית של ממש, ספק אם פרשנותו של בית המשפט היא הפרשנות הרצויה. מאחר שבין נוסחו המילולי של סעיף הפטור לפרשנויות שניתנו לו על ידי בתי המשפט כבר נפערה תהום עמוקה, ראוי כי המחוקק ייתן דעתו למצב שנוצר ויבהיר בחקיקה את עמדתו ביחס לתחולת הפטור מהיטל השבחה עבור דירת מגוריו של אדם, באופן שייצור ודאות ובהירות בנושא זה.
הכותבת היא בעלת משרד עו"ד מומחית בדיני תכנון ובנייה ומקרקעין