האם לקנות דירה עכשיו

>> שוק הדירות למגורים עובר מאז 2008 "תיקון אלים" (כלפי מעלה) במחירי הדירות, לאחר השפל וירידת המחירים המתמשכת שאיפיינו אותו מ-1997 לאורך כעשור.

לאורך עשר השנים האלה ירדו מחירי הדירות שבבעלות דייריהן, ריאלית, בשיעור מצטבר של יותר מ-20%. שחיקת המחירים תוקנה כלפי מעלה בתוך פחות משנתיים, תוך יצירת תחושות בועתיות (לדעתי בלתי מוצדקת) בין קהל צרכני הדירות.

אין פלא אפוא שבשנתיים האחרונות מרבים קרובים, וידידים להעלות בפני את השאלה אם זה הזמן המתאים לרכוש דירה. עבור רובם זו החלטה כבדת משקל, שכן מדובר בהשקעת נתח גדול (לעתים עיקרי) מכספם (חסכונותיהם לטווח ארוך), וברוב המקרים גם כניסה להתחייבויות לטווח ארוך (משכנתה). השאלה מתחדדת עוד יותר משום שבעבור מרבית משקי הבית, רכישת דירה היא תהליך מורכב (פסיכולוגית ופרוצדורלית), המלווה בחששות כבדים, הנובעים הן מעצם החלטת ההשקעה והן משאלת העיתוי (האם קנינו היום ביוקר מה שמחר יהיה זול בהרבה?).

בעיית העיתוי מתחדדת עקב ההערכות המנוגדות המתפרסמות, חדשות לבקרים, על ידי אנליסטים, באשר למגמת המחירים. בזהירות אומר שמרבית ההערכות האלה אינן נשענות על ניתוח סדור של התהליכים הענפיים, וחלקן אף מופרחות לאוויר כבלונים המיועדים לשרת אינטרסים של מפריחיהן. ואולם הפרסום הבלתי פוסק של ההערכות האלה מחזק את תחושת הבלבול של חלק נכבד מצרכני הדירות (ואולי לכך שואפים חלק מיצרני התחזיות הללו).

רוכשים למגורים לא צריכים לחכות

אנסה לענות כאן על השאלה אם זה הזמן לרכישת דירה - ולאלה שעבורם התשובה היא לא, אנסה להצביע על הזמן המתאים. כדי לענות על כך יש לחלק את ציבור רוכשי הדירות הפוטנציאלי לשני מגזרים עיקריים: הראשון הוא מגזר רוכשי הדירות למטרות מגורים עצמיים, והשני הוא מגזר רוכשי הדירות למטרות ההשקעה.

באשר למגזר הראשון (רוכשים למטרת מגורים), המלצתי פשוטה: מצאו את הדירה המתאימה לכם ואותה רכשו. אין טעם לדחות את הרכישה, שכן כל התחזיות על ירידות מחירים צפויות הן בערבון מוגבל (כולל אלה המופיעות בהמשך מאמר זה) ועלולות להתבדות. התחזיות האלה מתאימות בעיקר למשקיע שמנהל את מערכת הסיכונים של תיק ההשקעות שלו, שכולל גם דירות מגורים, המניבות לו שכר דירה.

כאן ברצוני לפרט את כוונתי באמירה "הדירה המתאימה". דירה מתאימה פירושה שמצד אחד הרוכש יכול לעמוד לאורך זמן בנטל הכרוך ברכישתה (החזר המשכנתה ותשלומים אחרים), ומנגד היא הטובה ביותר לצרכיו מבחינת גודל ומיקום (ברור שתמיד יש דירות גדולות יותר וממוקמות טוב יותר, אך הן כמובן גם יקרות יותר). באשר למגזר המשקיעים (המגזר השני לעיל), כאן התשובה מורכבת יותר ומחייבת ניתוח והערכה של מצב השוק כיום והערכת המגמות המסתמנות בו לשנים הקרובות.

במאמרים קודמים הצבעתי על סוף 2011 כעיתוי הסביר בעיני להתאזנות שוק הנדל"ן למגורים, כלומר סוף התיקון כלפי מעלה במחירים. האיזון, שאכן מסתמן, נובע לדעתי בעיקר מהגידול בהיצע - גידול מתמשך במספר התחלות הבנייה למגורים, שהשיג את הביקוש השוטף לדירות, שמקורו בעיקר בתוספת השנתית השוטפת של משקי בית (לכך יש להוסיף ביקוש שולי בהיקפו לדירות להשקעה של תושבי חוץ, שאינן מיועדות להשכרה).

מכיוון שהזמן הנדרש לתגובת היצע בענף הבנייה הוא ארוך (בדרך כלל שנתיים ויותר), האיזון שמסתמן במגמת המחירים כיום, הוא תגובה של יזמים בענף להתייקרות שהסתמנה מ-2008. מכך נובע, להערכתי, שתגובת היזמים ל"התקררות" המסתמנת בשוק כיום צפויה לבוא לידי ביטוי כמותי בתוך כשנתיים. לתגובה הטבעית של היזמים בענף יש להוסיף גורם חשוב נוסף שעשוי לחזק משמעותית את מחזור העסקים הענפי - רמת הפעילות המשקית.

יזמים ייכנסו למגננה

להערכתי, סביר להניח שההאטה המסתמנת בעולם, עקב סיבות שלא כאן המקום לפרטן, צפויה להימשך לפחות ב-2012, וקרוב לוודאי שגם ב-2013. המשק הישראלי, שתלותו בפעילות הכלכלית בעולם גבוהה, צפוי להגיב לפחות בהאטה (אם לא יותר מכך) בקצב הצמיחה.

בהתאם לכך, צפויה תגובה של היזמים בענף הבנייה - שצפויים להיכנס (ומרביתם כבר נכנסו) למגננה, שפירושה צמצום והתאמה של היקף הפעילות - ל"חורף הכלכלי" הצפוי, דהיינו הקטנת מספר התחלות הבנייה בפרויקטים שבהם ניתן לעשות זאת. התאמת ההיצע הצפויה לא תאפשר למחירים לרדת בחדות.

להערכתי, ההאטה בענף תגיע לשיא לקראת סוף 2013, ומכאן נובעת התשובה לשאלה שהוצגה בראשית המאמר. העיתוי הנכון למשקיעים לרכישת דירה הוא לקראת סוף 2013. עיתוי זה יאפשר להם כניסה להשקעה בנקודת שפל שבה השוק צפוי להיות של קונים. לאחר מכן צפוי שינוי במחזור העסקים, שבו יוכלו לקטוף את פירות ההשקעה.

-

הכותב הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים