תל אביב: השקעה בסיכון גבוה

>> ברבעון השני של 2011, מחיר דירה ממוצעת בתל אביב היה 1.83 מיליון שקל. ברבעון הראשון היה מחיר דירה ממוצע 1.96 מיליון, ובזה שקדם לו 1.91 מיליון - כלומר חלה ירידה של כ-6.5% אחוזים ביחס לרבעון הראשון. האם אנו צופים בתום עידן הזהב של העיר הגדולה?

בין 2000 ל-2003, ירדו המחירים בתל אביב בכ-14% באופן נומינלי, ובכ-20% באופן ריאלי (תוך התחשבות במדד המחירים לצרכן). ירידה זו באה בהמשך לגל עליות חד שהתרחש במחצית השנייה של שנות התשעים. יש שישייכו משתנים חיצוניים נוספים שגרמו לגל הירידות ובכללם המצב הפוליטי, משבר הדוט.קום ופרוץ האינתיפאדה השנייה.

כיום ישראל היא מדינה יציבה הרבה יותר מבחינה פיננסית, בעלת תוצר לאומי גולמי מרשים, שיעור אבטלה הנמוך ביותר מאז קום המדינה ושוק פתוח ומשוכלל. האם כל אלו, בהיעדר משבר גיאו-פוליטי - אם לא יהיה כזה - ישמרו את מחירי הנכסים בעיר הביקוש האולטימטיבית ברמתם הנוכחית?

ניתוח חד ומעמיק יותר של שמונת הרבעונים האחרונים למחירי דירות בתל אביב יכול ללמד אותנו יותר על המגמות השונות בעיר.

בנוגע למחיר דירה ממוצעת בתל אביב, אנו רואים עלייה חדה עד לרבעון הראשון של 2011 וירידה ברבעון השני של השנה. מבט מהיר על פילוח סוגי הנכסים מראה שמחד, בנכסים הקטנים יותר - חדר וחצי עד שלושה חדרים - נמשכה מגמת העליה ומאידך, בנכסים הגדולים יותר - בני 3.5 חדרים ויותר - חלה ירידה חדה במחיר, שגררה עמה מטה את הממוצע.

ברבעון הראשון של השנה, מחירה הממוצע של דירת 3.5-4 חדרים היה כ-2.5 מליון שקל. ברבעון שלאחריו היה המחיר 2.27 מיליון - ירידה של כ-9%. מחירה של דירת 4.5-5 חדרים ירד מ-3.62 מיליון שקל, לכ-3.06 מיליון שקל - ירידה משמעותית של כ-15% ברבעון אחד.

האם שינוי זה מרמז בהכרח על ירידות מחירים עתידיות בנכסים הגדולים והיקרים בבירה העסקית של ישראל? התשובה היא לא. השוני במחירי הנכסים היקרים תנודתי ביחס לשאר הנכסים, ויכול לנבוע ממספר העסקות ומתמהיל הנכסים (לדוגמה, ברבעון מסוים נמכרו יותר דירות יקרות בנות חמישה חדרים בצפון העיר מברבעון הקודם). נדרשים נתונים עתידיים נוספים בכדי להגיע למסקנה נחרצת בנושא.

ציבור הרוכשים, ובמיוחד המשקיעים, יושב כיום על הגדר - בהמתנה להתפתחויות בשוק. הקשחת תנאי האשראי בידי בנק ישראל והמפקח על הבנקים, הגדלת נטל המס בידי האוצר והמחאה החברתית יוצרים מצב של חוסר ודאות בשוק הנדל"ן. רוכשים חוששים להתחייב על רכישת נכס חדש, בציפייה שמחירו ירד, ומנגד משפרי דיור ממשיכים להתבצר בעמדותיהם מחשש לחוסר יכולת להתחייב לנכס גדול יותר.

שיעור המשקיעים מסך רוכשי הדירות בישראל ירד בשיעורים חדים. רובם בחרו באסטרטגיית "Hold". תל אביב, ששיעור הדירות בבעלות משקיעים בה הוא מהגבוהים במדינה, מחדדת ביתר שאת את ה"ישיבה על הגדר". מתווכים מצביעים על ירידה חדה בכמות העסקות ועל התבצרות המוכרים במחירים לא ריאליים - שאינם מובילים למכירה.

למרות האמור, נזכיר כי חווינו מצב דומה בשלהי אוקטובר 2008, אז ירד מספר העסקות בשיעורים חדים - הציבור בישראל המתין בדריכות להשפעות המשבר הפיננסי בארה"ב על שוק הנדל"ן בישראל ולכן עצר כל פעילות. לקראת מאי 2009, נראה שהציבור הפנים את העובדה ש"צלחנו" את המשבר ושכפי הנראה, מחירי הנכסים לא יצנחו בעשרות אחוזים, כמו שצנחו ביבשת האמריקאית. מאותו רגע ואילך, החלה התייקרות חדה במחירי הנכסים, והשאר היסטוריה.

השפעות פעולות הממשלה על הגדלת היצע הנכסים בשוק טרם הבשילו, ולכן לא מן הנמנע ששינוי המגמה הנוכחי הוא זמני. השקעה בנכס מניב בתל אביב, בימים אלו של חוסר ודאות, משולה להשקעה בסיכון גבוה. בהנחה שהתשואה על נכס ממוצע בתל אביב דומה לזו המתקבלת על אג"ח ממשלתית - לא נצפה לראות משקיעים רבים בזמן הקרוב.

-

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס".

לשאלות ותגובות:

www.REJ.co.il