מוכרי הדירות מוכנים להתפשר רק פעם אחת

>> פעילים בשוק הנדל"ן מספרים על האטה בשוק בתקופה האחרונה, ואף על ירידות מחירים קלות. האם פירוש הדבר כי רוכשי הדירות יכולים להתמקח ולהוריד את המחיר שדורשים המוכרים? בדיקה מיוחדת שביצעה חברת MNA מחקרי נדל"ן עבור TheMarker מלמדת שהתשובה לשאלה זו היא שלילית במרבית המקרים.

בחברה בדקו פרמטר שמכונה בארה"ב יחס מכירה לתמחור ((Sale to List Ratio - כלומר היחס בין המחיר הסופי של העסקה למחיר הראשוני שאותו פירסם המוכר. זוהי הבדיקה הראשונה מסוגה שנערכה בישראל. ככל שהיחס קרוב יותר ל-1, כך מחיר המכירה קרוב יותר למחיר המבוקש. בבדיקה שנערכה נמצא כי במרבית המקומות בישראל יחס זה קרוב ל-1 או אף גבוה ממנו, ופירוש הדבר שמוכרי הדירות אינם נוטים להתגמש במשא ומתן.

בחברה טוענים כי יחס זה עשוי לבטא מגמות "בועתיות" בשוק. כדוגמה לכך הם מציגים מקרים בארה"ב שבהם נרשם יחס גבוה מ-1 בשווקים שהתפתחה בהם בועת נדל"ן. "בשוק שבו הכסף זול במיוחד, רוכשי דירות, בעיקר משקיעים ספקולטיביים, יצרו תחרות בינם לבין עצמם והעלו מחירים בסגנון מכירה פומבית", מסבירים בחברה.

המדד בת"א היה גבוה מ-1 במשך כל השנה האחרונה. המחירים אמנם ירדו מעט, אך עדיין הביקושים לדירות גבוהים, והמוכרים היו מוכנים לשלם את המחירים שנדרשו. במחוז המרכז נרשם יחס של 0.92-0.98 בשנה האחרונה.

בחיפה נרשם לפני כשנה פער גדול למדי בין המחירים המבוקשים על ידי מוכרי הדירות לבין מחירי העסקות הסופיים, והיחס בין שני המחירים היה כ-0.8. ואולם במהלך השנה פער זה הצטמצם בהדרגה, וכיום העסקות נסגרות במחירים המבוקשים. בירושלים נרשמה מגמה הפוכה. לפני כשנה היה היחס בעיר גבוה מ-1, אך בחצי שנה האחרונה היחס החל לרדת, עד שהגיע לכ-0.9.